Wohnen & Eigenheim

Indirekte Amortisation: doppelt Steuern sparen

Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Durch die indirekte Amortisation bleibt dieser Abzug hoch.

Hypothekarzinsen von der Steuer abziehen

In der Schweiz können Immobilieneigentümer im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern die Hypothekarzinsen vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dies stellt Wohneigentümer im Vergleich zu Mietern steuerlich meist besser. Zwar müssen Sie bei selbstbewohnten Immobilien im Gegenzug den sogenannten Eigenmietwert versteuern (beziehungsweise bei vermieteten Immobilien die Mieteinnahmen), aber der Eigenmietwert beträgt je nach Kanton üblicherweise nur 60 bis 80 Prozent der real erzielbaren Miete und fällt deshalb meist geringer aus als der Hypothekarzinsabzug. Zumal Sie auch noch die Unterhaltskosten der Liegenschaft steuerlich geltend machen können.

Amortisation und Steuer
Allerdings wird diese Steuerersparnis durch eine direkte Amortisation, also der Rückzahlung beziehungsweise Tilgung der Hypothek, immer mehr reduziert, da sie den Hypothekarzins verringert, während der Eigenmietwert unverändert bleibt. Schliesslich kann sogar die Situation entstehen, dass aufgrund der steuerschädlichen Wirkung der direkten Amortisation das steuerbare Einkommen des Immobilieneigentümers trotz Abzug von Unterhaltskosten und Hypothekarzins steigt. Um dies zu vermeiden und weiter maximal Steuern zu sparen, amortisieren die meisten privaten Immobilieneigentümer ihre Hypothek indirekt über ein Konto oder eine Versicherungslösung im Rahmen der Säule 3a.

Gesetzliche Rahmenbedingungen zur Amortisation
Nach den Richtlinien der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA ist die Hypothekarschuld innert 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren. Die zweite Hypothek, die den Bereich zwischen 66.66 und 80 Prozent Belehnung abdeckt, muss also immer amortisiert werden. Bei der ersten Hypothek gibt es dagegen keine Pflicht zur Amortisation. Auch zur Art der Amortisation gibt es keine Vorschriften: Sowohl die erste als auch die zweite Hypothek können direkt oder indirekt amortisiert werden.

Durch indirekte Amortisation den Steuerabzug hoch halten
Dennoch amortisieren die meisten unserer Kunden auch die erste Hypothek und zwar ganz überwiegend indirekt. Kunden, die von den besonders attraktiven Zinsen der Baloise Bank SoBa Festhypotheken oder der Liborhypothek profitieren, können so indirekt gleichzeitig ihre Schulden amortisieren und ihre Steuerersparnis maximieren. Statt die Hypothekarschuld direkt zu tilgen, zahlen sie nur den Hypothekarzins und leisten Amortisationszahlungen indirekt in einen separaten steuerbegünstigten «Topf». Dies kann entweder eine kapitalbildende Versicherung oder ein Konto sein, beides im steuerbegünstigten Mantel der Säule 3a.

Indirekte Amortisation: doppelte Steuerersparnis durch Säule-3a-Mantel
Auf diese Weise profitiert man steuerlich betrachtet gleich doppelt: zum einen durch die Reduktion des steuerbaren Einkommens aufgrund des Schuldzinsabzugs. Und zweitens, weil auch die Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich abzugsfähig sind. Bis zu 6768 Franken können unselbstständig Erwerbstätige so im Jahr 2017 als indirekte Amortisation vom steuerbaren Einkommen abziehen, selbstständig Erwerbende sogar bis zu 33 840 Franken. Zwar können auch Hypothekennehmer, die direkt amortisieren, die Säule 3a nutzen, jedoch müssen sie dieses Kapital noch zusätzlich zu den Tilgungszahlungen aufbringen, was nicht jedem möglich sein wird.

Das Säule-3a-Guthaben wird verpfändet und dient als Sicherheit für die Rückzahlung der Hypothek. Später wird das Kapital der Säule 3a zum Rückzahlen der Hypothek verwendet.

Kombination von Säule 3a und Absicherung
Neben einem einfachen Vorsorgekonto kann, wie bereits erwähnt, auch eine kapitalbildende Versicherung für die indirekte Amortisation im Rahmen der Säule 3a genutzt werden. Vorteile hier sind der Versicherungsschutz im vorzeitigen Todesfall und bei Erwerbsunfähigkeit. Bei Ablauf wird die Versicherungssumme inklusive Überschüssen ausbezahlt und zum Tilgen der Hypothekarschuld verwendet. Wählt man anstelle der Versicherung das Vorsorgekonto, empfiehlt sich der Abschluss einer Risikoversicherung, um die beiden oben erwähnten Risiken abzusichern.

Amortisationsoptionen unserer Hypothekarmodelle
Die indirekte Amortisation ist aufgrund ihrer steuerlichen Vorteile in der Schweiz sehr beliebt. Der überwiegende Teil der Hypotheken wird indirekt amortisiert. Hypotheken mit direkter Amortisation ergeben vor allem bei niedriger steuerlicher Belastung Sinn, berufstätige Wohneigentümer mit mittlerer und höherer Steuerbelastung profitieren dagegen stärker von der indirekten Amortisation. Die Nachfrage nach Hypotheken mit direkter Amortisation ist dementsprechend gering. Deshalb bieten auch nicht alle Hypothekenmodelle der Baloise Bank SoBa diese Option. Einen Überblick über die Amortisationsmodelle finden Sie auf unserer Hypothekenseite. Grundsätzlich gilt: Festhypotheken und Libor-Hypotheken können nur indirekt amortisiert werden, während variable und Time-Fix-Hypotheken sowohl die direkte als auch die indirekte Amortisation zulassen.

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