Casa e proprietà

Cautela nei contratti di compravendita immobiliari

Leggete i punti cui prestare attenzione nel contratto di compravendita per abitazioni di proprietà e i passi per l’iscrizione nel registro fondiario.

Verificate il contratto

vertragsunterzeichnung

Congratulazioni, avete trovato l’immobile dei vostri sogni. Adesso non vedete l’ora di firmare il contratto, magari domani stesso. Tuttavia è sempre bene prendersi del tempo. Nella maggior parte dei casi i venditori sono agenzie di intermediazione o grandi imprese, con una certa dimestichezza con le sottigliezze giuridiche. Meglio dunque non agire da sprovveduti. Non appena ricevuto il contratto leggetelo meticolosamente nella sua interezza. Se notate parti o termini giuridici poco chiari, evidenziateli. Un esperto potrà aiutarvi a dirimere gli eventuali dubbi. Rivolgetevi a un consulente dei committenti, a un avvocato specializzato nel settore delle costruzioni o al notaio stesso. Per un esame puramente preliminare i nostri consulenti alla clientela saranno lieti di dare un’occhiata al vostro contratto di compravendita e di farvi notare le eventuali incongruenze. Tuttavia solo il notaio può fornirvi un’analisi conclusiva.

Atto notarile
Il Codice delle obbligazioni all’art. 216 prevede che il contratto di vendita di un immobile sia redatto con atto pubblico dal notaio di competenza. Ogni notaio esercita nella rispettiva area di competenza. Il notaio prepara il contratto e apporta le modifiche eventualmente richieste dalle parti. È una figura super partes che informa tanto l’acquirente quanto il venditore se ritiene che la formulazione del contratto avvantaggi una parte rispetto all'altra. Si tratta effettivamente di una tutela supplementare che tuttavia non sostituisce la verifica personale del contratto. Gli onorari dovuti al notaio vengono solitamente divisi tra le parti.

Parti rilevanti in un contratto di compravendita
Un contratto di compravendita è materia da trattare con estrema cautela. Nella sua forma, infatti, il contratto deve rispettare regole e leggi. Perché sia valido, il contratto di compravendita deve obbligatoriamente contenere determinate informazioni. Ad esse se ne aggiungono altre, ma le seguenti in particolare meritano attenzione da parte degli acquirenti, poiché sono più frequentemente oggetto di errori:

  • esatta indicazione del prezzo di acquisto;
  • condizioni e termini di pagamento;
  • ammontare dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
  • dettagli sullo stato dell’immobile, in particolar modo sulle condizioni degli impianti, come l'ascensore e il riscaldamento, delle facciate o del tetto;
  • indicazione di difetti noti;
  • per le nuove costruzioni: data esatta di entrata in possesso dell’alloggio (cui gli acquirenti possono appellarsi successivamente se non viene rispettata);
  • regolamentazione delle garanzie: nei primi due anni è bene che le garanzie siano a carico del venditore, in modo che spetti a lui contattare gli artigiani in caso di difetti; se, in qualità di acquirenti, vi fate carico delle garanzie, in caso di difetti della costruzione avrete molto più lavoro da sbrigare;
  • debiti iscritti nel registro fondiario come oneri fondiari o servitù (fatture non saldate o diritto di godimento dei passaggi pedonali da parte dei vicini).

Sottoscrizione del contratto di compravendita e iscrizione nel registro fondiario
Il contratto viene sottoscritto in quattro esemplari alla presenza del notaio. Acquirente, venditore, studio notarile e ufficio del registro fondiario ricevono ciascuno una copia firmata. Diverrete ufficialmente proprietari non appena sarà ultimata l’iscrizione nel registro fondiario, che è disposta dal notaio e richiede un paio di settimane.

Alla firma del contratto solitamente è richiesto il versamento di un acconto pari al 20 % del prezzo di acquisto. La rimanente parte viene saldata al momento dell’entrata in possesso dell’alloggio o in seguito all’iscrizione nel registro fondiario. Nel caso in cui vi sia un’ipoteca o un’altra forma di indebitamento a carico dell’acquirente, l’ufficio del registro fondiario o il notaio emetteranno una cartella ipotecaria. Questa viene consegnata al creditore fisicamente o in forma di cartella ipotecaria registrale e vale come garanzia.

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