Habitat et propriété

Faibles taux d’intérêt: bon pour le financement

Störer Hypo FR
Le financement d’une hypothèque n’a jamais été si bon marché. Cela dit, les acheteurs doivent aussi tenir compte du prix du bien et de la charge qu’il représente à long terme.

Des taux historiquement bas

La phase des taux historiquement bas se poursuit. À taux fixe ou variable (référence évent. à l’article «Taux fixe ou variable»»), le financement d’une hypothèque n’a jamais été si bon marché en Suisse. Cela fait le bonheur des emprunteurs et le malheur des épargnants: la Banque nationale suisse (BNS) a même introduit un intérêt négatif de moins 0,75 pour cent pour les dépôts des banques. Certes, jusqu’à présent, les comptes privés ont échappé aux taux négatifs mais les intérêts perçus sur les comptes d’épargne et les obligations de caisse sont malgré tout devenus négligeables.
La situation des taux constitue ainsi un double incitant à l’achat d’un propre logement.

Mais avant d’acheter une maison ou une propriété par étage, il convient de tenir compte de quelques éléments. Il faut en effet que le bien soit finançable à long terme. Certes, à court terme, la fin des taux (hypothécaires) bas ne semble pas pour demain mais bien malin celui qui s’aventurera à faire des prévisions à long terme en la matière. Il n’y aura pas grand-monde pour s’y essayer. En planifiant bien les choses, il est néanmoins possible de réaliser son rêve de propre logement en bénéficiant d’un financement avantageux.

Stratégie en matière de taux hypothécaires

Que ce soit pour un nouvel achat ou un financement subséquent, la plupart des gens ont intérêt à s’assurer un taux à long terme vu les conditions avantageuses actuellement offertes. Certes, les taux des hypothèques à taux fixe à deux ans sont encore inférieurs à ceux des hypothèques à dix ans mais sur les durées plus longues, l’emprunteur sait quelle sera exactement sa charge financière mensuelle pendant de nombreuses années. Si vous préférez néanmoins opter pour une hypothèque à taux fixe plus courte ou une hypothèque Libor, vous profiterez encore davantage de la situation si la phase des taux bas se poursuit. Mais la chose n’est pas garantie. 

Une telle stratégie requiert en tout cas une marge de manœuvre financière suffisante car si les taux augmentent malgré tout, le financement deviendra plus coûteux. Nos calculs de capacité financière à long terme se basent sur un taux hypothécaire moyen de cinq pour cent. Faites donc le calcul sur cette base avant d’opter pour des durées plus courtes. Les hypothèques à taux variable et les hypothèques Libor peuvent bien sûr toujours être transformées en hypothèques à taux fixe mais forcément au taux alors en vigueur. 

Si vous avez les reins suffisamment solides pour rembourser à tout moment votre hypothèque sur fonds propres, vous pouvez vous permettre de prendre le risque d'une hausse éventuelle des taux. Vous devrez alors néanmoins aussi pouvoir composer avec une imposition supérieure, puisque vous n’aurez plus d’intérêts hypothécaires à déduire.
En matière de taux hypothécaires, il existe une stratégie médiane qui consiste à répartir le financement entre plusieurs tranches d’hypothèques à taux fixe de différentes durées. Cela permet d’éviter d’être trop fortement touché par une augmentation des taux et de profiter en même temps des taux plus bas des hypothèques à taux fixe avec des durées courtes et moyennes. 

Évolution des prix de l’immobilier

Dans quelques centres urbains, les prix des logements ont fortement augmenté ces dernières années. C’est le revers de la croissance économique et des taux bas. Pour atténuer le risque d’une bulle immobilière, la BNS a soumis l’octroi d’hypothèques à des règles de plus en plus strictes. Songeons aux restrictions concernant le versement anticipé des avoirs de caisse de pension ou encore aux prescriptions qui régissent l’amortissement de la deuxième hypothèque. Par rapport à l’étranger, les règles en matière de capacité financière et de taux de nantissement sont assez conservatrices en Suisse, ce qui contribue aussi à éviter la formation d’une bulle. Pour autant, le prix d’un bien immobilier doit être approprié et réaliste. Comparez des biens similaires mis en vente sur de grands portails immobiliers afin de pouvoir mieux évaluer le prix demandé.

Peut-être pourrez-vous acheter un bien nettement moins cher en acceptant des déplacements un rien plus longs pour vous rendre au travail. Mais soyez malgré tout réaliste car perdre trop de temps à penduler nuit à la qualité de vie. 

Avantages fiscaux et alternatives

L’État suisse a intérêt à promouvoir une propriété du logement axée sur le long terme. Il permet dès lors de déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien du revenu imposable et d’utiliser les avoirs des deuxième et troisième piliers pour renforcer ses fonds propres. Les comptes et les obligations de caisse, faiblement rémunérés, ne sont bien sûr pas les seules alternatives à l’«or en béton»: on peut aussi investir sur les marchés d’actions ou opter pour des fonds du troisième pilier. Cela dit, seule la propriété du logement peut vous donner le sentiment d’être réellement maître à bord.

Conclusion

Les conditions de financement d’un logement en propriété n’ont jamais été aussi avantageuses. Sur le long terme, les prix de l’immobilier résidentiel en Suisse ont connu une évolution nettement plus stable que les marchés d’actions par exemple. La Banque nationale suisse (BNS) a pris des mesures pour éviter une surchauffe du marché de l’immobilier résidentiel. En comparant les prix, en ne calculant pas au plus juste et en tenant compte de taux possiblement plus élevés pour le financement subséquent à prévoir à l’expiration de l’hypothèque initiale, il est possible aujourd’hui d’obtenir des conditions avantageuses pour réaliser son rêve de logement en propriété.

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