Casa e proprietà

Manutenzione di un immobile: pianificazione e risparmio

Proprietari di case o proprietari per piani non fa differenza: i lavori di manutenzione fanno sempre parte del gioco. Ma pianificare aiuta e fa risparmiare.

In breve: prevenire è meglio che curare

Una casa non è mai completamente finita: infatti, piccolo o grande che sia, c’è sempre qualche lavoro da fare. Per affrontare la situazione con la massima tranquillità, è bene pianificare con largo anticipo. In tal modo, come proprietari, saprete esattamente quali investimenti dovrete fare nei prossimi mesi e anni. Per le ristrutturazioni più importanti avrete sufficiente tempo per richiedere diversi preventivi e individuare il finanziamento più adatto alle vostre esigenze. Eviterete così lavori affrettati che ridurrebbero il valore della casa tanto sognata. Se ben pianificate e ripartite su più anni, le spese di manutenzione possono inoltre essere dedotte dalle tasse.

Creare un piano di manutenzione

Controllando, pulendo e sottoponendo regolarmente a manutenzione i componenti di un immobile, è possibile posticipare le riparazioni più onerose. Per non dimenticare nulla, potete creare un piano di manutenzione con tutti i lavori da svolgere. Ad esempio, dato che alcune attività sono prettamente stagionali, potete ingaggiare anticipatamente eventuali artigiani o giardinieri. Tra gli obblighi regolari dei proprietari si annoverano ad esempio:

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Il controllo e la manutenzione regolari del tetto prevengono i danni causati dall’acqua.

  • la pulizia delle grondaie
  • il controllo delle condizioni del tetto
  • la verifica delle fughe rivestite in silicone in bagno e in cucina e, se necessario, la nuova applicazione di materiale isolante, pericolo di muffe!
  • la ricerca di perdite nell’involucro edilizio
  • l’esecuzione di un controllo autunnale
  • la sostituzione dei filtri dell’aria nel sistema di ventilazione
  • la manutenzione di pavimenti in legno e infissi
  • la pulizia delle fogne

Criterio di durata

Attraverso una manutenzione professionale, la durata dei componenti di un immobile può allungarsi in maniera significativa. Tuttavia, prima o poi la caldaia, il tetto, la facciata o il pavimento dovranno essere sostituiti. Per stimare quali investimenti saranno necessari e quando, può essere utile preparare una pratica tabella con le durate dei vari componenti. Un esempio molto dettagliato è disponibile qui. Nel caso dei nuovi edifici, i primi importanti interventi di manutenzione sono richiesti dopo dieci anni; dopo venti o trent’anni è necessario un risanamento radicale.

Prima dell’inverno fate controllare la caldaia.

Se dovete acquistare un immobile esistente, chiedete ai proprietari quanti anni hanno i vari componenti. Se volete andare sul sicuro, utilizzate l’analisi delle condizioni dell’edificio. A questo scopo è preferibile contattare un esperto. Ad esempio, potete rivolgervi a uno dei tanti studi di architettura che offrono questo servizio e richiedere una valutazione professionale. Nell’ambito di un piano di mantenimento del valore, valuterete insieme quali interventi saranno necessari e in quale momento. In questo modo risulterà più facile prevedere un budget e potrete pianificare un finanziamento a lungo termine accantonando delle riserve.

Obbligo di manutenzione in caso di proprietà per piani

Come in molti altri ambiti, anche la manutenzione è disciplinata separatamente in caso di comunione di proprietari. Nello specifico, ogni proprietario è responsabile della manutenzione dei propri locali ad uso esclusivo.

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Ripitturare le pareti non solo valorizza gli ambienti ma permette anche di individuare eventuali tracce di muffa.

Eventuali danni o difetti alle parti comuni dell’edificio devono essere segnalati immediatamente. La manutenzione degli spazi comuni o dei vari componenti è organizzata all’interno della comunione di proprietari e spesso è affidata un amministratore. I costi sono ripartiti in base alle rispettive quote di valore.

All’interno della comunione di proprietari, i lavori di ristrutturazione sono finanziati attraverso un fondo di rinnovamento. Ogni anno ciascun comproprietario versa un certo contributo, in modo tale da evitare brutte sorprese in caso di investimenti improvvisi. L’analisi delle condizioni dell’edificio e il piano di mantenimento del valore sono adatti anche a una proprietà per piani. Infatti, essi chiariscono tempestivamente se il fondo di rinnovamento è sufficiente per il finanziamento a lungo termine o se è necessario aumentare le riserve.

La manutenzione di un immobile abbassa le tasse

In linea di principio, nella dichiarazione d’imposta si possono detrarre soltanto le spese di risanamento destinate a mantenere l’immobile in buone condizioni. Le cosiddette misure di mantenimento del valore comprendono ad esempio la sostituzione degli infissi, una nuova caldaia o gli interventi di riparazione della facciata. I lavori che incrementano il valore dell’immobile non sono deducibili. Tra questi figurano ad esempio l’ampliamento con finiture di lusso del bagno o la costruzione di un edificio annesso destinato a garage. Tuttavia, queste spese possono essere detratte dall’utile da sostanza immobiliare imponibile in caso di vendita dell’immobile.

Investimenti più consistenti nei lavori di mantenimento del valore dovrebbero essere ripartiti in diversi periodi fiscali. Se i lavori di ristrutturazione superano la metà del reddito imponibile, è bene suddividere i costi in due anni. Pianificate varie fasi o eseguite i lavori in più anni.

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La manutenzione delle pareti esterne è fondamentale, perché la facciata isola e tiene lontana l’umidità.

Nuova ordinanza sui costi di immobili

Il 1° gennaio 2020 entrerà in vigore la revisione totale dell’ordinanza sui costi di immobili. Ma cosa comporta per voi come proprietari? A partire da questa data, le spese che incrementano il valore dell’immobile finalizzate al risparmio energetico o alla tutela dell’ambiente possono essere considerate ai fini fiscali. Anche i costi di demolizione per un edificio sostitutivo possono essere dedotti dalle tasse. Se non possono essere completamente conteggiate nella dichiarazione d’imposta in corso, le nuove deduzioni possono essere ripartite su due periodi fiscali.

Finanziare la manutenzione a lungo termine

Come i proprietari per piani, anche i proprietari di case farebbero bene a costituire riserve annuali. Gli esperti consigliano di accantonare circa l’uno per cento del valore dell’immobile. Di questo, due terzi sono destinati alle spese accessorie e ai lavori di manutenzione, mentre un terzo può essere impiegato come riserva per eventuali interventi di trasformazione.

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Pianificare la manutenzione di un immobile a lungo termine conviene.

Tuttavia, per gli interventi di risanamento più importanti potete aumentare la vostra ipoteca. A questo riguardo, la nostra ipoteca modulare vi offre una grande flessibilità. Potete infatti usufruire della possibilità di aumento o riduzione straordinari del debito. Per la vostra sicurezza fissate anticipatamente i tassi d’interesse e stipulate un’assicurazione familiare aggiuntiva.

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