Casa e proprietà

Interessi bassi: bene per i finanziamen

Il finanziamento ipotecario non è mai stato così conveniente. Chi compra, però, deve considerare anche prezzo e sostenibilità a lungo termine dell’immobile.

Interessi al minimo storico

La fase degli interessi al minimo storico persiste. Tasso fisso o variabile che sia (event. rimando all’articolo «Tasso fisso o variabile»), il finanziamento ipotecario in Svizzera non è mai stato così conveniente. Questa situazione favorisce i debitori ipotecari e svantaggia i risparmiatori: la Banca nazionale svizzera (BNS) ha introdotto persino un tasso di penalizzazione pari al -0,75 % per i depositi delle banche. Se è vero che finora i conti privati sono stati risparmiati da tassi di interesse negativi, non vale però quasi più la pena puntare sugli interessi dei conti di risparmio e delle obbligazioni di cassa.

La situazione degli interessi offre così un doppio incentivo a realizzare finalmente il sogno di un’abitazione di proprietà.

Tuttavia, prima di acquistare una casa o una proprietà per piani si devono considerare alcune cose. Dopotutto, l’immobile di proprietà deve essere finanziabile anche nel lungo periodo. Se nel breve periodo si può escludere la fine degli interessi (ipotecari) bassi, per una previsione di lungo termine dei tassi d’interesse servirebbe una sfera di cristallo, che notoriamente nessuno possiede. Eppure, nella situazione attuale chi pianifica in modo previdente può realizzare il proprio sogno di un immobile di proprietà con un finanziamento vantaggioso.

Strategia del tasso ipotecario

Nella maggior parte dei casi, sia che si tratti di nuovo acquisto che di un finanziamento complementare, conviene approfittare delle condizioni di finanziamento attualmente vantaggiose fissando gli interessi a lungo termine. È vero che gli interessi delle ipoteche a tasso fisso biennali sono ancora più bassi di quelli delle ipoteche decennali, in compenso però con una durata di molti anni si ha la certezza dell’onere mensile. Scegliendo comunque ipoteche a tasso fisso di breve durata o ipoteche Libor, se gli interessi bassi persistono la situazione diverrà ancora più vantaggiosa, ma questo non è garantito.

In ogni caso, per una strategia di questo tipo è necessario un margine finanziario sufficientemente ampio per affrontare le maggiori spese qualora i tassi d’interesse aumentino. I nostri calcoli sulla sostenibilità a lungo termine considerano un tasso d’interesse ipotecario medio del 5 %. Prima di scartare durate lunghe, fate i calcoli con questo valore. Normalmente le ipoteche a tasso variabile e le ipoteche LIBOR possono essere convertite in ipoteche a tasso fisso, ma solo al tasso d’interesse applicato al momento della conversione.

Se vi trovate nella favorevole condizione di poter rimborsare un’ipoteca con fondi propri in qualsiasi momento, siete al sicuro e immuni da un aumento del tasso d’interesse. In questo caso, però, venendo meno la deduzione degli interessi ipotecari, dovreste considerare anche il maggiore onere fiscale.

Una via di mezzo della strategia del tasso ipotecario è la cosiddetta divisione in tranche di diversa durata delle ipoteche a tasso fisso. In questo modo si evita di essere colpiti troppo duramente da un aumento degli interessi, provando allo stesso tempo a sfruttare gli interessi bassi delle ipoteche a tasso fisso di breve e media durata.

Andamento dei prezzi degli immobili

Negli ultimi anni, in alcune zone ad alta concentrazione urbana i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente. Questo è il rovescio della medaglia del positivo andamento economico e degli interessi bassi. Per mitigare il pericolo di una bolla immobiliare, la BNS ha perciò emanato direttive sempre più ferree per la concessione di ipoteche. Tra queste rientrano le limitazioni in caso di prelievo anticipato dalla cassa pensioni e direttive relative all’ammortamento dell’ipoteca di secondo grado. Rispetto ad altri Paesi, in Svizzera i crediti immobiliari vengono assegnati ponendo molta attenzione alla sostenibilità e al livello del finanziamento, in modo da prevenire la formazione di una bolla immobiliare. Ciò nondimeno, il prezzo del vostro immobile deve essere adeguato e realistico. Per poter stimare meglio il prezzo richiesto, confrontate oggetti simili nei comuni portali immobiliari.

Potreste riuscire ad acquistare un immobile notevolmente più conveniente accettando un percorso moderatamente più lungo per raggiungere il lavoro. Siate però realisti, perché il pendolarismo sulle lunghe distanze compromette la qualità della vita.

Vantaggi fiscali e alternative

Lo Stato svizzero ha interesse a favorire l’abitazione di proprietà pagata nel lungo termine. Per questo permette la deduzione dal reddito imponibile degli interessi ipotecari e delle spese di mantenimento e concede l’impiego dei fondi del secondo e del terzo pilastro per rimpinguare la base del patrimonio netto. Oltre alle obbligazioni di cassa e ai conti che fruttano bassi rendimenti, ci sono naturalmente ulteriori alternative al «mattone», ad esempio gli investimenti nel mercato azionario o i fondi d'investimento del terzo pilastro. La sensazione di essere i padroni di casa, però, si vive solo tra le proprie quattro mura.

Conclusione

Le condizioni di finanziamento per l’abitazione di proprietà non sono mai state così convenienti. In Svizzera l’andamento dei prezzi degli immobili residenziali è stato nel lungo periodo molto più stabile rispetto, ad esempio, a quello degli investimenti nel mercato azionario. La Banca nazionale svizzera (BNS) ha adottato delle misure per contrastare un surriscaldamento del mercato degli immobili residenziali. Confrontare i prezzi, considerare margini di calcolo ampi e prevedere interessi più alti in caso di finanziamento complementare dopo il termine del vincolo degli interessi permette di approfittare di condizioni vantaggiose per realizzare il sogno di un’abitazione di proprietà.

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