Un bien immobilier peut représenter une part substantielle d’un héritage. Pour éviter tout problème ou des désaccords lors du partage, mieux vaut régler les choses en temps voulu. Un testament ou une donation ou encore un avancement d’hoirie avec pacte successoral entre ici en ligne de compte.

Donation du bien immobilier
La donation permet de régler la reprise d’un bien immobilier avant le décès. Sauf disposition contraire, une donation constitue un avancement d’hoirie. Après le décès du donateur, les bénéficiaires doivent verser aux autres héritiers les parts qui leur reviennent. Si vous accordez un droit d’habitation ou d’usufruit au testateur ou à la testatrice – vos parents par exemple – il faut songer aux conséquences financières de pareille décision. Dans le cas d’un droit d’habitation, vous devez déclarer la valeur locative et vos parents continuent à payer l’impôt sur la fortune. Dans celui d’un usufruit, tant la valeur locative que l’impôt sur la fortune restent le fait de vos parents.

Une chose importante: dans une donation, un pacte successoral notarié doit être conclu entre les testateurs et les héritiers. La valeur du bien immobilier y est également inscrite. Un paiement compensatoire éventuel est donc déjà spécifié de la sorte.

Léguer le logement en propriété par voie testamentaire
Le testament est la méthode de planification successorale la plus connue. Un testament est particulièrement indiqué si un bien immobilier tombe dans la masse successorale et qu’il y a plusieurs héritiers. En effet, un logement en propriété est très difficile à partager au sein d’une communauté héréditaire. Le testateur ou la testatrice peut par exemple spécifier l’instance chargée de réaliser l’expertise du bien dans le cadre de la succession. Une exécutrice ou un exécuteur testamentaire neutre y est également mentionné: souvent, c’est la banque qui assure ce rôle. Lors de la rédaction d’un testament, il faut toutefois tenir compte des réserves au sein de la communauté héréditaire. 

Qui hérite sans testament?
Quand une personne mariée meurt, le conjoint survivant se retrouve souvent dans une situation compliquée. S’il veut rester dans le logement en propriété, il doit verser aux autres héritiers les parts qui leur reviennent. Et les moyens financiers nécessaires font souvent défaut. Pour éviter pareille situation, les époux peuvent rédiger un testament ou conclure un pacte successoral où ils s’octroient une part plus élevée ou un droit d’usufruit.

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• En savoir plus

Si l’on veut éviter que la succession ne tourne à l’aigre, il faut s’informer au préalable. Que se passe-t-il au juste quand un bien immobilier est transmis en héritage? Le bien est tout d’abord expertisé par un spécialiste: la situation, l’âge, la taille et l’équipement du bien jouent un rôle. Si le bien est encore grevé par une hypothèque, cette dernière entre également en ligne de compte. Il en va de même de la valeur officielle et de la valeur fiscale.

Communauté héréditaire ou héritier unique
Un héritier ou une héritière unique jouit bien sûr de nombreuses libertés dans les prises de décision. En revanche, on est seul à supporter les frais éventuels. Si l’héritage doit être réparti entre plusieurs héritiers, on est en présence d’une communauté héréditaire. Les décisions relatives à la masse successorale doivent alors être prises à l’unanimité.

Habiter soi-même dans le bien
Si l’on est héritier ou héritière unique, que l’on reçoit un bien immobilier par donation ou par pacte successoral ou que l’on verse aux autres héritiers les sommes qui leur sont dues, on peut habiter soi-même dans le bien. Si tel est votre cas, vous devez vérifier si l’hypothèque est dans vos moyens. Votre banque vous conseillera à cet égard. Si l’hypothèque est déjà remboursée, vous devrez toutefois faire face à des frais d’entretien qui ne doivent pas être sous-estimés.

Mettre le bien en location
Une héritière ou un héritier unique peut envisager de mettre le bien immobilier en location. Pour éviter toute mauvaise surprise au niveau des frais et des charges, mieux vaut se faire conseiller.

Le bien peut aussi être mis en location s'il a été légué à une communauté héréditaire. En pareil cas, toutes les décisions doivent néanmoins être prises à l’unanimité, qu’elles concernent le choix d’une gérance, des travaux de rénovation ou le montant du loyer. Une communauté héréditaire aura donc plutôt intérêt à vendre le bien car les charges à engager pour la location peuvent très rapidement dépasser le revenu locatif.

Vendre le bien
Une fois la valeur du bien immobilier déterminée, celui-ci peut être mis en vente. Si l’un des héritiers souhaite s’en porter acquéreur, un accord particulier peut être conclu au sein de la communauté héréditaire, notamment pour octroyer une réduction de prix. Au lieu de procéder à une expertise, le bien peut aussi être mis en vente publique et vendu au plus offrant. L’important est que toutes les parties s’accordent sur la marche à suivre avant la vente.

Conclusion: la planification successorale et un conseil de qualité valent leur pesant d’or
En cas de décès, il est préférable que la succession ait déjà été planifiée à l’avance. Un avancement d’hoirie, un testament ou un pacte successoral permet d’éviter les litiges, les retards et les incertitudes.

Un conseil externe vous aide à cerner les possibilités qui s’offrent à vous pour le bien immobilier dont vous avez hérité et à déterminer celle qui a le plus de sens dans votre cas. À la Baloise Bank et chez Baloise Assurances, vous profitez d’un double savoir-faire.