Hypothek ablösen – wer früh plant, ist im Vorteil
Eine Hypothek abzulösen, ist einfacher, als viele denken. Trotzdem muss dieser Schritt gut durchdacht sein. Wir zeigen Ihnen, wie es geht:
- 5 Schritte bis zur Ablösung
- Alternative Lösungen
- Anfallende Kosten
- Gründe: Sie können Ihre Hypothek am Ende der Laufzeit ablösen – zum Beispiel wegen anderer Lebensumstände oder weil sich die Zinssituation geändert hat.
- Einfacher Prozess: Die Ablösung ist oft einfacher als angenommen. In nur fünf Schritten können Sie mit uns Ihre aktuelle Hypothek ablösen.
- Vorsicht vor Gebühren: Vorzeitige Kündigungen sind nur in wenigen Ausnahmefällen möglich und mit hohen Kosten verbunden. Besonders Fest- und SARON-Hypotheken ziehen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung nach sich. Variable Hypotheken bieten hingegen mehr Flexibilität.
- Mögliche Alternativen: Wer den Vertrag nicht kündigen möchte, kann mit einer Forward-Hypothek Zinssicherheit schaffen oder die Hypothek bei einem Immobilienverkauf übertragen – allerdings nur mit Zustimmung der Bank.
Es gibt vier Hauptgründe für die Ablösung von Hypotheken:
- zum Vertragsende der bestehenden Hypothek;
- zur Reduktion der Zinskosten und Verbesserung der Konditionen;
- für den Wechsel von einer Fest- zu einer variablen Hypothek oder umgekehrt;
- wenn sich die Lebenssituation ändert (zum Beispiel bei einer Scheidung).
In jedem dieser Fälle ist eine Ablösung denkbar. Diese kann entweder beim bisherigen Finanzinstitut erfolgen oder mit einem Anbieterwechsel verbunden sein.
Eine Hypothekenablösung ist meist einfacher als gedacht. Insbesondere bei einem Anbieterwechsel wird man heute von vielen Finanzinstituten unterstützt – auch wir unterstützen Sie aktiv.
Suchen Sie in den Vertragsunterlagen den Kündigungstermin heraus. In vielen Fällen ist er auf drei bis sechs Monate vor dem Ende der Laufzeit festgelegt. Wer diesen Termin verpasst, riskiert eine automatische Vertragsverlängerung – häufig zu ungünstigeren Bedingungen. Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass das Ende der Laufzeit den wichtigsten Termin markiert. Entscheidend ist aber der Zeitpunkt, bis zu dem Sie die Hypothek kündigen können.
Wer rechtzeitig plant, kann unter Umständen nicht nur Zinsen sparen, sondern seine Hypothek optimal an die künftige Lebenssituation anpassen. Etwa 18 Monate vor dem Kündigungstermin sollten Sie deshalb damit beginnen, Ihre Hypothekarstrategie zu überdenken. Beobachten Sie die Zinsentwicklung und überlegen Sie, welches Modell zu Ihrer Lebenssituation passt. Lassen Sie sich bei Bedarf beraten.
Klären Sie folgende Fragen:
- Wie viel Fremdkapital benötige ich noch?
- Sind Renovationsarbeiten fällig?
- Wie verändert sich meine finanzielle Situation in den nächsten Jahren? Steht meine Pensionierung an?
- Passt ein anderes Hypothekarmodell – etwa eine Festhypothek, SARON- oder variable Hypothek – besser zu meiner künftigen Lebenslage?
- Welche Laufzeit ist bei meiner Lebenssituation und der aktuellen Marktsituation sinnvoll?
- Soll ich die Situation nutzen, um Schulden abzubauen und ein neues Amortisationsmodell zu wählen?
💡 Wichtig: Falls Sie mehrere Hypothekentranchen haben, können Sie unter Umständen nur eine davon ablösen. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Laufzeiten maximal zwei Jahre auseinanderliegen – und auch dann darf nur die Tranche mit der kürzeren Restlaufzeit ersetzt werden.
Holen Sie sich ebenfalls etwa 18 Monate vor der Kündigungsfrist Angebote ein. Damit Sie die Offerten sinnvoll vergleichen können, sollten Sie sie am selben Tag einholen. Nur so sind die Zinskonditionen direkt vergleichbar. Vergessen Sie dabei nicht, auch die Gebühren zu prüfen: Manche Anbieter verlangen Entgelte für die Kündigung oder die Übertragung des Schuldbriefs. Schauen Sie Ihre aktuellen Ausstiegsklauseln genau an.
Mit diesen Kosten müssen Sie unter Umständen rechnen:
- Grundbucheintrag: Wenn Sie zu einem anderen Finanzinstitut wechseln, entstehen Gebühren für die Übertragung des Grundbucheintrags. Diese variieren kantonal stark und liegen zwischen 200 und 6'000 Franken.
- Administrative Gebühren: Auch administrative Kosten sind möglich – in der Regel betragen sie rund 500 Franken.
Sobald Sie sich für einen neuen Anbieter entscheiden, muss dieser das Grundpfandrecht vom bisherigen Finanzinstitut übernehmen. Dafür benötigt er ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Ohne diesen Schritt kann keine neue Hypothek abgeschlossen werden. Wenn Sie eine Tranche behalten und nur eine ablösen möchten, lässt sich das Pfandrecht unter Umständen aufteilen. Das verursacht allerdings zusätzliche Kosten.
Wenn Sie sich für ein Angebot entschieden haben, unterschreiben Sie den neuen Vertrag. Bei uns können Sie diesen auf Wunsch von A bis Z digital abschliessen – in nur 15 Minuten. Selbstverständlich helfen Ihnen unsere Expertinnen und Experten auch gerne im Rahmen einer persönlichen Beratung weiter.
Nach der Vertragsunterzeichnung und Ihrer schriftlichen Kündigung übernehmen wir die Kommunikation mit Ihrer bisherigen Bank und stellen sicher, dass der Wechsel reibungslos erfolgt.
Das vorzeitige Auflösen einer Hypothek ist grundsätzlich nicht möglich. Es gibt jedoch wenige Ausnahmen, zum Beispiel wenn es einen Todesfall gegeben hat oder Sie ins Ausland auswandern und deshalb die Immobilie verkaufen möchten. In solchen Fällen nimmt der Kreditgeber weniger Zinsen ein als vertraglich vereinbart. Für diesen Verlust verlangt er bei der Ablösung eine Entschädigung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Anschliessend legt der Kreditgeber die zurückbezahlte Hypothekarsumme am Geldmarkt an. Ist der Ertrag daraus kleiner als die entgangenen Hypothekarzinsen, bezahlen Sie die Differenz als Entschädigung.
Bevor es dazu kommt, muss Ihr Finanzinstitut dem Verkauf zustimmen. Die Entscheidung hängt stark von der Art der Hypothek und den Vertragsbedingungen ab.
Wer eine Festhypothek abgeschlossen hat, ist über mehrere Jahre hinweg an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Hypothekarvertrag ist unter gewissen Umständen möglich, etwa wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber umso teurer, je länger die Hypothek noch läuft.
Bei SARON-Hypotheken, die meist eine Laufzeit zwischen drei und fünf Jahren haben, ist die Situation ähnlich. Auch hier ist eine vorzeitige Kündigung nur in Ausnahmefällen bei einem Immobilienverkauf möglich und mit einer Gebühr verbunden – da SARON-Hypotheken aber oft kürzere Laufzeiten als Festhypotheken haben, fallen die Vorfälligkeitsentschädigungen in der Regel tiefer aus. Einige Finanzinstitute bieten jedoch die Möglichkeit, kostenlos in eine Festhypothek zu wechseln. Das ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie ein steigendes Zinsniveau erwarten.
Anders sieht es bei variablen Hypotheken aus. Sie sind zwar bei gleicher Laufzeit meistens teurer, bieten aber deutlich mehr Flexibilität, auch was die Kündigung betrifft. Es gibt keine feste Laufzeit, und die Kündigungsfrist beträgt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Danach steht einem Wechsel nichts im Wege.
Wenn Sie nicht vollständig aus dem Vertrag aussteigen möchten, kann eine sogenannte Termin- oder Forward-Hypothek für Sie eine Option sein. Damit sichern Sie sich einen festen Zinssatz bei einem neuen Anbieter – oft schon mehrere Monate vor Ablauf der bestehenden Hypothek. Für diese Zinssicherheit verlangen Finanzinstitute in der Regel eine Gebühr. Bei uns können Sie den Zinssatz bereits 18 Monate im Voraus sichern und von günstigen Marktkonditionen profitieren.
Eine weitere Option besteht darin, die Hypothek zusammen mit der Immobilie zu verkaufen. Das funktioniert allerdings nur mit Zustimmung Ihres aktuellen Finanzinstituts und bietet sich vor allem bei einem ohnehin geplanten Eigentümerwechsel an.
Unsicher, wie Ihre nächste Hypothekarstrategie aussieht? Oder scheuen Sie sich vor dem administrativen Aufwand einer Ablösung? Wir unterstützen Sie von A bis Z.
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Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.
Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.
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