Habitat et propriété

Économiser doublement des impôts

Les propriétaires immobiliers en Suisse peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Cette déduction reste élevée grâce à l’amortissement indirect.

Déduire les intérêts hypothécaires des impôts

Contrairement à la plupart des autres pays, les propriétaires immobiliers en Suisse peuvent déduire intégralement les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable. Ainsi, les propriétaires de logement sont généralement avantagés fiscalement par rapport aux locataires. S’ils habitent eux-mêmes le logement, ils doivent certes déclarer la valeur locative (ou les recettes locatives dans le cas d’immeubles loués) mais selon le canton, celle-ci ne représente habituellement que 60 à 80% du loyer pouvant réellement être obtenu et est donc moins élevée que la déduction des intérêts hypothécaires. D’autant que vous pouvez également faire valoir au plan fiscal les coûts d’entretien de l’immeuble. 

Amortissement et impôt
Cette économie d’impôts se réduit cependant de plus en plus en raison de l’amortissement direct, c.-à-d. le remboursement ou l’amortissement de l’hypothèque, puisque les intérêts hypothécaires se réduisent alors que la valeur locative demeure inchangée. Il peut même arriver au final que le revenu imposable du propriétaire immobilier augmente malgré la déduction des coûts d’entretien et des intérêts hypothécaires, à cause de l’effet fiscalement pénalisant de l’amortissement direct. Afin d’y remédier et de continuer à économiser autant d’impôts que possible, la plupart des propriétaires immobiliers privés amortissent leur hypothèque indirectement par le biais d’un compte ou d’une solution d’assurance dans le cadre du pilier 3a. 

Conditions-cadres légales de l’amortissement
Selon les directives de l’Autorité de surveillance des marchés financiers (FINMA), la dette hypothécaire doit être amortie à deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble dans un délai de 15 ans. L’hypothèque de second rang qui couvre la plage comprise entre 66 et 80 % du nantissement doit donc toujours être amortie. Il n’existe en revanche aucune obligation d’amortir l’hypothèque de premier rang. Il n’y a pas non plus de prescriptions quant à la nature de l’amortissement: tant l’hypothèque de premier rang que l’hypothèque de second rang peuvent être amorties directement ou indirectement.

Maintenir une déduction fiscale élevée grâce à l’amortissement indirect
La plupart de nos clients amortissent néanmoins aussi l’hypothèque de premier rang et ce, généralement de manière indirecte. Les clients qui bénéficient des taux d’intérêt particulièrement attrayants des hypothèques à taux fixe de la Baloise Bank SoBa ou de l’hypothèque Libor peuvent ainsi indirectement amortir leurs dettes tout en maximisant leur économie d’impôt. Au lieu de rembourser directement la dette hypothécaire, ils ne payent que les intérêts hypothécaires et versent indirectement l’amortissement dans un «pot» séparé fiscalement privilégié. Il peut s’agir d’une assurance constitutive de capital ou d’un compte, tous deux bénéficiant des avantages fiscaux du pilier 3a.

Amortissement indirect: double économie d’impôts grâce au pilier 3a
De la sorte, on profite même doublement d’un point de vue fiscal: d’une part, grâce à la réduction du revenu imposable en raison de la déduction des intérêts débiteurs. Et d’autre part, parce que les versements dans le pilier 3a sont fiscalement déductibles. En 2017, les actifs salariés peuvent ainsi déduire jusqu’à 6768 francs du revenu imposable au titre de l’amortissement indirect et les indépendants même jusqu’à 33 840 francs. Les preneurs d’hypothèques qui procèdent à l’amortissement direct peuvent certes également recourir au pilier 3a mais ils doivent mobiliser ce capital en plus des remboursements, ce qui n’est pas à la portée de tout un chacun.

L’avoir du pilier 3a est nanti et sert de garantie pour le remboursement de l’hypothèque. Ultérieurement, le capital du pilier 3a est utilisé pour rembourser l’hypothèque.

Combinaison du pilier 3a et d’une couverture
En plus d’un simple compte de prévoyance tel qu’évoqué précédemment, il est également possible d’utiliser une assurance constitutive de capital pour l’amortissement indirect dans le cadre du pilier 3a. Les avantages de cette solution sont la couverture d’assurance en cas de décès prématuré et d’incapacité de gain. À l’échéance, la somme assurée est versée, excédents compris, et utilisée pour le remboursement de la dette hypothécaire. Si l’on opte pour le compte de prévoyance plutôt que l’assurance, il est conseillé de conclure une assurance de risque afin de se prémunir contre les deux risques précités.

Options d’amortissement de nos modèles hypothécaires
L’amortissement indirect est très populaire en Suisse en raison de ses avantages fiscaux. La majeure partie des hypothèques fait l’objet d’un amortissement indirect. Les hypothèques à amortissement direct ont du sens notamment lorsque la charge fiscale est faible. Les propriétaires de logement actifs ayant une charge fiscale moyenne ou élevée profitent en revanche davantage de l’amortissement indirect. La demande d’hypothèques à amortissement direct est donc faible. C’est pourquoi tous les modèles hypothécaires de la Baloise Bank SoBa ne proposent pas cette option. Vous trouverez un aperçu des modèles d’amortissement sur notre page consacrée aux hypothèques. En principe, les hypothèques à taux fixe et les hypothèques Libor peuvent uniquement être amorties de façon indirecte, tandis que les hypothèques à taux variable et les hypothèques Time Fix admettent à la fois l’amortissement direct et indirect.

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