Beaucoup rêvent de devenir propriétaires. Nous vous montrons comment vous pouvez financer ce rêve.
- Exemple de financement selon vos revenus
- Évitez les erreurs fréquentes
- Découvrez notre calculateur d’hypothèques
- Fonds propres: un minimum de 20% de fonds propres est nécessaire pour acheter un logement. Ces fonds peuvent provenir de l’épargne, de la caisse de pension, du 3e pilier ou d’autres sources, comme d’une donation ou d’une avance d’hoirie.
- Capacité financière: la banque vérifie si vous pouvez vous permettre d’acheter le logement à long terme. Les frais de financement mensuels ne doivent pas dépasser 35% du revenu net.
- Coûts de financement: les frais mensuels comprennent un taux d’intérêt moyen de 5% pour l’hypothèque, l’amortissement de l’hypothèque de second rang et les frais accessoires s’élevant à 0,75% de la valeur du bien immobilier.
- Hypothèques: une hypothèque peut se composer de l’hypothèque de premier rang et de second rang. Contrairement à l’hypothèque de premier rang, vous devez rembourser l’hypothèque de second rang dans un certain délai.
- Modèles hypothécaires: il existe différents modèles hypothécaires, parmi lesquels l’hypothèque à taux fixe avec un taux d’intérêt constant, l’hypothèque SARON avec un taux d’intérêt variable qui suit les évolutions du marché et l’hypothèque à taux variable sans durée fixe.
- Erreurs fréquentes: en font partie le fait de calculer trop juste l’autofinancement, d’ignorer des défauts du logement et de ne pas prendre en compte des changements de situation financière.
- Fonds propres: de quelles sources peuvent provenir mes fonds propres?
- Capacité financière: qu’est-ce que la capacité financière et comment est-elle calculée?
- Hypothèques: qu’est-ce que l’hypothèque de 1er rang et de 2nd rang et quels modèles existe-t-il?
- Calculateur d’hypothèques: combien peut coûter mon logement en propriété?
- Erreurs fréquentes: évitez ces trois erreurs courantes.
Les personnes qui souhaitent acheter un logement doivent investir leurs propres capitaux, appelés «fonds propres». En effet, un établissement financier ne finance généralement pas la totalité du prix d’achat d’un bien immobilier que vous occupez vous-même. Le rapport entre l’argent emprunté (hypothèque) et la valeur du bien immobilier s’appelle le nantissement. En Suisse, le nantissement s’élève au maximum à 80% de la valeur du bien immobilier. Les 20% restants doivent provenir de vos fonds propres.
- Exemple: si le logement que vous souhaitez acquérir vaut 1 million de francs, vous devez apporter 200'000 francs de fonds propres.
- Sources des fonds propres: les fonds propres peuvent provenir de différentes sources, par exemple de l’épargne, de la fortune en actions, de retraits anticipés de la caisse de pension, du 3e pilier ou d’avances d’hoirie.
Pour connaître les points à prendre en compte concernant les fonds propres, consultez notre article «Les fonds propres nécessaires pour une hypothèque».
Un minimum de 20% de fonds propres est nécessaire pour acheter un logement. Les hypothèques de premier et second rangs peuvent couvrir les 80% restants.
Avant qu’un établissement financier ne vous accorde une hypothèque, il vérifie si vous pouvez payer les frais mensuels à long terme. C’est ce qu’on appelle la capacité financière. On estime généralement que les frais mensuels d’un logement en propriété peuvent représenter au maximum 35% de votre revenu net.
Ces frais mensuels comprennent:
- le taux hypothécaire (la banque fonde son calcul sur un taux moyen à long terme d’environ 5%)
- le remboursement de l’hypothèque (amortissement)
- les frais accessoires (environ 0,75% de la valeur du bien immobilier par an pour l’entretien et les réparations)
Vous trouverez un calculateur de capacité financière et les conseils de nos expert·es dans l’article «Hypothèque: comprendre et calculer votre capacité financière».
Le tableau ci-dessous indique le montant des fonds propres dont vous et votre partenaire avez besoin pour l’achat d’un bien immobilier. De plus, vous apprendrez à combien doit s’élever votre revenu commun pour couvrir les frais courants.
|
Valeur vénale du bien immobilier (CHF) |
Fonds propres minimaux nécessaires (CHF) |
Coûts théoriques annuels* (CHF) |
Revenu net minimal nécessaire (CHF) |
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 33'833 | CHF 96'667 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 56'389 | CHF 161'111 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 84'583 | CHF 241'667 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 45'111 | CHF 128'889 |
| CHF 1'250'000 | CHF 250'000 | CHF 70'486 | CHF 201'389 |
| CHF 2'000'000 | CHF 400'000 | CHF 112'778 | CHF 322'222 |
* Base de calcul: taux d’intérêt théorique de 5%, amortissement de l’hypothèque au-delà de 66 2/3% dans un délai de 15 ans, fonds de tiers de 80%, frais accessoires et d’entretien de 0,75%
Si l’établissement financier finance 80% de votre bien immobilier, ce montant sera divisé en deux parties:
- Hypothèque de 1er rang: 67% de la valeur du bien immobilier
- Hypothèque de 2nd rang: 13% de la valeur du bien immobilier
- Différence: vous devez rembourser intégralement l’hypothèque de second rang, et ce dans un délai de 15 ans ou avant votre départ à la retraite (selon ce qui se produit en premier), alors que pour l’hypothèque de premier rang, vous ne payez que les intérêts hypothécaires. Vous trouverez tous les détails à ce sujet dans notre article «Hypothèque de premier rang et de second rang: fonctionnement et exemples».
- Modèle hypothécaire: lorsque vous contractez une hypothèque, vous avez le choix entre différents modèles. Les plus courants sont:
- l’hypothèque à taux fixe avec un taux d’intérêt constant;
- l’hypothèque SARON à taux variable qui suit les évolutions du marché; et
- l’hypothèque à taux variable sans durée fixe.
Vous ne savez pas encore quel modèle est fait pour vous? Alors lisez notre guide sur la stratégie hypothécaire et découvrez les avantages de nos différentes hypothèques.
Grâce à notre calculateur d’hypothèques, découvrez-le en 2 minutes seulement.
- Calculer trop juste l’autofinancement: beaucoup sous-estiment le risque de fluctuation des taux d’intérêt et se retrouvent en difficulté financière dès que les taux hypothécaires augmentent. Certains ne prévoient pas non plus les coûts de modifications, rénovations ou réparations qu’ils souhaitent apporter à leur appartement ou maison après avoir emménagé.
💡 Conseil: recherchez des biens immobiliers dont le prix est inférieur d’environ 10% à votre budget maximum. Vous disposerez ainsi d’une marge de manœuvre financière.
- Ne pas voir ou ignorer les défauts du bien immobilier: l’engouement initial pour un achat immobilier peut amener les personnes intéressées à ne pas voir les défauts existants, voire à les ignorer.
💡 Conseil: visitez le bien immobilier plusieurs fois (au moins une fois avec un·e expert·e) et à différents moments de la journée.
- Ne pas tenir compte des changements de situation financière: vous et votre partenaire avez calculé un double revenu, mais vous envisagez de fonder une famille prochainement? Ou avez-vous prévu de vous mettre à votre compte bientôt? Ces changements ont un grand impact sur ce que vous pouvez vous permettre d’acheter à long terme.
Téléchargez notre check-list pour l’achat d’une maison afin d’éviter les erreurs courantes et d’être parfaitement préparé·e pour chaque étape.
Vous avez déjà trouvé le logement de vos rêves ou vous n’en êtes qu’au début de votre parcours d’accession à la propriété? Il vaut alors la peine de prendre contact avec nous suffisamment tôt et de jeter un coup d’œil à votre situation financière.
Roger Kropf est manager des produits Financements chez Baloise depuis août 2024.
Riche de plus de vingt ans d’expérience dans le secteur de la finance, il propose une vaste expertise du conseil en financement, de l’analyse financière et de l’analyse de marché. Fort de sa longue expérience dans le conseil à la clientèle, il connaît les différents besoins des preneuses et preneurs d’hypothèque et développe désormais chez nous des solutions de financement sur mesure correspondant aux besoins de la clientèle.