Riscattare un’ipoteca è più facile di quanto si pensi. Rimane comunque un passo da valutare bene. Vi mostriamo come si fa:
- i 5 step del riscatto
- soluzioni alternative
- spese da sostenere
- Motivi: potete riscattare l’ipoteca al termine della scadenza, ad esempio perché la situazione di vita è cambiata o perché la situazione dei tassi di interesse non è più la stessa.
- Processi semplici: il riscatto spesso è più semplice del previsto. Bastano cinque step per riscattare la vostra ipoteca.
- Attenzione alle spese: le disdette anticipate sono consentite solo in pochi casi eccezionali e sono collegate a costi elevati. Soprattutto le ipoteche a tasso fisso e le ipoteche SARON comportano una costosa indennità per disdetta anticipata. Le ipoteche variabili sono invece più flessibili.
- Possibili alternative: chi non vuole disdire il contratto, può ottenere sicurezza per i tassi di interesse con un’ipoteca forward oppure può trasferire l’ipoteca vendendo l’immobile, anche se in questo caso serve prima il consenso della banca.
Ci sono quattro motivi principali per il riscatto delle ipoteche:
- la fine del contratto dell’ipoteca esistente;
- per ridurre i costi degli interessi e migliorare le condizioni;
- per cambiare da un’ipoteca a tasso fisso a una a tasso variabile o viceversa;
- se la situazione di vita cambia (ad esempio con un divorzio).
In ognuno di questi casi il riscatto è una possibilità e può essere fatto presso l’attuale istituto finanziario oppure può essere collegato a un cambio di fornitore.
Il riscatto dell’ipoteca è spesso molto più semplice di quanto si pensi. Soprattutto quando si tratta di fare un cambio di fornitore, oggi sono molti gli istituti finanziari che aiutano a farlo. Anche noi vi supportiamo attivamente.
Cercate il termine di disdetta nella documentazione contrattuale. In molti casi il termine di disdetta va dai tre ai sei mesi prima della scadenza. Chi non rispetta questa scadenza, rischia una proroga automatica del contratto, spesso a condizioni più sfavorevoli. Un errore frequente consiste nel fatto che la fine della durata contrattuale costituisce la scadenza più importante. La data decisiva è invece il momento entro il quale potete disdire la vostra ipoteca.
Chi pianifica per tempo, in certi casi non solo risparmia sugli interessi, ma può adeguare la sua ipoteca in modo ottimale alla situazione di vita futura. Circa 18 mesi prima del termine di disdetta, dovreste quindi iniziare a riflettere sulla vostra strategia ipotecaria. Osservate l’andamento degli interessi e valutate qual è il modello che si adegua alla vostra situazione di vita. Se necessario, fissate una consulenza.
Chiarite le seguenti questioni.
- Quanto capitale di terzi mi serve ancora?
- Sono necessari dei lavori di ristrutturazione?
- Come cambia la mia situazione finanziaria nei prossimi anni? Il mio pensionamento è imminente?
- Alla mia situazione di vita futura si adatta meglio un altro modello ipotecario, come un’ipoteca a tasso fisso, un’ipoteca SARON oppure un’ipoteca variabile?
- In base alla mia situazione di vita e all’attuale situazione di mercato, qual è la durata che mi conviene di più?
- Meglio sfruttare la situazione per ridurre i debiti e scegliere un nuovo modello di ammortamento?
💡 Importante: se avete più tranche ipotecarie, in alcuni casi potete riscattarne anche solo una. Questo può essere fatto però solo se le durate hanno tra loro una differenza massima di due anni e anche in questo caso può essere sostituita solo la tranche con la durata residua più breve.
Circa 18 mesi prima del termine di disdetta richiedete delle offerte. Per poterle confrontare tra loro, dovete richiederle tutte nello stesso giorno. Solo così potete confrontare direttamente le condizioni degli interessi. Non dimenticate di verificare anche le commissioni: alcuni fornitori applicano commissioni per la disdetta o per il trasferimento della cartella ipotecaria. Controllate attentamente le vostre attuali clausole di uscita.
Questi sono i costi che dovete mettere in conto a seconda dei casi:
- Iscrizione nel registro fondiario: se passate a un altro istituto finanziario, dovete sostenere dei costi per il trasferimento dell’iscrizione nel registro fondiario. Questi costi variano molto in base al cantone e oscillano tra i 200 e i 6’000 franchi.
- Tasse amministrative: possono esserci anche delle spese amministrative da pagare, di solito ammontano a circa 500 franchi.
Appena scegliete un nuovo fornitore, questo deve assumere il diritto di pegno immobiliare dell’istituto finanziario precedente. Per poterlo fare, gli serve una promessa di pagamento irrevocabile. Senza questo step non è possibile stipulare una nuova ipoteca. Se volete tenere una tranche e riscattarne solo una, in determinati casi è possibile ripartire il diritto di pegno. Questo comporta tuttavia delle spese supplementari.
Una volta scelta un’offerta, firmate il nuovo contratto. Presso di noi, se lo desiderate potete stipulare il contratto completamente in modo digitale, vi servono solo 15 minuti. Naturalmente le nostre esperte e i nostri esperti vi forniscono anche il loro supporto con una consulenza individuale.
Dopo la firma del contratto e la vostra disdetta scritta, ci occupiamo noi della comunicazione con la vostra banca e provvediamo affinché il cambio di fornitore proceda senza intoppi.
Lo scioglimento anticipato del contratto ipotecario generalmente non è possibile. Ci sono però alcune eccezioni, come ad esempio se si è verificato un decesso o se vi trasferite all’estero e dovete quindi vendere l’immobile. In questi casi il mutuante riceve meno interessi rispetto a quanto pattuito contrattualmente. Per questa perdita, al momento del riscatto richiede un indennizzo, la cosiddetta indennità per disdetta anticipata. Il mutuante investe poi la somma ipotecaria restituita sul mercato monetario. Se il ricavo ottenuto è inferiore al tasso di interesse ipotecario perso, pagate la differenza come indennità.
Prima di arrivare a questo punto, però, il vostro istituto finanziario deve approvare la vendita. La decisione dipende in larga misura dal tipo di ipoteca e dalle condizioni contrattuali.
Chi ha stipulato un’ipoteca a tasso fisso è vincolato per diversi anni al tasso di interesse concordato. Lo scioglimento anticipato del contratto ipotecario in alcuni casi è consentito, ad esempio se volete vendere l’immobile, ma più lunga è la durata dell’ipoteca, più alti sono i costi.
Per le ipoteche SARON, che di solito hanno una durata compresa tra i tre e i cinque anni, la situazione è simile. Anche in questo caso una disdetta anticipata è possibile solo in casi eccezionali per la vendita dell’immobile e con il pagamento di una commissione. Dato che le ipoteche SARON hanno spesso durate più brevi delle ipoteche a tasso fisso, le indennità per disdetta anticipata di solito sono più basse. Alcuni istituti finanziari offrono tuttavia la possibilità di passare gratuitamente a un’ipoteca a tasso fisso. Questo può essere particolarmente vantaggioso se prevedete un aumento del livello degli interessi.
Per le ipoteche a tasso variabile le cose sono un po’ diverse. A parità di durata, spesso sono più costose ma offrono una flessibilità decisamente maggiore, anche per quanto riguarda la disdetta. Non c’è una durata fissa e il termine di disdetta di solito va dai due ai sei mesi. Dopodiché è possibile procedere con il cambio.
Se non volete uscire completamente dal contratto, potreste magari valutare la possibilità di una cosiddetta ipoteca a termine o ipoteca forward. In questo modo avete un tasso di interesse fisso garantito presso un nuovo fornitore, spesso già diversi mesi prima della scadenza dell’ipoteca esistente. Per questa garanzia di interessi gli istituti finanziari di solito richiedono il pagamento di una commissione. Presso di noi potete assicurarvi il tasso di interesse già con 18 mesi di anticipo e beneficiare di condizioni di mercato favorevoli.
Un’altra opzione consiste nel vendere l’ipoteca insieme all’immobile. Questa funziona tuttavia soltanto con il consenso del vostro istituto finanziario attuale e conviene soprattutto in caso di cambio di proprietà già pianificato.
Non sapete bene qual è la vostra prossima strategia ipotecaria? Oppure volete evitare le incombenze amministrative del riscatto? Noi vi forniamo supporto dall’inizio alla fine.
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Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.
Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.
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