Habitat et propriété

Comprendre les taux hypothécaires

Comment les instituts financiers fixent-ils les taux hypothécaires?

Trois facteurs

Fondamentalement, les taux sont influencés par trois questions. Primo, quelle est la situation sur le marché des capitaux? Secundo, quel est le risque pour le prêteur? Et tertio, quelle est la stratégie de crédit du prestataire? Les explications ci-après analysent ces facteurs de manière détaillée et expliquent comment les taux sont exactement calculés dans les différents modèles hypothécaires.

Le facteur marché des capitaux

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Les instituts financiers n’ont pas une liberté totale dans la fixation de leurs taux hypothécaires. Comme ils doivent d’abord emprunter eux-mêmes l’argent nécessaire à l’octroi d’une hypothèque, le niveau du taux dépend des conditions sur le marché des capitaux. S’il y a suffisamment d’argent en circulation pour couvrir les besoins, les taux seront bas. En revanche, si le marché n’est pas assez liquide, les instituts financiers devront payer des taux plus élevés et les emprunteurs aussi par voie de conséquence. La politique monétaire de la Banque nationale en particulier a un grand impact sur l’évolution des taux. Elle détermine la quantité d’argent frais qui est injectée le cas échéant dans le marché ou qui en est retirée.

Le facteur risque

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Les prêteurs s’exposent à trois grands risques:

  1. la durée de l’hypothèque
  2. la solvabilité de l’emprunteur
  3. le bien immobilier proprement dit et sa situation

Si l’octroi du crédit présente un risque élevé pour la banque, les taux sont majorés d’une prime de risque à charge des clients.

Lorsque les taux sont bas, une durée longue présente le plus haut niveau de risque pour le prêteur. Si une hypothèque à taux fixe est conclue aujourd’hui pour une période de plus de dix ans, le client bénéficie d’une grande sécurité en termes de prix. D’un autre côté, l’institut financier court le risque de perdre de l’argent avec l’hypothèque octroyée en cas de hausse des taux. Le client paie ces frais de couverture – ou swap de taux – sous la forme de taux plus élevés sur les durées plus longues.

Le deuxième risque est l’emprunteur proprement dit. Le nantissement et la capacité financière sont calculés individuellement pour chaque client. Si l’évaluation est positive, vous recevrez des offres avec des taux plus bas lors de l’entretien de conseil. Vous pouvez vous adresser directement à l’un de nos conseillers dans votre région.

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Le bien immobilier lui-même représente un autre facteur important. Cela explique que l’évaluation du bien immobilier soit aussi importante pour l’octroi d’une hypothèque. Pour le prêteur en effet, le logement en propriété constitue la garantie de ne pas perdre d’argent en cas d’incapacité de paiement.

La situation du bien peut influencer le taux. Le risque est moins élevé pour les instituts financiers dans les cantons où les prix de l’immobilier continuent à progresser. Cela explique que les taux hypothécaires qui y sont proposés soient plus avantageux que dans les cantons ou l’on table sur un recul des prix.

Le facteur stratégie de crédit

La stratégie de crédit de l’institut concerné a aussi une influence sur le taux accordé. Si une banque ou une assurance veut croître sur le marché, ses conditions seront particulièrement avantageuses. Un prestataire plutôt familial voudra croître plutôt dans sa région et offrira du coup les meilleures conditions aux clients qui y résident.

Taux de l’hypothèque Libor

Le taux du modèle Libor est basé sur le taux Libor, donc sur le taux auquel les banques se prêtent mutuellement des francs suisses. Le Libor est le taux interbancaire offert à Londres («London Interbank Offered Rate»). Sa valeur est adaptée tous les trois mois. Le taux appliqué aux clients change donc à intervalles réguliers. Selon l’offre, tous les trois, six ou douze mois. L’institut financier majore le taux Libor d’une marge pour couvrir ses propres frais de fonctionnement. En Suisse, cette marge s’élève généralement à environ 1 % de l’intérêt annuel.

La plupart des banques se prémunissent contre une baisse du taux Libor avec une clause particulière. Le taux de base ne peut en effet jamais être inférieur à zéro. Autrement dit, lorsque le taux Libor est négatif, le client ne paie que la marge bancaire. C’est le cas actuellement (avril 2018) car le taux Libor est en territoire négatif depuis janvier 2015.

Facteurs de fixation des taux: hypothèque à taux fixe et hypothèque à taux variable

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Contrairement au taux Libor, en matière d’hypothèque à taux fixe ou variable, les instituts financiers ne sont pas directement liés au marché monétaire quant à la fixation des taux. En d’autres termes, les prêteurs peuvent adapter les taux à leur stratégie de crédit. La règle générale en matière d’hypothèques à taux fixe est que plus la durée est courte, plus le taux d’intérêt est bas. Répétons-le, les durées longues représentent un risque pour le prêteur, alors que les clients bénéficient d’une sécurité des prix.

Prévisions en matière de taux Suisse

Ces dix dernières années, les propriétaires d’un logement en propriété ont pu profiter en Suisse de taux historiquement bas. Mais est-ce que cette situation va perdurer? Les taux hypothécaires sont influencés par de nombreux facteurs et il est difficile de faire des prévisions. Les experts estiment néanmoins que la politique monétaire de la Banque nationale suisse et des banques centrales internationales continuera à favoriser une évolution des taux favorable pour les clients. Il ne faut sans doute pas s’attendre à de grands fluctuations à brève échéance. Nous sommes à votre disposition pour une analyse détaillée du marché et un conseil personnalisé.

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