Habitat et propriété

Conseils: planifier correctement l’entretien de l’immeuble

Propriétaire de maison ou propriétaire par étage: les travaux d’entretien sont inévitables. Une planification est utile et vous permet d’économiser de l’argent.

En bref: mieux vaut prévenir que guérir

Une maison n’est jamais totalement terminée, des travaux plus ou moins importants sont toujours nécessaires. Une planification à long terme est requise si vous voulez garder malgré tout l’esprit tranquille. En tant que propriétaire de maison, vous savez ainsi précisément quels investissements vous attendent au cours des mois et des années à venir. Il vous reste du coup suffisamment de temps pour solliciter plusieurs offres pour des rénovations importantes et vous pouvez définir le financement. Vous évitez ainsi que la maison de vos rêves ne se transforme en un patchwork qui en diminuerait la valeur. Avec une bonne planification et une répartition des coûts sur plusieurs années, vous pouvez en outre déduire les frais d’entretien de vos impôts.

Établir un plan d’entretien

Vous pouvez parfois retarder des réparations d’envergure, en contrôlant, nettoyant et entretenant régulièrement les différents éléments du bâtiment. Pour ne rien oublier, vous avez intérêt à établir un plan d’entretien avec les travaux à effectuer. Certains travaux étant saisonniers, vous pouvez éventuellement charger des artisans ou jardiniers de les réaliser. Parmi les obligations régulières des propriétaires de maisons figurent par exemple:

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Le contrôle régulier et l’entretien du toit préviennent les dégâts d’eau.

  • nettoyer les gouttières
  • contrôler l’état du toit
  • vérifier les joints en silicone dans la salle de bain et la cuisine et les renouveler si nécessaire, risque de moisissure!
  • contrôler l’enveloppe du bâtiment à la recherche de défauts d’étanchéité
  • effectuer un contrôle automnal
  • remplacer les filtres d’air de la ventilation
  • assurer l’entretien des planchers en bois et des encadrements de fenêtres
  • nettoyer les canalisations

Critère de la durée de vie

Un entretien correct permet de prolonger sensiblement la durée de vie des différents éléments du bâtiment. Le chauffage, le toit, la façade ou un sol doivent néanmoins être remplacés tôt ou tard. Pour savoir quels investissements vous attendent à quel moment en tant que propriétaire, vous pouvez vous servir d’un tableau des durées de vie. Vous trouverez par exemple un tableau très détaillé ici. Dans le cas d’une construction neuve, les premiers travaux d’entretien majeurs se révèlent nécessaires après dix ans; une rénovation complète devrait intervenir après vingt à trente ans.

Le fonctionnement du chauffage devrait être contrôlé avant l’arrivée du froid.

Si vous reprenez un bâtiment existant, renseignez-vous sur l’âge des différents éléments auprès des propriétaires précédents. Si vous ne voulez prendre aucun risque, vous pouvez utiliser l’outil d’analyse de l’état du bâtiment. Vous avez tout intérêt à vous adresser à un expert. De nombreux cabinets d’architecte proposent ce service et peuvent vous fournir une évaluation professionnelle. Dans le cadre d’un plan de préservation de la valeur, vous déterminez ensuite ensemble la date à laquelle les divers travaux de rénovation seront nécessaires. La budgétisation s’en trouve facilitée et vous pouvez planifier le financement à long terme en constituant des réserves.

Obligation d’entretien de la propriété par étage

Comme dans de nombreux domaines, l’entretien est également réglé séparément dans une communauté de copropriétaires. Chaque propriétaire est lui-même responsable de l’entretien des locaux dont il détient la propriété exclusive.

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Une nouvelle couche de peinture valorise une chambre et donne l’occasion de rechercher les traces de moisissures sur les murs.

Les dommages ou les défauts dans les parties communes doivent être immédiatement signalés. L’entretien des parties ou pièces communes est organisé au sein de la communauté, souvent par une administration supérieure. Les coûts sont répartis en fonction des quotes-parts respectives.

La communauté de copropriétaires finance les travaux de rénovation au moyen d’un fonds de rénovation. Chaque année, la partie verse une contribution définie; de la sorte, les investissements imprévus ne grèvent pas inutilement les finances. Une analyse d’état avec le plan de préservation suivant convient également à la propriété par étage. On voit ainsi rapidement si le fonds de rénovation est suffisant à long terme pour garantir le financement ou si les réserves doivent être augmentées.

Réduire les impôts en entretenant l’immeuble

Le principe de base est que seuls les coûts de rénovation qui préservent l’état de l’immeuble peuvent être déduits dans la déclaration d’impôts. Les mesures dites de préservation de la valeur incluent par exemple le remplacement des fenêtres, un nouveau chauffage ou les réparations de la façade. Les travaux générant une valeur ajoutée ne peuvent pas être déduits des impôts. Songeons aux aménagements qui valorisent l’immeuble, tels qu’un aménagement luxueux de la salle de bain ou une construction annexe pour un garage. Vous pouvez cependant déduire ces dépenses du gain immobilier imposable en cas de vente éventuelle de l’immeuble.

Vous avez intérêt à répartir les investissements importants dans des travaux de préservation de la valeur sur plusieurs périodes fiscales. Si les rénovations dépassent la moitié du revenu imposable, vous pouvez répartir les coûts sur deux ans. Prévoyez les travaux correspondants sur plusieurs périodes ou effectuez les rénovations sur deux ans.

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L’entretien des murs extérieurs est primordial, car la façade isole et évite l’humidité.

Nouvelle ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles

La révision totale de l’ordonnance sur les frais relatifs aux immeubles entre en vigueur le 1er janvier 2020. Mais qu’est-ce que cela signifie pour vous en tant que propriétaire? Les dépenses générant une valeur ajoutée qui visent des économies d’énergie ou la protection de l’environnement pourront être fiscalement déduites à partir de cette date. Les coûts de remise en état pour une construction de remplacement peuvent également être déduits des impôts. Vous pouvez répartir les nouvelles déductions sur deux périodes fiscales, pour autant qu’elles ne puissent pas être entièrement imputées dans le décompte fiscal actuel.

Financer l’entretien à long terme

Tout comme pour la propriété par étage, les propriétaires de maisons ont intérêt à constituer des réserves annuelles. Les experts conseillent de mettre de côté environ 1 % de la valeur de l’immeuble. Deux tiers correspondent aux charges et aux travaux d’entretien courants et un tiers sert de réserve en vue des transformations.

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Il est payant de planifier l’entretien de l’immeuble à long terme.

Vous pouvez également augmenter votre hypothèque pour des mesures de rénovation d’envergure. Notre hypothèque modulable vous offre beaucoup de flexibilité à cet égard. Une augmentation spontanée des dettes est possible tout autant qu’une réduction non planifiée. Pour votre sécurité, vous bénéficiez en outre de la possibilité d’une fixation précoce du taux d’intérêt et d’une protection supplémentaire de la famille.

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