Wohnen & Eigenheim

Wie schätzt man den Wert einer Immobilie?

Wertfaktoren gibt es bei Liegenschaften zahlreiche. Doch welche sind entscheidend und veränderbar?

Warum der Immobilienwert wichtig ist

Der Wert einer Immobilie spielt nicht nur für den Kauf oder Verkauf eine wichtige Rolle. Auch beim Ablösen einer Hypothek muss der Wert bekannt sein. Er entscheidet, wie hoch der Kredit ausfällt und wie viel Eigenkapital vorhanden sein muss. Ebenso eine entscheidende Rolle spielt der Immobilienwert für die Steuern. Ist das Eigenheim Teil einer Schenkung oder eines Erbes, muss ein Betrag festgelegt werden. Gleiches gilt für den Fall einer Scheidung. Der Wert muss in jedem Fall neu festgelegt werden.

Für eine Immobilienbewertung zählen viele Faktoren

Wie viel ein Eigenheim wert ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Standortgebundenheit
    Da der Standort der einzige unveränderbare Faktor ist, bestimmt dessen Qualität massgeblich die Verkäuflichkeit respektive Vermietbarkeit einer Immobilie.
     
  • Grundstückbezogene Faktoren
    Grösse, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt bestimmen die Verwendbarkeit des Areals und tragen wesentlich zur Wertbestimmung bei.
     
  • Gebäudesubstanz
    Sowohl der Zustand als auch die Art des Ausbaus sind wichtig. Verfügt die Immobilie über eine neue Wärmepumpen-Heizung, steigert das den Wert. Altlasten und damit verbundene Renovierungskosten senken den Wert. Deshalb spielt auch das Baujahr eine wichtige Rolle.
     
  • Rechte und Belastungen
    Zu einer Immobilie gehören nicht nur die Gebäude oder Aussenanlagen, sondern auch die grundstückbezogenen Rechte und Belastungen. Diese sind direkt an die Immobilie gebunden, nicht an den jeweiligen Eigentümer. Zudem sind diese in der Regel im Grundbuch dokumentiert. Beispielsweise stellen eine Hypothek, ein Vorkaufsrecht oder ein langfristiger Mietvertrag eine Belastung für eine Immobilie dar, die bei einer Bewertung unbedingt berücksichtigt werden muss. 

Wie schätzt man den Wert?

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Die langfristige Wertentwicklung bereits vor einem Kauf einzuschätzen, ist für Laien schwierig. Wer sicher sein möchte, einen fairen Preis zu erhalten, sollte die Immobilie schätzen lassen.

Die günstigste Variante ist die hedonische Methode. Dabei füllt der Eigentümer oder zukünftige Käufer online einen Fragebogen aus. Die Antworten werden mit einer Liegenschafts-Datenbank verglichen. Die hedonische Schätzung ist schnell und mit ungefähr 300 Franken kostengünstig, eignet sich jedoch nur für Standardobjekte. Bei der Realwertmethode wird der Betrag geschätzt, der für die gleiche Liegenschaft in derselben Lage heute aufgewendet werden müsste. Die Altersentwertung wird vom Betrag abgezogen. Eine solche Schätzung wird von einer Fachperson vorgenommen, kostet zwischen 800 und 1500 Franken und lohnt sich bei spezielleren Immobilien.

Wert Ihres Eigenheims steigern

Wenn Sie planen, Ihr Eigenheim in den nächsten Jahren zu verkaufen, lohnt es sich, den Wert der Immobilie proaktiv zu steigern. Nicht alle Faktoren können angepasst werden. Die Umgebung können Sie nicht selber anpassen. Auch die geografische Lage wird sich ebenso wenig ändern wie das Baujahr.

Aber: Eine professionelle Grundsanierung oder stetige Renovationen lassen das ursprüngliche Entstehungsjahr unwichtig erscheinen. Wer an der Grösse etwas ändern möchte, kann den Dachstock ausbauen, einen Wintergarten anbauen oder dem Nachbarn einen Parkplatz abkaufen. Manchmal entscheiden Details, ob sich potenzielle Käufer in ein Haus verlieben. Das kann ein Kamin im Wohnzimmer, eine moderne Kochinsel oder ein ausgebauter Weinkeller sein. Und das Tolle dabei: Bis zum Verkauf profitieren Sie selbst von den Annehmlichkeiten. Baumassnahmen, die den Wert einer Immobilie steigern, können mit einer Erhöhung der Hypothek finanziert werden. Werterhaltende Massnahmen, beispielsweise die Modernisierung einer Küche, lassen sich dafür von den Steuern abziehen. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel zu Renovationen.

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