Habitat et propriété

Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier?

Plusieurs facteurs permettent de déterminer la valeur d’une propriété. Comment savoir lesquels sont déterminants et lesquels sont modulables?

Pourquoi la valeur immobilière est-elle importante?

La valeur d’un bien immobilier est importante, mais pas seulement lors de l’achat ou de la vente. Lors du rachat d’une hypothèque notamment, la valeur doit être connue. C’est elle qui détermine la hauteur du crédit et des capitaux propres disponibles. La valeur joue également un rôle déterminant sur le plan fiscal. Si le logement en propriété fait partie d’un cadeau ou d’un héritage, un montant doit être fixé. La même règle s’applique au divorce. Dans ce cas, le bien doit être réévalué.

Plusieurs facteurs concourent à l’évaluation d’un bien immobilier

La valeur d’un logement en propriété dépend de différents facteurs:

  • Lien nécessaire avec l’endroit choisi
    Étant donné que l’emplacement constitue le seul facteur non modifiable d’un bien immobilier, la qualité de ce facteur exerce une influence prépondérante sur son potentiel de vente ou de location. 
     
  • Facteurs liés au terrain
    La surface du terrain, la nature du sol, la forme de la parcelle ainsi que ses possibilités d’utilisation jouent un rôle fondamental dans la détermination de la valeur du bien.
     
  • Substance du bâtiment
    Tant l’état que le type d’aménagement sont importants. Si un immeuble dispose d’un nouveau système de chauffage comme une pompe à chaleur, sa valeur s’en trouve augmentée. Par ailleurs, les résidus toxiques et les coûts d’assainissement associés réduisent la valeur d’un bien. C’est pourquoi l’année de construction est déterminante. 
     
  • Droits et charges
    En plus des bâtiments et des aménagements extérieurs, les biens immobilierssont assortis de droits et de charges. Ceux-ci sont rattachés directement aux biens immobiliers et non à leurs propriétaires. Ces règles sont consignées dans le registre foncier. Les charges rattachées à un bien immobilier peuvent prendre la forme d’une hypothèque, d’un droit de préemption ou d’un bail à long terme. Ces charges doivent obligatoirement être prises en compte dans l’évaluation.

Comment évaluer la valeur d’un bien immobilier?

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Il n’est pas donné à tout le monde d’évaluer la valeur que prendra un bien à long terme. Pour savoir si le prix demandé pour un bien immobilier est approprié, il convient de le faire évaluer.

La méthode la plus abordable est la méthode hédoniste. Le propriétaire ou le futur vendeur remplit un formulaire en ligne. Les réponses sont alors comparées avec une base de données de biens immobiliers. L’estimation hédoniste est rapide et coûte environ 300 francs. Elle convient toutefois uniquement aux biens classiques. On peut en outre recourir à la méthode de la valeur réelle. Celle-ci permet d’estimer le montant qui devrait être déboursé aujourd’hui pour acquérir un bien à un emplacement donné. La dépréciation due à l’âge est ensuite déduite de ce montant. Une telle évaluation est faite par un spécialiste, elle coûte entre 800 et 1500 francs. Elle est utile pour des biens immobiliers non conventionnels.

Pour augmenter la valeur de votre propriété

Si vous planifiez de vendre votre propriété au cours des prochaines années, il vaut la peine d’augmenter la valeur de vos biens de manière proactive. Tous les facteurs ne sont cependant pas modulables. Vous n’avez par exemple pas d’emprise directe sur l’environnement. L’emplacement géographique ou l’année de construction sont aussi des paramètres fixes.

Cela dit, si vous mandatez des professionnels pour faire des rénovations en profondeur ou si vous effectuez des travaux sur une base régulière, l’année de construction du bâtiment affectera peu sa valeur. Si vous souhaitez augmenter la surface de votre propriété, vous pouvez aménager le grenier, construire un jardin d’hiver ou acheter la place de parc de votre voisin. Parfois, une cheminée dans le séjour, un îlot de cuisine ou un grand cellier suffisent à convaincre un acheteur potentiel. N’oubliez pas que vous profiterez aussi de ces aménagements jusqu’à ce que la maison soit vendue. Sachez, par ailleurs, que les mesures de construction qui font augmenter la valeur des biens immobiliers peuvent être financées par une augmentation de l’hypothèque et que les mesures visant à préserver l’état d’un objet, par exemple la rénovation d’une cuisine, sont déductibles des impôts. Pour plus d’informations à ce sujet, lisez notre article sur les rénovations.

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