Casa e proprietà

Come si stima il valore di un immobile?

Esistono numerosi fattori che determinano il valore di un immobile. Ma quali sono decisivi e modificabili?

Perché è importante il valore immobiliare

Il valore di un immobile ha un ruolo importante non solo per l’acquisto o la vendita, ma occorre conoscerlo anche quando si desidera trasferire un’ipoteca. Il valore determina l’importo del credito e l’entità di capitale proprio di cui occorre disporre. Il valore immobiliare ha un ruolo essenziale anche ai fini delle imposte. Se l’abitazione di proprietà fa parte di una donazione o di un’eredità è necessario stabilire un importo. Lo stesso dicasi in caso di divorzio. Il valore deve essere in ogni caso ridefinito.

Molti fattori incidono sulla valutazione di un immobile

Il valore della propria abitazione dipende da vari fattori:

  • Ubicazione
    Essendo l’unico fattore non modificabile, la qualità dell’ubicazione è determinante ai fini della possibilità di vendere o affittare un immobile
     
  • Fattori riferiti al terreno
    Le dimensioni, la conformazione e la composizione determinano la fruibilità di un’area e contribuiscono in misura essenziale a stabilirne il valore.
     
  • Struttura dell’edificio
    Sono importanti sia le condizioni che il tipo di edificio. Se l’immobile è dotato di un nuovo riscaldamento a pompa di calore, il valore aumenta. Diminuisce invece a causa delle eventuali spese di risanamento. Pertanto anche l’anno di costruzione assume un ruolo importante. 
     
  • Diritti e oneri
    Fanno parte di un immobile non solo l’edificio o le strutture esterne, ma anche i diritti e gli oneri di superficie, che sono direttamente legati all’immobile e non ai relativi proprietari. I diritti e gli oneri di superficie sono generalmente documentati nel registro fondiario. Ad esempio, un’ipoteca, un diritto di prelazione o un contratto di locazione a lungo termine rappresentano un onere di cui si deve assolutamente tenere conto nella valutazione dell’immobile. 

Come si stima il valore?

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Per i profani è difficile stimare l’andamento del valore a lungo termine prima di un acquisto. Per chi desidera avere la certezza di ottenere un prezzo equo è opportuno far stimare l’immobile.

La variante più economica consiste nel metodo dei prezzi edonici, in cui il proprietario o i futuri acquirenti compilano un questionario online. Le risposte vengono confrontate con una banca dati di immobili. La stima edonica è rapida e, con un costo approssimativo di 300 franchi, anche economica, ma è adatta solo ad oggetti standard. Con il metodo del valore reale si stima l’importo che oggi si spenderebbe per lo stesso immobile nella stessa posizione, detraendo dalla cifra la svalutazione dovuta all’età. Questo tipo di stima viene eseguita da un esperto, costa dagli 800 ai 1500 franchi e conviene in caso di immobili particolari.

Aumentare il valore della propria abitazione

Se prevedete di vendere la vostra abitazione nei prossimi anni, conviene aumentarne il valore. Tuttavia non è possibile adeguare tutti i fattori. Ad esempio non potete modificare l’ambiente circostante. Anche la posizione geografica o l’anno di costruzione non sono modificabili.

Ma un accurato risanamento eseguito da professionisti oppure un costante ammodernamento fanno apparire irrilevante l’anno di costruzione. Chi desidera aumentare le dimensioni può costruire un sottotetto, aggiungere una veranda o comprare un parcheggio dal vicino. A volte sono i dettagli che fanno innamorare di una casa i potenziali acquirenti. Può essere un camino in soggiorno, una moderna isola di cottura o una cantina attrezzata. E il bello è che fino al momento della vendita potrete godere voi stessi delle migliorie. Le opere murarie che aumentano il valore di un immobile si possono finanziare con un aumento dell'ipoteca. Le misure che mantengono il valore, come ad esempio l’ammodernamento di una cucina, si possono detrarre dalle imposte. Troverete maggiori informazioni nel nostro articolo sulle ristrutturazioni. 

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