Un immobile può costituire la parte più cospicua di un’eredità. Per evitare problemi o dissidi nella divisione dell’eredità, è bene risolverli tempestivamente. A tal fine possono essere presi in considerazione un testamento, una donazione o un anticipo ereditario con contratto successorio.

Donazione dell’immobile
Chi desidera risolvere il problema della gestione di un immobile prima del decesso può fare ricorso alla donazione. Salvo diversa indicazione, una donazione costituisce un’anticipazione dell’eredità. Tuttavia, i beneficiari devono corrispondere proporzionalmente il valore dell’immobile ai coeredi dopo la morte del de cuius. Se decidete di garantire un diritto di residenza o usufrutto al testatore, ad esempio i vostri genitori, dovete considerare le conseguenze a livello di imposte. Nel caso del diritto di residenza dovete infatti versare le imposte sul valore locativo, mentre i vostri genitori devono continuare a pagare le imposte patrimoniali. Nel caso del diritto di usufrutto sia il valore locativo sia le imposte patrimoniali sono a carico dei vostri genitori.

Fondamentale: in caso di donazione, tra i testatori e gli eredi dev’essere stipulato un contratto successorio autenticato con atto pubblico, nel quale si registra anche il valore dell’immobile. In questo modo un eventuale pagamento compensativo è già chiaramente definito.

Eredità di un’abitazione di proprietà con testamento
Il testamento è la forma più conosciuta di pianificazione della successione. In particolare, rappresenta la soluzione più indicata quando un immobile rientra nella massa ereditaria ed esistono più eredi. Infatti è difficile dividere un’abitazione di proprietà tra una comunità di eredi. Per esempio, il testatore può stabilire quale autorità deve stimare il valore dell’immobile in caso di eredità. Inoltre, può designare un esecutore testamentario neutrale, ruolo che spesso viene assunto dalla banca. Tuttavia, nella stesura del testamento è importante prestare attenzione alle porzioni legittime all’interno della comunione ereditaria. 

Chi eredita in assenza di testamento?
Quando il coniuge muore, il partner può trovarsi ad affrontare una situazione difficile. Se desidera restare nell’abitazione di proprietà, deve liquidare tutti gli eventuali coeredi, come ad esempio i figli. E non sempre le risorse finanziarie sono disponibili. Per evitare che ciò accada, i coniugi possono concedersi reciprocamente una quota più elevata o un diritto d’usufrutto mediante testamento o contratto successorio.

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• Per saperne di più

Affinché l’eredità non si trasformi in controversia, è consigliabile informarsi per tempo. Cosa succede quando si eredita un’abitazione di proprietà? Innanzitutto l’immobile viene valutato da un perito. Fattori decisivi sono ad esempio la posizione, l’anno di costruzione, le dimensioni e l’arredamento. Se è ancora gravato da un’ipoteca, questa influisce sul valore. Lo stesso vale per il valore ufficiale e per il valore fiscale.

Comunione ereditaria o erede universale
Se si è eredi universali, si gode certamente di una notevole libertà decisionale. Tuttavia anche gli eventuali costi gravano su un’unica persona. Se l’eredità viene divisa tra più superstiti si parla di comunione ereditaria. Conseguentemente tutte le decisioni che riguardano la massa ereditaria devono essere prese all’unanimità.

Abitare direttamente l’immobile
Se si è eredi universali, se si riceve un immobile mediante una donazione o un contratto successorio o se si liquidano i membri di una comunità ereditaria, l’immobile può essere abitato direttamente. Naturalmente dovete accertarvi di poter sostenere l’ipoteca. La vostra banca vi informerà in merito. Se l’ipoteca è già stata estinta, occorre sostenere alcune spese di mantenimento da non sottovalutare.

Affitto dell’immobile
Se si è eredi universali, si può pensare di affittare l’immobile. Per evitare spiacevoli sorprese in termini di costi ed energie, è consigliabile chiedere una consulenza.

Un immobile può essere affittato anche nel caso di una comunione ereditaria. In questo caso, però, tutte le decisioni che riguardano ad esempio la gestione, la ristrutturazione o l’importo del canone d’affitto devono essere prese all’unanimità. Pertanto, nel caso della comunione ereditaria è consigliabile vendere la proprietà, in quanto le spese per la locazione superano rapidamente i ricavi.

Vendita dell’immobile
Una volta stabilito il valore di un immobile, questo può essere messo in vendita. Se un erede desidera acquistare l’abitazione, la comunione ereditaria può sottoscrivere un accordo separato con cui, ad esempio, concede uno sconto sul prezzo all’acquirente. Anziché ricorrere a una valutazione, l’immobile può anche essere messo all’asta e venduto al miglior offerente. In questo caso è importante che tutte le parti accettino la procedura prima della vendita.

Conclusione: una valida pianificazione della successione e una buona consulenza sono strategie convenienti
In caso di decesso, sapere che l’eredità è stata pianificata per tempo è un grande sollievo. Per evitare controversie, ritardi e incertezze si possono considerare anticipi ereditari, testamenti o contratti successori.

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