Wohnen & Eigenheim

Tipps: Liegenschaftsunterhalt richtig planen

Ob Hausbesitzer oder Stockwerkeigentümer: Unterhaltsarbeiten gehören dazu. Eine Planung hilft und spart Ihnen Geld.

In Kürze: Voraussicht ist besser als Nachsicht

Ein Haus ist nie ganz fertig, es fallen immer kleinere und grössere Arbeiten an. Damit Sie trotzdem entspannt zurücklehnen können, ist eine langfristige Planung nötig. So wissen Sie als Hausbesitzer genau, welche Investitionen in den nächsten Monaten und Jahren auf Sie zukommen werden. Für grössere Renovationen bleibt Ihnen genügend Zeit, mehrere Offerten einzuholen, und Sie können die Finanzierung festlegen. So verhindern Sie, dass aus Ihrem Traumhaus ein Flickwerk wird, wodurch sich der Wert vermindern würde. Gut geplant und über mehrere Jahre verteilt, lassen sich Instandhaltungskosten ausserdem von den Steuern abziehen.

Unterhaltsplan erstellen

Grössere Reparaturen können Sie teilweise hinauszögern, indem Sie die Bestandteile der Immobilie regelmässig überprüfen, reinigen und pflegen. Damit nichts vergessen geht, erstellen Sie sich am besten einen Unterhaltsplan mit den anfallenden Arbeiten. Sie können allfällige Handwerker oder Gärtner frühzeitig beauftragen, denn gewisse Arbeiten sind saisonal. Zu den regelmässigen Pflichten von Hauseigentümern gehören beispielsweise:

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Die regelmässige Kontrolle und der Unterhalt des Dachs beugen Wasserschäden vor.

  • Dachrinnen reinigen
  • Zustand des Dachs kontrollieren
  • Silikonfugen im Bad und in der Küche prüfen und wenn nötig neu spritzen, Schimmelgefahr!
  • Gebäudehülle nach undichten Stellen absuchen
  • Herbstcheck durchführen
  • Wechsel der Luftfilter in der Lüftung
  • Pflege von Holzböden und Fensterrahmen
  • Reinigung von Kanalisationsleitungen

Massstab Lebensdauer

Durch fachgerechten Unterhalt lässt sich die Lebensdauer von Bestandteilen spürbar verlängern. Trotzdem müssen die Heizung, das Dach, die Fassade oder ein Fussboden früher oder später ersetzt werden. Damit Sie als Eigentümer abschätzen können, welche Investitionen wann auf Sie zukommen, hilft Ihnen eine Lebensdauertabelle. Eine sehr ausführliche finden Sie beispielsweise hier. Bei einem Neubau fallen die ersten grossen Unterhaltsarbeiten nach zehn Jahren an; nach zwanzig bis dreissig Jahren sollte eine Grundsanierung stattfinden.

Bevor es kalt wird, sollte die Funktion der Heizung überprüft werden.

Wenn Sie eine bestehende Immobilie übernehmen, fragen Sie bei den vorherigen Inhabern nach, wie alt die einzelnen Bestandteile sind. Falls Sie sichergehen möchten, können Sie das Werkzeug der Gebäudezustandsanalyse nutzen. Am besten wenden Sie sich dafür an einen Experten. Beispielsweise bieten viele Architekturbüros diese Dienstleistung an und können Ihnen eine professionelle Einschätzung geben. Innerhalb eines Werterhaltungsplans schätzen Sie danach gemeinsam ab, welche Sanierungsarbeiten zu welchem Zeitpunkt anfallen. Eine Budgetierung wird leichter und Sie können die Finanzierung langfristig durch Rücklagen planen.

Unterhaltspflicht bei Stockwerkeigentum

Wie in vielen Bereichen ist auch die Instandhaltung bei einer Eigentümergemeinschaft gesondert geregelt. Jeder Eigentümer ist selbst für den Unterhalt seiner Sonderrechtsräume zuständig.

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Ein neuer Anstrich wertet ein Zimmer auf und bietet die Gelegenheit, an den Wänden nach Schimmelspuren zu suchen.

Schäden oder Mängel an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen müssen unverzüglich gemeldet werden. Der Unterhalt von gemeinschaftlichen Räumen oder Bestandteilen wird innerhalb der Gemeinschaft organisiert, oft durch eine übergeordnete Verwaltung. Die Kosten werden nach dem jeweiligen Wertanteil aufgeteilt.

Renovierungsarbeiten finanziert man innerhalb der Eigentümergemeinschaft durch einen Erneuerungsfonds. Jährlich zahlt jede Partei einen festgelegten Beitrag ein; so belasten plötzlich auftauchende Investitionen die Finanzen nicht unnötig. Auch für Stockwerkeigentum eignet sich eine Zustandsanalyse mit nachfolgendem Werterhaltungsplan. So wird frühzeitig ersichtlich, ob der Erneuerungsfonds zur Finanzierung langfristig ausreicht oder ob die Rücklagen erhöht werden müssen.

Steuern sparen mit Liegenschafts­unterhalt

Als Grundregel gilt: Nur Sanierungskosten, welche den Zustand der Immobilie erhalten, können in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Sogenannte werterhaltende Massnahmen sind beispielsweise der Austausch von Fenstern, eine neue Heizung oder Reparaturen an der Fassade. Wertvermehrende Arbeiten können nicht von den Steuern abgezogen werden. Darunter fallen Ausbauten, die die Liegenschaft aufwerten. Dazu zählt ein luxuriöser Ausbau des Bads oder ein Anbau für eine Garage. Diese Aufwände können Sie jedoch bei einem allfälligen Verkauf der Immobilie vom steuerbaren Grundstückgewinn abziehen.

Grössere Investitionen in werterhaltende Arbeiten sollten Sie auf mehrere Steuerperioden aufteilen. Übersteigen Renovationen die Hälfte des steuerbaren Einkommens, teilen Sie die Kosten auf zwei Jahre auf. Planen Sie die Arbeiten hierfür in mehrere Phasen ein oder renovieren Sie jahresübergreifend.

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Der Unterhalt der Aussenmauern ist essenziell, denn die Fassade isoliert und hält Feuchtigkeit ab.

Neue Liegenschafts­kosten­verordnung

Ab dem 1. Januar 2020 tritt die Totalrevision der Liegenschaftskostenverordnung in Kraft. Doch was bedeutet das für Sie als Eigentümer? Ab diesem Datum können wertvermehrende Aufwände, welche auf Energieersparnisse oder Umweltschutz abzielen, steuerlich geltend gemacht werden. Ebenfalls können Rückbaukosten für einen Ersatzbau von den Steuern abgezogen werden. Die neuen Abzüge können Sie auf zwei Steuerperioden aufteilen, sofern sie nicht vollständig in der aktuellen Steuerabrechnung verrechnet werden können.

Unterhalt langfristig finanzieren

Wie beim Stockwerkeigentum lohnt es sich auch für Hausbesitzer, jährliche Rücklagen zu bilden. Experten raten dazu, rund ein Prozent des Liegenschaftswerts zur Seite zu legen. Zwei Drittel entfallen für Nebenkosten und laufende Unterhaltsarbeiten und ein Drittel dient als Polster für Umbauten.

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Für grössere Sanierungsmassnahmen können Sie auch Ihre Hypothek erhöhen. Besonders viel Flexibilität ermöglicht Ihnen hierfür unsere Modul-Hypothek. Spontane Schulderhöhung ist dabei ebenso möglich wie eine ausserplanmässige Senkung. Für Ihre Sicherheit profitieren Sie ausserdem von der Möglichkeit einer vorzeitigen Zinssatzfixierung und einer zusätzlichen Familienabsicherung.

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