Casa e proprietà

Per una buona riuscita della vendita di un immobile

Vendere un immobile è impegnativo. C’è molto di cui occuparsi, dall’annuncio di vendita al suo svolgimento fino alla soluzione per le utenze. Con la nostra checklist e i nostri suggerimenti vi aiutiamo a pensare a tutto.  

L’essenziale in breve

  • Prima della vendita: preparatevi alla vendita del vostro immobile con i documenti necessari e una documentazione di vendita professionale.  

  • Durante la vendita: pubblicizzate l’offerta su più canali offrendo informazioni presentate in modo trasparente per aumentare le possibilità di successo della vendita.  

  • Dopo la vendita: investite nel modo migliore il ricavato della vendita seguendo una pianificazione finanziaria e patrimoniale.  

Prima della vendita – la preparazione è tutto

Agente: sì o no? 

Nella vendita di un immobile la prima domanda è: come voglio effettuare la vendita – con o senza agente? Dato che la vendita di un immobile richiede molto impegno e know-how, molti scelgono di ricorrere all’aiuto di un professionista. In questo modo si risparmiano tempo, energie e problemi, inoltre il professionista perfeziona la vendita al giusto prezzo di mercato grazie alle sue conoscenze del settore e all’abilità nelle trattative. Di contro però i costi sono elevati e i contratti forfettari vi rendono dipendenti dalla qualità dell’agente. E se il tutto fosse privo di fondamento? Con la vendita dell’immobile privatamente avete il controllo su tutto, non pagate provvigioni e avete la completa responsabilità. In cambio l’impegno anche in termini di tempo è maggiore e siete coinvolti a livello emotivo, cosa che può avere effetti negativi sul processo di vendita.     

Suggerimento: una moderna alternativa ai modelli di agenzia consueti è offerta da Brixel. In questo modo mantenete il pieno controllo della vendita e decidete voi a quali servizi e prestazioni volete ricorrere. Lo sapevate? Come clienti di Baloise potete godere dell’offerta di vantaggi esclusivi.

I documenti necessari 

Prima di poter presentare sul mercato l’immobile dovreste esaminare attentamente alcuni fattori. A tale scopo sono necessari tutti i documenti, come un estratto attuale del registro fondiario, la polizza assicurativa dello stabile, le piante, il piano di catasto e la distinta di ristrutturazioni e investimenti. Se l’immobile è affittato servono anche i contratti di locazione. Predisponete anche una certificazione energetica, se l’avete a disposizione.  

Elementi essenziali della documentazione di vendita

Naturalmente anche la presentazione dell’immobile con foto e dati fa parte del relativo dossier. Nel prepararlo elencate in modo trasparente il maggior numero di fatti oggettivi per ridurre le domande inutili. Tra di essi rientrano ad esempio informazioni sull’ubicazione e sull’accessibilità in auto o con i mezzi pubblici. Indicate anche la vicinanza a scuole, possibilità di fare acquisti e attività del tempo libero. Una lista di tutti gli investimenti lascia una buona impressione e l’indicazione chiara della necessità di eventuali ristrutturazioni crea fiducia.  

Suggerimento: molti acquirenti cercano oggi inserzioni piuttosto dettagliate. Un sito web apposito per l’immobile aiuta a mantenere sempre aggiornate tutte le informazioni.

Sistemate l’immobile  

In linea generale, le ristrutturazioni aumentano il valore di un immobile. È quindi opportuno rimetterlo a posto prima della vendita. Ciò comprende soprattutto interventi di minore entità come ridipingere le pareti o sistemare il giardino. Interventi di maggiore entità dovrebbero essere presi in considerazione solo se altrimenti non è possibile vendere l’immobile e se l’investimento vale anche davvero la pena. Normalmente gli acquirenti vogliono infatti adeguare poi l’immobile in base ai loro gusti ed esigenze specifiche.

Definite il prezzo di vendita

Per poter definire un prezzo ragionevole dell’offerta serve la valutazione di un esperto. L’esperto effettua una valutazione realistica del valore dell’immobile in modo che su tale base sia possibile sviluppare una strategia adatta di pubblicizzazione. Solitamente in questo caso viene impiegato il metodo dei prezzi edonici. Il valore dell’immobile viene calcolato sulla base di immobili paragonabili tenendone in considerazione i prezzi di vendita ottenuti e parametri come dimensioni, stato, ubicazione e livello delle finiture.  

Suggerimento: un prezzo troppo elevato può spaventare, uno troppo basso presenta il rischio di perdere molti soldi.

Durante la vendita – la strategia giusta

Puntate sulla massima pubblicizzazione  

Ci sono dappertutto potenziali acquirenti. Per aumentare le possibilità di vendere rapidamente e con successo vale la pena di pubblicizzare l’interesse alla vendita su più canali. Pubblicate un’inserzione del vostro immobile su tutti i principali portali, come Homegate, Immoscout24 o Comparis, e usate anche altri mezzi come i giornali, i social media o il passaparola per divulgarla. Oltre a queste possibilità, una soluzione comprovata è anche il classico cartello “Vendesi” visibile dalla strada. 

Punti importanti durante le visite  

Dovete coordinare bene le visite dei potenziali acquirenti e prepararvi in modo approfondito. Pensate già prima alle risposte da dare alle domande più importanti degli interessati. In questo modo evitate insicurezze, riducete domande inutili e presentate il vostro immobile dal suo lato migliore. E naturalmente prima delle visite dovrete pulire e riordinare la casa a fondo per dare la miglior impressione possibile.  

Suggerimento: con una preparazione completa del vostro immobile, sul posto non dovrebbero esserci quasi domande critiche.

Perfezionare il contratto di vendita 

Una volta trovato un acquirente, la compravendita viene definita in modo legalmente valido nel quadro di un contratto immobiliare. In qualità di terzo neutrale, un notaio redige un contratto stipulato con atto notarile che deve essere firmato da voi e dall’acquirente. Dopo la firma di entrambe le parti il notaio richiede la trascrizione dell’immobile nel registro fondiario. Con il trasferimento consegnate all’acquirente tutti i documenti e in questo modo si conclude la vendita dell’immobile.  

Suggerimento: calcolate l’imposta provvisoria sugli utili da sostanza immobiliare nel contratto di compravendita e trasferitela su un conto bloccato. In questo modo si evita di essere responsabili di un mancato pagamento in caso di controversia.

Cosa succede nel caso di ipoteca? 

Per un’ipoteca ancora attiva ci sono fondamentalmente tre possibilità: il trasferimento dell’ipoteca su un nuovo immobile, la sua restituzione o l’assunzione da parte dell’acquirente. Per poter estinguere un’ipoteca ancora attiva, alla banca serve una promessa di pagamento irrevocabile della banca dell’acquirente come garanzia di pagamento. La banca richiede anche la lettera di disdetta e l’indicazione della persona a cui indirizzare le cartelle ipotecarie. 

Dopo la vendita – cosa avviene?

Cosa fare con il denaro?  

Con la vendita di un immobile si ha a disposizione nuova liquidità. Ci sono diverse possibilità di impiegarla: per l’acquisto di un nuovo immobile, come immobilizzazioni, investimenti, donazioni o a fini previdenziali. Per trovare una soluzione ottimale dovreste consultare per tempo la vostra banca o assicurazione.  

Conseguenze fiscali  

Con la vendita di un immobile viene meno il valore locativo e quindi si riduce il reddito imponibile, ma solitamente aumenta l’imposta patrimoniale in quanto il patrimonio è maggiore. A ciò si sommano nuove imposte: con il passaggio di proprietà di un immobile tutti i cantoni svizzeri applicano una tassa del registro fondiario. In molti casi si aggiunge anche un’imposta sul passaggio di proprietà, che solitamente viene divisa tra venditore e acquirente. Viene applicata anche un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che viene calcolata in base alla differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e i relativi costi di acquisto. Con esse possono essere conteggiati gli investimenti che incrementano il valore e le spese connesse alla vendita dell’immobile.  

Suggerimento: la vendita di un immobile crea una nuova situazione finanziaria. Per questo vale in ogni caso sempre la pena di effettuare un’accurata pianificazione finanziaria e patrimoniale.

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