Erhöhter Bedarf an Gesundheitsimmobilien
Der demografische Wandel führt zu einem erhöhten Bedarf an Gesundheitsimmobilien in der Schweiz und damit zu einem hohen Investitionsbedarf bei Spitälern und Pflegeheimen in den kommenden 20 Jahren. Gesundheitsimmobilien bieten für Investoren geringe Ausfallrisiken und stabile Renditen, wenn sie den Spagat zwischen Effizienz und sozialer Verantwortung schaffen.
Aufgrund des anhaltend rekordtiefen Zinsumfelds erfreuen sich Immobilieninvestitionen in der Schweiz bei institutionellen Investoren gegenüber anderen Anlageklassen einer regen Nachfrage. In der aktuellen COVID-19-Pandemie erweist sich die Nutzungsart Wohnen gegenüber Geschäftsimmobilien als Stabilitätsanker im Immobilienportfolio. Ein gut diversifiziertes und resilientes Immobilienportfolio, sei dies indirekt oder direkt gehalten, kann institutionellen Investoren helfen, in Krisenzeiten ihren Renditeanforderungen gerecht zu werden. Gesundheitsimmobilien bieten Investoren hierbei eine weitere Diversifikationsmöglichkeit. Im Folgenden stellen wir Ihnen die Besonderheiten dieser Anlageklasse vor.
Für eine Investition in die «Gesundheit» spricht die für dieses Segment absehbare Entwicklung, die massgeblich durch die drei Aspekte Wachstum, Krisenresilienz und Regulierung getrieben wird.
Das Schweizer Gesundheitswesen wächst bis 2035 um jährlich 2,0 Prozent [1]. Massgeblich für das Wachstum sind die wachsende Bevölkerung sowie die demographische Entwicklung (v.a. Alterung). Bis ins Jahr 2035 wird jede vierte Person in der Schweiz über 65 Jahre alt sein. Heute leben in der Schweiz gut 400 000 über 80-Jährige. 2035 dürften es mehr als 880 000 sein. Der Anteil der über 80-Jährigen an der Gesamtbevölkerung wird von 5 auf 9 Prozent steigen. Die Zahl der Nachfragen nach ärztlicher Versorgung, Betreuung und Pflege nimmt also zu [2]. Das stärkste Wachstum wird bei ambulanten Leistungen (z.B. Akutbehandlung in Ärztehäusern), in der Alterspflege sowie in der Rehabilitation erwartet.
Das Gesundheitswesen gehört zu den bedeutendsten Branchen der Schweizer Wirtschaft. Gemäss dem Bundesamt für Statistik betrugen im Jahr 2017 die Gesundheitsausgaben im Verhältnis zum BIP 12,4 Prozent. Gegenüber anderen Branchen ist das Gesundheitswesen nicht nur beschäftigungs-, sondern auch wertschöpfungsintensiver. Dadurch werden weniger Vorleistungen aus dem Ausland importiert als im Durchschnitt in der Schweizer Wirtschaft – wodurch das Bruttoinlandprodukt und die Beschäftigung ansteigen [3]. Folglich bietet das Gesundheitswesen Investoren eine interessante Diversifikationsmöglichkeit mit Krisenresilienz.
Aufgrund steigender Ausgaben wird das Schweizer Gesundheitswesen zunehmend stärker reguliert. So erzwingen die Regulationen eine zunehmende Verlagerung von kostenintensiven stationären Leistungen (Klinikaufenthalten) hin zu ambulanten Leistungen (z.B. Akutbehandlungen in Ärztehäusern). Immobilienspezifisch werden also zentrale, verkehrsgünstige Lagen noch weiter an Bedeutung gewinnen. Des Weiteren wird der Marktzugang verstärkt reguliert, um das Gesundheitswesen vor einem Überangebot zu schützen. Die Kantone verschärfen zudem die Kriterien für die Aufnahme auf die Spitalliste und fördern dadurch mittel- bis langfristig eine Marktkonsolidierung im stationären und somit infrastrukturintensiven Bereich.
Entscheidend für erfolgreiche Immobilieninvestitionen sind folglich die vorausschauende Analyse und Auswahl von regionalen Zielmärkten sowie finanziell stabil aufgestellten Betreibergesellschaften von Spitälern und Pflegeheimen.
Gesundheitsimmobilien sind für institutionelle Investoren geeignet, welche über einen langfristigen Anlagehorizont verfügen und stabile Ausschüttungsrenditen mit geringer Volatilität suchen. Die Ausschüttungsrenditen auf Basis des Net Asset-Value (NAV) liegen in der Regel zwischen 3 und 4 Prozent und basieren auf sehr langfristigen Mietverträgen, sodass die Mietvertragsdauern bei 10 bis 30 Jahren liegen. Das auf Partnerschaft angelegte Geschäft findet statt zwischen dem Immobilieneigentümer, dem Mieter als Versorgungs- oder Betreibergesellschaft und den Bewohnern bzw. Patienten als «Endnutzer».
Im Gesundheitsimmobilienmarkt werden stets mehr sogenannte Sell-and-Rent-back- oder Build-and-Rent-back-Modelle umgesetzt, bei welchen Eigentümer ihre Liegenschaften an einen Investor verkaufen oder von ihm erstellen lassen und die betriebsnotwendigen Objekte nur noch (zurück-)mieten wollen. Hieraus entsteht eine Win-win-Situation: Der Mieter als Betreibergesellschaft kann sich auf die Erbringung von Gesundheitsleistungen fokussieren und den Verkaufserlös in den Betrieb reinvestieren. Der Investor als Immobilieneigentümer erbringt seine Kernkompetenz im Immobilienmanagement und kann Mieteinnahmen generieren. Ein erfolgreiches Praxisbeispiel für Sell and Rent back ist die Immobiliengesellschaft Infracore SA (ehemals Swiss Healthcare Properties), an welcher verschiedene Gruppengesellschaften von Baloise mit total 30 Prozent beteiligt sind.
Entlang der Wertschöpfungskette des Gesundheitswesens reicht die Palette der genutzten Objekte von Immobilien für präventive Behandlungsformen über Ärztehäuser, Spitäler und Rehabilitationskliniken bis hin zu Alters- und Pflegeheimen.
Bei Spitälern, Rehabilitationskliniken und Pflegeheimen handelt es sich meistens um Spezial- oder Sonderimmobilien. Diese Objekte sind auf eine ganz bestimmte Nutzergruppe ausgerichtet und verfügen meist nur über einen Mieter als Gegenpartei (Single-Tenant-Gebäude). Eine Umnutzung ist in der Regel bau- und zonenrechtlich schwer möglich und bedarf grosser Investitionen.
In ambulanten Einrichtungen wie Ärztehäusern sind eigenständige Arztpraxen häufig mit Apotheken und Therapeuten unter einem Dach eingemietet (Multi-Tenant-Gebäude), wodurch sich das Gegenparteirisiko reduziert.
«Bis 2036 sind schätzungsweise total rund 12 Mrd. CHF an Investitionen in Spitalneubau- und Erweiterungsprojekte geplant.»
Grundlegende Erfolgsfaktoren für Investitionen in Gesundheitsimmobilien sind aus unserer Sicht die regionale Bedarfssituation bei Gesundheitsleistungen (siehe Regulierung), die flexible Umnutzung der Immobilie, eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖV/Auto, die Auswahl von solventen Betreibern und die Absicherung/Diversifikation von Gegenparteirisiken über einen Mix von Single-Tenant- und Multi-Tenant-Gebäuden.
Bis 2036 sind schätzungsweise total rund 12 Mrd. CHF an Investitionen in Spitalneubau- und Erweiterungsprojekte geplant [4]. Bei Pflegeheimen sind bis 2040 ca. 20 Mrd. CHF an Investitionen notwendig, um dem zukünftigen Bedarf gerecht zu werden [5].
Trotz des immensen Investitions- und Kapitalbedarfs bestehen nach wie vor Vorbehalte der Gesundheitsbranche gegenüber der Investorenseite. Das Gesundheitswesen hat für viele Menschen dem Gemeinwohl zu dienen. Um dem zu begegnen, könnten sich Investoren zu sozialen und nachhaltigen Standards verpflichten, um so Vorurteile abzubauen und den schmalen Grat zwischen Effizienz und sozialer Verantwortung zu meistern.
Gesundheitsimmobilien, im Besonderen Spitäler, Kliniken und Pflegeheime, sind aber auch Spezialimmobilien, welche auf Investorenseite umfassendes Know-how zum Bau und Betrieb dieser Immobilien sowie zur Gesundheitsbranche voraussetzen. Kollektive Anlagelösungen bieten institutionellen Investoren die Möglichkeit, von bereits bestehender Expertise zu profitieren.
Durch die Beteiligung der Baloise Gruppe an Infracore hat das Asset Management in den letzten zwei Jahren ein vertieftes Know-how und Fachwissen im Bereich Gesundheitsimmobilien aufgebaut und verfügt über eine Partnerschaft mit einem namhaften Dienstleister in der Gesundheitsbranche.
Die Anzahl an Anlagelösungen in der Schweiz mit dem Thema «Gesundheitsimmobilien» ist aktuell überschaubar. So bestehen lediglich zwei Anlagestiftungen und ein Immobilienfonds. Die bestehenden Anlagelösungen investieren vorwiegend in Pflegeheime. Wir sehen Markt- und Differenzierungspotenzial in Ärztehäusern, Rehabilitations- und Spezialkliniken sowie je nach Region in der Krankenpflege.
[1] PwC-Marktanalyse Gesundheitswesen Schweiz 2020
[2] Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) und Bundesamt für Statistik (BFS), 2015
[3] Die Volkswirtschaft, Das Magazin für Wirtschaftspolitik, Seite 55–58, 4-2011
[4] PwC-Studie «Schweizer Spitäler: So gesund waren die Finanzen 2018», Seite 34, achte Ausgabe, November 2019
[5] Studie von CS Economic Research «Die Zukunft des Pflegemarkts», Seite 36, Juni 2015
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