Une reprise d’hypothèque est plus simple qu’on ne le pense. Cette décision doit toutefois être bien réfléchie. Nous vous montrons comment ça marche:
- 5 étapes jusqu’à la reprise
- solutions alternatives
- frais occasionnés
- Raisons: vous pouvez transférer votre hypothèque lorsqu’elle arrive à échéance, par exemple à la suite d’un changement de votre situation ou compte tenu de l’évolution des taux d’intérêt.
- Processus simple: la reprise d’hypothèque est souvent plus facile qu’on ne le pense. Avec nous, vous pouvez transférer votre hypothèque actuelle en seulement cinq étapes.
- Attention aux frais: les résiliations anticipées ne sont possibles que dans quelques cas exceptionnels et occasionnent des coûts élevés. Les hypothèques fixes et SARON, en particulier, entraînent une indemnité de résiliation anticipée coûteuse. Les hypothèques variables offrent en revanche une plus grande flexibilité.
- Alternatives possibles: pour les personnes qui ne souhaitent pas résilier le contrat, une hypothèque forward permet de bloquer un taux d’intérêt ou de transférer l’hypothèque en cas de vente du bien immobilier, mais uniquement avec l’accord de la banque.
Il existe quatre raisons principales pour entreprendre une reprise d’hypothèque:
- le contrat de votre hypothèque actuelle arrive à échéance;
- vous voulez réduire le coûts des intérêts et profiter de meilleures conditions;
- vous souhaitez passer d’une hypothèque à taux fixe à une hypothèque à taux variable ou inversement;
- votre situation personnelle change (par exemple en cas de divorce).
Dans chacune de ces situations, une reprise d’hypothèque est envisageable. Celle-ci peut soit se faire auprès de l’établissement financier actuel, soit être liée à un changement de prestataire.
La reprise d’une hypothèque est généralement plus simple qu’on ne le pense. De nombreux établissements financiers soutiennent aujourd’hui leur clientèle lors d’un changement de prestataire: Nous aussi, nous vous soutenons activement dans cette démarche
Cherchez le délai de résiliation de votre hypothèque actuelle dans vos documents contractuels. Dans de nombreux cas, il est fixé entre trois et six mois avant l’échéance. Une fois ce délai passé, vous risquez de voir votre contrat prolongé automatiquement, souvent à des conditions moins favorables. Une erreur fréquente consiste à penser que l’échéance est la date la plus importante. Mais ce qui est déterminant, c’est la date jusqu’à laquelle vous pouvez résilier l’hypothèque.
En planifiant à temps, vous pouvez dans certains cas non seulement économiser des intérêts, mais aussi adapter votre hypothèque de manière optimale à votre future situation. Environ 18 mois avant la date de résiliation, vous devriez donc commencer à réfléchir à votre stratégie hypothécaire. Observez l’évolution des taux d’intérêt et demandez-vous quel modèle convient à votre situation. N’hésitez pas à vous faire conseiller au besoin.
Clarifiez les questions suivantes:
- De combien de capitaux de tiers ai-je encore besoin?
- Des travaux de rénovation sont-ils à prévoir?
- Comment ma situation financière va-t-elle évoluer dans les prochaines années? Vais-je bientôt partir à la retraite?
- Un autre modèle hypothécaire, par exemple une hypothèque fixe, SARON ou variable, conviendra-t-il mieux à ma future situation?
- Quelle serait une durée raisonnable pour mon hypothèque, compte tenu de ma situation personnelle et de la situation actuelle du marché?
- Dois-je saisir l’occasion pour réduire mes dettes et choisir un nouveau modèle d’amortissement?
💡 Important: si vous avez plusieurs tranches hypothécaires, il se peut que vous ne puissiez en remplacer qu’une seule. Cela n’est toutefois possible que si les échéances sont espacées de deux ans au maximum et même dans ce cas, seule la tranche dont la durée résiduelle est la plus courte peut être remplacée.
Demandez également des offres environ 18 mois avant le délai de résiliation. Pour pouvoir faire des comparaisons, il est préférable de demander les offres le même jour. C’est la seule façon de comparer directement les conditions d’intérêt. N’oubliez pas de vérifier également les frais: certains prestataires appliquent des frais pour la résiliation ou le transfert de la cédule hypothécaire. Examinez attentivement vos clauses de sortie actuelles.
Dans certains cas, il faut s’attendre aux frais suivants:
- Inscription au registre foncier: si vous changez d’établissement financier, des frais de transfert de l’inscription au registre foncier s’appliquent. Ceux-ci varient fortement d’un canton à l’autre et se situent entre 200 et 6’000 francs.
- Frais administratifs: des frais administratifs peuvent également être dus; en règle générale, ils s’élèvent à environ 500 francs.
Si vous choisissez un nouveau prestataire, celui-ci doit reprendre le droit de gage immobilier de l’ancien établissement financier. Pour cela, il a besoin d’une promesse de paiement irrévocable. Sans cette étape, aucune nouvelle hypothèque ne peut être conclue. Si vous souhaitez conserver une tranche et n’en remplacer qu’une seule, il est parfois possible de diviser le droit de gage. Cela engendre toutefois des frais supplémentaires
Une fois que vous avez trouvé l’offre qui vous satisfait le mieux, c’est le moment de signer le nouveau contrat. Chez nous, vous pouvez le conclure en ligne de A à Z, en 15 minutes seulement. Nos expertes et experts se feront un plaisir de vous aider dans le cadre d’un conseil personnalisé.
Après la signature du contrat et votre résiliation écrite, nous nous chargeons de la communication avec votre banque actuelle et veillons à ce que le changement se déroule sans difficulté.
Il n’est en principe pas possible de résilier de manière anticipée une hypothèque. Il y a cependant quelques exceptions, par exemple en cas de décès ou si vous allez vivre à l’étranger et que vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Dans de tels cas, le prêteur perçoit moins d’intérêts que ce qui a été convenu dans le contrat. Pour cette perte, il demande une indemnité lors de la reprise d’hypothèque, appelée indemnité de résiliation anticipée. Le prêteur place ensuite le montant hypothécaire remboursé sur le marché monétaire. Si le revenu qui en découle est inférieur aux intérêts hypothécaires perdus, vous payez la différence à titre d’indemnité.
Avant d’en arriver là, votre établissement financier doit approuver la vente. La décision dépend fortement du type d’hypothèque et des conditions contractuelles.
Si vous avez conclu une hypothèque à taux fixe, vous êtes lié·e pendant plusieurs années au taux d’intérêt convenu. Une résiliation anticipée du contrat hypothécaire est possible dans certaines circonstances, par exemple si vous vendez votre bien, mais plus la durée restante de l’hypothèque est encore longue, plus cela sera coûteux.
La situation est similaire pour les hypothèques SARON, qui ont généralement une durée comprise entre trois et cinq ans. Ici aussi, une résiliation anticipée n’est possible que dans des cas exceptionnels pour cause de vente du bien immobilier et entraîne des frais. Mais comme les hypothèques SARON ont souvent des durées plus courtes que les hypothèques fixes, les indemnités de résiliation anticipée sont généralement moins élevées. Certains établissements financiers offrent toutefois la possibilité de passer gratuitement à une hypothèque à taux fixe. Cela est particulièrement avantageux si vous prévoyez une hausse des taux d’intérêt.
Il en va autrement pour les hypothèques à taux variable. Elles sont certes souvent plus chères pour une même durée, mais offrent nettement plus de flexibilité, en particulier en matière de résiliation. Il n’y a pas de durée fixe et le délai de résiliation est en général compris entre trois et six mois. Rien ne s’oppose ensuite à un changement.
Si vous ne souhaitez pas résilier complètement votre contrat, vous pouvez envisager une hypothèque à terme ou forward. Vous vous assurez ainsi un taux d’intérêt fixe auprès d’un nouveau prestataire, souvent plusieurs mois avant l’échéance de l’hypothèque existante. Les établissements financiers exigent généralement des frais pour cette garantie des intérêts. Chez nous, vous pouvez bloquer le taux d’intérêt 18 mois à l’avance et profiter de conditions de marché avantageuses.
Une autre option consiste à vendre l’hypothèque avec le bien immobilier. Cela n’est toutefois possible qu’avec l’accord de votre établissement financier actuel et s’avère particulièrement utile si un changement de propriétaire est prévu.
Vous ne savez pas quelle sera votre prochaine stratégie hypothécaire? Ou vous craignez la charge administrative liée à une reprise d’hypothèque? Nous vous accompagnons de A à Z.
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Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.
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