Casa e proprietà

Capire il tasso di interesse ipotecario

Störer Hypo IT

Come determinano gli istituti finanziari i tassi di interesse ipotecari?

Tre fattori

Di norma i tassi d’interesse dipendono da tre domande. Primo, qual è la situazione sul mercato dei capitali? Secondo, quant’è alto il rischio per il mutuante? Terzo, qual è la strategia creditizia dell’istituto? Illustriamo qui dettagliatamente questi fattori, spiegando come vengono determinati esattamente i tassi d’interesse per i vari modelli ipotecari.

Fattore determinante “mercato dei capitali”

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Gli istituti finanziari non sono del tutto autonomi nella determinazione dei loro tassi di interesse ipotecari. Prima di concedere un’ipoteca devono a loro volta acquisire il denaro, pertanto il tasso d’interesse dipende dalle condizioni del mercato dei capitali. Se il denaro circolante è sufficiente a soddisfare le esigenze, i tassi sono bassi. Se invece il denaro presente sul mercato è scarso, gli istituti finanziari devono pagare tassi d’interesse superiori, che fanno ricadere sui mutuatari. La politica monetaria della Banca nazionale svizzera influisce in particolar modo sull’andamento dei tassi: essa decide infatti se immettere sul mercato nuovo denaro oppure se ritirarlo e in quale misura.

Fattore determinante “rischio”

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I mutuanti sono esposti a tre grandi rischi:

  1. la durata dell’ipoteca
  2. la solvibilità del mutuatario
  3. l’immobile stesso o la sua posizione

Se per concedere il credito la banca si espone a un rischio elevato, gli interessi sono maggiorati da un sovrappremio a carico del cliente.

Nei periodi di tassi bassi, il maggiore rischio per il mutuante è rappresentato da una lunga durata. Oggi il cliente che stipula un’ipoteca a tasso fisso a dieci anni può contare su tassi bassi garantiti. Dall’altro lato, con la stessa ipoteca l’istituto finanziario rischia di maturare delle perdite, qualora i tassi d’interesse dovessero aumentare. Il cliente paga questi costi di copertura – detti anche swap sui tassi – tramite tassi d’interesse superiori per le durate più lunghe.

Il secondo rischio è il mutuatario stesso. Per ogni cliente l’istituto calcola l’anticipo e la sostenibilità. Se la vostra valutazione è positiva, nel colloquio di consulenza riceverete offerte con tassi d’interesse più bassi. Rivolgetevi direttamente a uno dei nostri consulenti nella vostra regione.

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Un altro fattore importante è l’immobile stesso. Per questo la valutazione dell’immobile è un aspetto importante che influisce sulla concessione dell’ipoteca. Infatti, per il mutuante l’abitazione di proprietà costituisce la garanzia di non subire perdite in caso di insolvenza del mutuatario.

Anche la posizione dell’immobile ((Link zu Artikel: Warum die Lage alles ist)) può influire sul tasso d’interesse. Nei cantoni dove l’andamento dei prezzi immobiliari è stabile o positivo, gli istituti finanziari sono esposti a un rischio inferiore. Qui i tassi di interesse ipotecari tenderanno ad essere più bassi rispetto ai cantoni in cui si prevede un calo dei prezzi.

Fattore determinante “strategia creditizia”

Sul tasso d’interesse da applicare influisce anche la strategia creditizia adottata dall’istituto. Una banca o un’assicurazione che desidera crescere ed espandersi ulteriormente sul mercato del credito offrirà condizioni particolarmente vantaggiose. Un istituto più “familiare”, interessato a radicarsi solo localmente, offrirà le migliori condizioni ai clienti nelle immediate vicinanze.

Tassi dell’ipoteca LIBOR

Nel modello LIBOR, gli interessi si basano sul tasso LIBOR, ossia quello preso di riferimento dalle banche per i prestiti reciproci in franchi svizzeri. LIBOR è l’acronimo di “London Interbank Offered Rate”. Il suo valore è ridefinito ogni tre mesi. Conseguentemente viene periodicamente adeguato anche il tasso d’interesse applicato ai clienti: a seconda dell’offerta, ogni tre, sei o dodici mesi. Oltre al tasso LIBOR, l’istituto finanziario applica un margine per coprire i propri costi d’esercizio. Solitamente in Svizzera il margine è pari all’uno per cento del tasso annuo.

I fattori che determinano gli interessi: ipoteca a tasso fisso e ipoteca variabile

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A differenza del tasso LIBOR, per determinare gli interessi dell’ipoteca a tasso fisso e dell’ipoteca variabile gli istituti finanziari non sono direttamente legati al mercato monetario. Questo significa che possono adeguare i tassi in base alla propria strategia creditizia. In generale, per le ipoteche a tasso fisso, a durate minori corrispondono tassi d’interesse inferiori. Come già detto, le durate maggiori rappresentano un rischio per il mutuante, mentre i clienti beneficiano della garanzia dei tassi.

Previsioni dei tassi per la Svizzera

Negli ultimi dieci anni, in Svizzera i proprietari di abitazioni hanno beneficiato di tassi al minimo storico. Quanto durerà questa situazione? Il tasso di interesse ipotecario è influenzato da molti fattori, che rendono difficili le stime. Tuttavia gli esperti ritengono che la politica monetaria della Banca nazionale svizzera e delle banche centrali straniere determini un andamento dei tassi ancora favorevole per i clienti. Per ora non si attendono dunque grandi fluttuazioni. Siamo a vostra completa disposizione per un’analisi dettagliata del mercato e una consulenza personalizzata.

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