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Hypothekarzins verstehen

Wie legen Finanzinstitute Hypothekarzinssätze fest?

Drei Faktoren

Grundsätzlich werden die Zinssätze von drei Fragen beeinflusst. Erstens: Wie sieht die Lage auf dem Kapitalmarkt aus? Zweitens: Wie hoch ist das Risiko für die Kreditgeber? Und drittens: Wie sieht die Kreditstrategie des jeweiligen Anbieters aus? Die folgenden Ausführungen gehen detaillierter auf diese Faktoren ein und erklären, wie die genauen Zinssätze bei den verschiedenen Hypothekarmodellen zustande kommen.

Einflussfaktor Kapitalmarkt

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Finanzinstitute können ihre Hypothekarzinsen nur teilweise eigenständig festlegen. Da sie für die Vergabe einer Hypothek erst selbst Geld erwerben müssen, ist das Zinsniveau von den Konditionen auf dem Kapitalmarkt abhängig. Ist genügend Geld im Umlauf, um den Bedarf zu decken, gelten Niedrigzinsen. Wird hingegen wenig Geld auf dem Markt gehandelt, entstehen höhere Zinsen für die Finanzinstitute, die an den Kreditnehmer weitergegeben werden. Vor allem die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank hat grossen Einfluss auf die Zinsentwicklung. Sie entscheidet, ob und wie viel neues Geld auf den Markt gelangt oder ihm entzogen wird.

Einflussfaktor Kapitalmarkt

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Für die Kreditgeber gibt es drei grosse Risiken:

  1. Laufzeit der Hypothek
  2. Bonität des Kreditnehmers
  3. Immobilie selbst beziehungsweise ihre Lage

Besteht für die Bank ein hohes Risiko bei der Kreditvergabe, werden die Zinsen mit einem Risikoaufschlag zulasten der Kunden erhöht.

In Niedrigzinszeiten ist für Kreditgeber eine lange Laufzeit das grösste Risiko. Wird eine Festhypothek heute über zehn Jahre abgeschlossen, bedeutet dies für den Kunden eine grosse Preissicherheit. Auf der anderen Seite trägt das Finanzinstitut das Risiko, bei steigendem Zinsniveau mit der vergebenen Hypothek Verluste einzufahren. Als Kunde zahlt man diese Absicherungskosten – auch Zins-Swap genannt – bei längerer Laufzeit mit höheren Zinsen.

Das zweite Risiko ist der Kreditnehmer selbst. Belehnung und Tragbarkeit werden für jeden Kunden neu errechnet. Fällt diese Beurteilung positiv aus, erhalten Sie in einem Beratungsgespräch Offerten mit niedrigeren Zinssätzen. Richten Sie sich dafür direkt an einen unserer Berater in Ihrer Nähe.

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Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Immobilie selbst. Deshalb ist die Bewertung der Liegenschaft für die Vergabe von Hypotheken so wichtig. Denn für die Kreditgeber bildet das Wohneigentum die Sicherheit, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers keine Verluste erleiden zu müssen.

Auch die Lage der Immobilie kann den Zinssatz beeinflussen. In Kantonen mit intakter Immobilienpreisentwicklung besteht für die Finanzinstitute ein kleineres Risiko. So werden die vergebenen Hypothekarzinsen niedriger ausfallen als in Kantonen, in denen mit einem Immobilienpreisrückgang gerechnet wird.

Einflussfaktor Kreditstrategie

Einen Einfluss auf den vergebenen Zinssatz hat auch die Kreditstrategie des jeweiligen Instituts. Möchte eine Bank oder Versicherung auf dem Kreditmarkt weiterwachsen, sind die Konditionen besonders gut. Ein eher familiärer Anbieter möchte hingegen nur regional wachsen und bietet die besten Konditionen für Kunden in direkter Nähe.

Hypozinsen bei der Libor-Hypothek

Der Zinssatz beim Libormodell basiert auf dem Libor-Satz, also dem Zinssatz, zu dem sich Banken gegenseitig Schweizer Franken leihen. Libor steht dabei für «London Interbank Offered Rate». Der Wert wird in Dreimonatsintervallen angepasst. Dementsprechend verändert sich auch der Zinssatz für die Kunden in Intervallen. Je nach Angebot  alle drei, sechs oder zwölf Monate. Zusätzlich zum Libor-Satz erhebt das Finanzinstitut eine Marge, um die eigenen Betriebskosten zu decken. In der Schweiz beträgt die Marge meist etwa ein Prozent des Jahreszinses.

Für den Fall eines sinkenden Libor-Satzes sorgen die meisten Banken mit einer Sonderklausel vor. Demnach darf der Basiszins niemals unter null fallen. Somit entspricht er in Zeiten eines negativen Libor-Satzes nur der Bankmarge. Dies ist im Moment (April 2018) der Fall, denn seit Januar 2015 liegt der Libor-Satz im Minusbereich.

Zinsfaktoren: Festhypothek und variable Hypothek

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Anders als beim Liborzins sind die Finanzinstitute bei der Festlegung des Zinsniveaus von Fest- und variablen Hypotheken nicht direkt an den Geldmarkt gebunden. Das heisst, die Kreditgeber können die Zinshöhe je nach Kreditstrategie anpassen. Generell gilt bei Festhypotheken: Je kürzer die Laufzeit, desto niedriger ist der Zinssatz. Wie bereits erwähnt, stellen lange Laufzeiten für Kreditgeber ein Risiko dar, während Kunden von Preissicherheit profitieren.

Zinsprognose Schweiz

In den vergangenen zehn Jahren konnten Eigenheimbesitzer in der Schweiz von historisch tiefen Zinsen profitieren. Doch bleibt das auch weiterhin so? Der Hypothekarzins wird von vielen Faktoren beeinflusst und eine Prognose gestaltet sich schwierig. Experten gehen aber davon aus, dass die Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank und der internationalen Notenbanken weiterhin zu einer kundenfreundlichen Zinsentwicklung führt. Mit grossen Schwankungen ist vorerst wahrscheinlich nicht zu rechnen. Für eine detaillierte Marktanalyse und persönliche Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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