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Blog Guide | Comment payer moins d’impôts avec mon logement en propriété?

Rénover un immobilier, réduire la valeur locative imputée, amortir une hypothèque

10 mai 2021

Entretien, forfait, frais réels, mesures d’économie d’énergie, primes d’assurance, valeur locative imputée, amortissement: votre logement vous offre de nombreuses possibilités de payer moins d’impôts.

 

Des avantages fiscaux grâce à l’entretien, à la valeur locative imputée et à l’amortissement

Un logement en propriété n’est pas seulement gage de foyer sûr et d’indépendance pour votre famille: si vous possédez une maison ou un appartement, vous devez aussi régulièrement payer les intérêts hypothécaires. L’entretien est lui aussi source de dépenses. Heureusement, votre bien immobilier vous permet de réduire vos impôts de bien des façons: les investissements dans l’entretien peuvent être déduits, la valeur locative réduite et l’hypothèque amortie. Vous apprendrez comment faire et lirez d’autres conseils fiscaux concernant votre logement en propriété ici.

L’essentiel en bref
  • Si vous effectuez des travaux d’entretien dans votre logement en propriété, vous pouvez payer moins d’impôts en déduisant un forfait ou les frais réels. Seuls les travaux qui visent à remettre votre bien en état sont déductibles fiscalement. Exception: les mesures d’économie d’énergie.
  • Différentes primes d’assurance sont déductibles des impôts.
  • Réduisez la valeur locative imputée du bien que vous occupez pour diminuer vos impôts.
  • Si vous avez pris une hypothèque et effectuez des versements dans le pilier 3a par le biais d’un amortissement indirect, vous en profitez financièrement.
Faits passionnants concernant le logement en propriété
  • En Suisse, moins de 40% de tous les logements habités durablement sont des logements en propriété. Cette valeur est la plus faible d’Europe.
  • C’est le canton du Valais qui, avec près de 60%, compte le plus de propriétaires.
  • Le taux de logement en propriété en Suisse s’est continuellement accru au cours des dernières décennies du fait de l’augmentation de la propriété par étage.

(Sources: Office fédéral du logement OFL)

«Nous savons désormais exactement comment nous pouvons réaliser des économies d’impôts. Il nous est plus facile de remplir la déclaration d’impôts et cela soulage notre budget.»

Entretien       
Déduction forfaitaire ou déduction des frais d’entretien réels

Vous pouvez déduire des forfaits de vos impôts pour les travaux d’entretien de votre bien immobilier même si vous ne dépensez pas le moindre franc pour cela. Pour les biens vieux de plus de dix ans, le forfait déductible s’élève habituellement à 20% de la valeur locative imputée. Il est de 10% pour les biens plus récents. Il est aussi possible de déduire les frais d’entretien réels, c’est-à-dire les frais après déduction des subventions étatiques. Cela peut par exemple concerner les rénovations et les assainissements. Si vous répartissez les dépenses liées à cela sur deux ou trois ans, vous pouvez réduire la progression fiscale et, ainsi, payer moins d’impôts. C’est tout bénéfice pour votre famille et vous. Important: seuls les travaux qui visent à remettre votre bien en état sont déductibles fiscalement. Font entre autres partie de cette catégorie le remplacement de la machine à laver ou l’entretien du jardin. Les travaux qui augmentent la valeur du bien, comme la construction d’une terrasse ou d’un garage, ne sont en revanche pas déductibles, car ils n’améliorent pas l’état du bien.

Mesures d’économie d’énergie               

En réalisant des investissements écologiques dans votre bâtiment, vous ne faites pas seulement un geste pour l’environnement: vous réduisez également vos impôts. Vous pouvez faire valoir intégralement les frais qui vous incombent pour l’isolation d’une façade ou la pose d’une installation photovoltaïque. Ici aussi, les frais d’entretien réels sont déductibles si vous réalisez ces investissements au plus tôt cinq ans après la construction de votre maison ou de votre appartement. Avant cela, les mesures d’économie d’énergie de ce type sont considérées comme des investissements qui entraînent une plus-value et ne sont donc pas encore déductibles fiscalement.

Primes d’assurance

Les primes pour l’assurance bâtiment, l’assurance bris de glaces, l’assurance contre les dégâts d’eau, l’assurance incendie et l’assurance responsabilité civile sont des frais liés au bien immobilier déductibles; elles vous procurent donc des avantages fiscaux. La prime pour l’assurance mobilier de ménage ne peut en revanche pas être déduite des impôts. Vous êtes propriétaire par étage? Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire votre part des frais d’exploitation communs. Cela s’applique également à vos contributions au fonds de rénovation pour autant que celui-ci soit exclusivement utilisé pour l’entretien de l’immeuble.

Valeur locative imputée

Si vous occupez votre bien, vous pouvez en réduire la valeur locative imputée. Par exemple, lorsque votre enfant quitte le nid, vous pouvez faire valoir une valeur locative imputée moindre et réduire ainsi vos impôts, ce qui soulage financièrement toute la famille. Pour cela, vous devez réellement laisser vides les pièces qui étaient auparavant habitées. Si vous en faites des chambres d’amis ou autres, vous n’êtes toutefois pas dépourvu: dans ce cas, une déduction fiscale pour sous-exploitation est possible.

Amortissement

Si vous optez pour un amortissement indirect de votre hypothèque, vous versez le montant d’amortissement annuel dans le pilier 3a. Si vous possédez un logement en propriété que vous occupez vous-même, cela est intéressant pour vous, car les versements dans le pilier 3a sont déductibles des impôts jusqu’au plafond annuel de 6'883 CHF. De plus, vous pouvez déduire davantage d’intérêts, car le montant de l’hypothèque reste plus longtemps élevé. Pour que cette option soit avantageuse pour vous, vos placements dans le pilier 3a doivent générer un rendement supérieur à la charge d’intérêt après impôts.

Prenez rendez-vous pour un conseil personnalisé Vous êtes propriétaire? Nous vous expliquons les instruments qui ont un effet sur les impôts et vous montrons les possibilités que vous avez d’amortir indirectement votre hypothèque.
  • Nous trouverons la solution la plus avantageuse fiscalement
    D’autres questions?
    En quoi les déductions forfaitaires se distinguent-elles au niveau de la Confédération et des cantons?

    En principe, la déduction forfaitaire s’élève à 20% pour les biens immobiliers de plus de dix ans et à 10% pour les plus récents, tant au niveau de la Confédération que de la plupart des cantons. Il existe toutefois des différences: dans les cantons de Zurich, de Saint-Gall, d’Appenzell Rhodes-Intérieures et de Vaud, il est ainsi toujours possible de déduire 20% quel que soit l’âge du bien.

    Est-il exclu que je tire un avantage fiscal des mesures d’entretien qui génèrent une plus-value? 

    Non. Si vous vendez votre appartement ou votre maison, vous pouvez prendre en compte ces dépenses et déduire les frais de construction. Vous réduisez ainsi votre impôt sur les gains immobiliers, qui correspond à la différence entre les coûts d’acquisition et le prix de vente. Vous devez toutefois respecter une condition: vous devez toujours pouvoir présenter les justificatifs au moment de la vente du bien immobilier.

    Puis-je procéder aux mêmes déductions fiscales pour un logement de vacances ou un objet loué que pour mon logement en propriété que j’occupe moi-même?

    Non, les avantages fiscaux liés à baisse de la valeur locative imputée valent exclusivement pour le logement en propriété que vous occupez. Vous ne pouvez pas y recourir pour les logements de vacances ou les objets loués. Il en va de même pour l’amortissement indirect: vous n’avez droit à ces baisses d’impôts que si vous habitez vous-même le bien immobilier. Cet instrument n’est donc pas valable non plus pour les logements de vacances ou les objets loués.

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