Habitat et propriété

Rénovation et transformation

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Si vous êtes propriétaire, vous devez vous attendre à devoir un jour rénover votre propriété. Voici quelques conseils.

La Suisse fait piètre figure en matière de rénovation

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Si vous êtes propriétaire, vous devrez un jour ou l’autre aborder la question des rénovations. Près des deux tiers des immeubles de Suisse sont issus de la période prospère qui a suivi la Seconde guerre mondiale. Or à peine la moitié des immeubles construits il y a plus de 20 ans ont été rénovés. 

La durée de vie comme valeur indicative
Chaque élément constitutif d’un bâtiment a une durée de vie. Celle-ci vous permet d’estimer les travaux de rénovation qui devront être réalisés à brève échéance. Par exemple, la façade doit être rénovée tous les 30 à 50 ans. Pour ce faire, il faut débourser en moyenne 8 pour cent de la valeur immobilière. Le système de chauffage doit être renouvelé tous les 15 à 25 ans, ce qui correspond généralement à environ 4 pour cent de la valeur de l’immeuble. Bien entendu, cela dépend avant tout du type de chauffage. Enfin, les tuiles doivent être changées tous les 40 à 60 ans.

Ça vaut la peine de rénover?
Il est évident que toute transformation a un coût. Toutefois, en plus d’augmenter la valeur de votre propriété, les travaux accroissent aussi votre bien-être. De nouvelles fenêtres vous protègent du froid, c’est vrai, mais elles vous protègent aussi du bruit. Et une couche de peinture fraîche sur vos murs peut apporter beaucoup de luminosité à votre séjour. Si vous attendez trop longtemps, vous risquez de subir des dommages indirects. Un toit qui fuit ou une façade fragile peut par exemple laisser entrer l’humidité dans les murs et endommager la structure porteuse du bâtiment. En revanche, une meilleure isolation ou de nouvelles fenêtres se traduisent par des économies à long terme.

Création de valeur ou maintien de la valeur?
Il faut savoir que certains travaux de rénovation sont déductibles des impôts. Cela dépend s’ils créent de la valeur ou s’ils maintiennent la valeur existante. Sont réputés maintenir la valeur existante les travaux rendus nécessaires en raison de l’âge de la propriété. Les autorités fiscales jugeront, par exemple, que la rénovation d’une cuisine construite dans les années septante permet de maintenir sa valeur. Cependant, si vous ajoutez à votre cuisinière des appareils électroménagers professionnels et un îlot de cuisine moderne, la rénovation sera réputée générer une plus-value, bien que partielle.

Dans tous les cas, conservez l’ensemble des factures et ajoutez-les à votre prochaine déclaration d’impôts. Si vos rénovations génèrent une plus-value, vous pourrez obtenir une réduction d’impôts en cas de vente, étant donné que vos dépenses pourront être déduites du gain immobilier imposable.

Comment financer une transformation?
Les travaux de rénovation peuvent s’élever à plusieurs milliers de francs. Tous les ménages ne disposent pas d’une telle somme d’argent. C’est pourquoi les experts recommandent de mettre de côté chaque année au moins 0,4 pour cent de la valeur du bien immobilier en prévision de futurs travaux.

Les propriétaires qui n’ont pas d’économies à disposition peuvent recourir à divers moyens de financement. Les fonds de la caisse de pension et le troisième pilier peuvent être utilisés pour des travaux de rénovation, mais uniquement lorsqu’il s’agit de transformations qui créent de la valeur. Vous pouvez également augmenter votre hypothèque, pour autant que l’immeuble demeure financé par des fonds propres à hauteur de 20 pour cent au minimum. En outre, les frais de l’hypothèque et les frais accessoires ne doivent pas dépasser 33 pour cent du revenu brut. Votre banque pourra vous conseiller dans le cadre d’un rendez-vous de conseil.

De manière générale, il est recommandé de prévoir un dépassement des coûts de 10 pour cent par rapport au devis. Vous éviterez ainsi d’augmenter à nouveau votre limite de crédit pendant les travaux.

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