Avec quels moyens puis-je financer un logement en propriété?
Devenir propriétaire avec des capitaux propres et empruntés
Beaucoup rêvent d’accéder à la propriété. Pour faire de ce rêve une réalité, il faut des moyens financiers – et conséquents. Nombreux sont ceux pour qui l’achat d’un logement en propriété représente le plus gros investissement financier d’une vie. Les personnes capables de régler la somme entière en fonds propres sont cependant très rares. Traditionnellement, les Suissesses et les Suisses financent donc leur rêve de propriété en ayant recours à une combinaison de capitaux propres et de capitaux empruntés.
- Avec 20% de capitaux propres et 80% de capitaux empruntés, vous pouvez réaliser votre rêve d’accéder à la propriété
- Pour réussir à obtenir un financement externe, les frais courants de votre logement de doivent pas dépasser 35% de votre revenu
- Vous pouvez constituer vos capitaux propres à partir de votre avoir d’épargne, de papiers-valeurs, de donations, d’avances d’hoirie et de vos avoirs du 2e et du 3e pilier
- La Suisse est un pays de locataires: comparée à toute l’Europe, la Suisse est la dernière du classement en matière de logement en propriété
- Sur l’ensemble du parc immobilier, la part de logements occupés par leur propriétaire ne cesse d’augmenter depuis 1970
- Seuls près de 40% des logements occupés en permanence le sont par leur propriétaire
(Sources: Office fédéral de la statistique)
«Nous savons désormais exactement comment nous pouvons réaliser des économies d’impôts. Il nous est plus facile de remplir la déclaration d’impôts et cela soulage notre budget.»
Pour financier un logement en propriété, on applique la règle de base suivante: apportez 20% de capitaux propres et vous pourrez financer les 80% restants à l’aide de capitaux empruntés, mais seulement si votre revenu annuel est suffisamment élevé. Pourquoi? Une fois votre bien immobilier acheté, vous devrez vous acquitter des frais courants – plan de remboursement de l’hypothèque, intérêts (calculatoires de 5% de l’hypothèque) et frais accessoires (0,75% de la valeur du bien immobilier). Ainsi, votre budget habitation ne devrait pas excéder 35% de votre revenu net. En respectant cette condition, vous serez en mesure de supporter un financement externe tout en disposant d’une marge de manœuvre suffisante sur le plan financier.
Quand on parle de capitaux propres, on pense tout d’abord au montant d’un compte d’épargne. C’est tout à fait juste, bien entendu, mais d’autres moyens sont aussi à votre disposition, comme par exemple les papiers-valeurs, les donations ou les avances d’hoirie. Par ailleurs, vous pouvez aussi retirer vos avoirs du 2e et du 3e pilier de manière anticipée pour financer un logement en propriété. Ces avoirs sont également considérés comme des capitaux propres. Mais attention: retirer le capital du 2e pilier de manière anticipée présente aussi des inconvénients. Ce faisant, vous diminuez vos prestations de vieillesse. Le montant retiré sera également soumis à un impôt.
La part la plus importante du financement d’un logement en propriété est généralement assurée par des capitaux empruntés. Les banques accordent à cette fin des emprunts à long terme, qu’on appelle «hypothèques». Vous payez des intérêts et vous les assurez en donnant votre bien immobilier en gage. L’hypothèque de premier rang peut, en règle générale, représenter jusqu’à environ 65% de la valeur du bien immobilier. Si ce montant ne suffit pas, vous pouvez conclure une hypothèque supplémentaire. L’hypothèque de second rang peut couvrir 15% supplémentaires de la valeur du bien, ce qui porte l’hypothèque totale à 80%. La part de l’hypothèque de second rang doit être remboursée sous 15 ans ou au plus tard à la retraite.
On considère comme capitaux propres le solde d’un compte d’épargne, les papiers-valeurs, les donations, les avances d’hoirie et les avoirs du 2e et du 3e pilier.
Vous avez le droit d’effectuer un retrait anticipé de vos avoirs du 2e et du 3e pilier pour financer un logement en propriété. Ces avoirs font partie des capitaux propres. Tandis que les fonds issus du 2e pilier peuvent représenter au maximum 10% des 20% minimum exigés, les fonds issus du 3e pilier ne sont soumis à aucune limitation en tant que capitaux propres. Gardez aussi à l’esprit qu’un versement anticipé de votre avoir de la caisse de pension entraîne une réduction de vos prestations de vieillesse.
Si vous ne disposez pas de fonds propres suffisants pour acquérir un logement en propriété, la banque vous aidera volontiers en vous prêtant le capital. Vous devrez cependant remplir certaines conditions. La banque vérifie le bien immobilier, ainsi que votre situation économique et personnelle – en d’autres termes, si vous êtes solvable ou non. En règle générale, vous devez avoir un emploi, un revenu régulier et des capitaux propres suffisants.