Sono in molti a sognare una casa di proprietà. Ecco come finanziare questo sogno.
- Esempio di finanziamento basato sul vostro reddito
- Errori frequenti da evitare
- Scoprite il nostro calcolatore di ipoteche
- Capitale proprio: per acquistare una casa di proprietà è necessario almeno un 20% di capitale proprio. Questo può essere costituito da risparmi, fondi della cassa pensioni, terzo pilastro o altre fonti come una donazione o un anticipo sull’eredità.
- Sostenibilità: la banca verifica se potete permettervi a lungo termine una casa di proprietà. I costi di finanziamento mensili possono essere pari al massimo al 35% del vostro reddito netto.
- Costi di finanziamento: i costi mensili sono costituiti dal tasso di interesse medio del 5% dell’l’ipoteca, dall’ammortamento dell’ipoteca di 2° grado e dalle spese accessorie pari allo 0,75% del valore immobiliare.
- Ipoteche: un’ipoteca può essere composta da un’ipoteca di 1° e una di 2° grado. A differenza dell’ipoteca di 1° grado, quella di 2° grado deve essere rimborsata entro un determinato periodo di tempo.
- Modelli ipotecari: ci sono diversi modelli ipotecari, tra cui l’ipoteca a tasso fisso, con tasso d’interesse costante, l’ipoteca SARON, con tasso d’interesse variabile a seconda del mercato e l’ipoteca variabile, senza durata fissa.
- Errori frequenti: un calcolo troppo stretto del capitale proprio, difetti ignorati e cambiamenti della situazione finanziaria non presi in considerazione.
- Capitale proprio: da quali fonti posso ottenere il mio capitale proprio?
- Sostenibilità: cos’è e come viene calcolata?
- Ipoteche: cosa sono le ipoteche di 1° e 2° grado e quali modelli ci sono?
- Calcolatore di ipoteche: quanto può costare la mia casa?
- Errori frequenti: evitate questi tre errori frequenti.
Chi desidera comprare una casa di proprietà, deve investire capitale proprio, i cosiddetti fondi propri. L’istituto finanziario di solito non finanzia l’intero prezzo di acquisto per un immobile a vostro uso abitativo. Il rapporto tra i soldi dati in prestito (ipoteca) e il valore dell’immobile si chiama anticipo. In Svizzera, l’anticipo massimo corrisponde all’80% del valore immobiliare. Il restante 20% deve essere pagato con i fondi propri.
- Esempio: se la vostra casa dei sogni ha un valore di 1 milione di franchi, dovete apportare 200’000 franchi di fondi propri.
- Fonti di capitale proprio: i fondi propri possono avere origini diverse e possono essere quindi risparmi, patrimonio azionario, prelievi anticipati della cassa pensioni, del terzo pilastro o anticipi sull’eredità.
Nel nostro articolo “Ecco quanti fondi propri vi servono per un’ipoteca” trovate informazioni importanti su come procurarvi i fondi propri.
Per l’acquisto della casa di proprietà è necessario almeno un 20% di capitale proprio. Il restante 80% può essere coperto con l’ipoteca di 1° e di 2° grado.
Prima di concedervi un’ipoteca, l’istituto finanziario verifica se siete in grado di sostenere i costi mensili anche a lungo termine. Si parla quindi di sostenibilità. La regola generale è questa: tutti i costi mensili per la vostra casa di proprietà possono essere pari al massimo al 35% del vostro reddito netto.
Questi costi mensili sono costituiti:
- dal tasso di interesse ipotecario (la banca calcola con un tasso di interesse medio a lungo termine pari circa al 5%)
- dal rimborso dell’ipoteca (ammortamento)
- dalle spese accessorie (circa 0,75% del valore immobiliare all’anno per manutenzione e riparazioni)
Nell’articolo “Capire e calcolare la sostenibilità di un’ipoteca ” trovate il calcolatore di sostenibilità finanziaria e i rispettivi consigli di esperte e esperti di Baloise.
La tabella seguente mostra quanto capitale proprio vi serve per l’acquisto di un immobile insieme al/alla vostro/a partner. Inoltre, scoprite a quanto deve ammontare il vostro reddito comune per coprire le spese correnti.
|
Valore commerciale dell’immobile (CHF) |
Capitale proprio minimo necessario (CHF) |
Costi calcolatori annui* (CHF) |
Reddito netto minimo necessario (CHF) |
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 33'833 | CHF 96'667 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 56'389 | CHF 161'111 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 84'583 | CHF 241'667 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 45'111 | CHF 128'889 |
| CHF 1'250'000 | CHF 250'000 | CHF 70'486 | CHF 201'389 |
| CHF 2'000'000 | CHF 400'000 | CHF 112'778 | CHF 322'222 |
* Base di calcolo: 5% tasso di interesse calcolatorio, ammortamento dell’ipoteca oltre 66 2/3% entro 15 anni, capitale di terzi 80%, 0,75% spese accessorie e manutenzione
Se l’istituto finanziario finanzia l’80% del vostro immobile, questo importo viene suddiviso in due parti.
- Ipoteca di 1° grado: 67% del valore immobiliare
- Ipoteca di 2° grado: 13% del valore immobiliare
- Differenza: l’ipoteca di 2° grado deve essere rimborsata completamente entro 15 anni o fino al pensionamento, a seconda di quale dei due eventi si verifica prima. Per quanto riguarda l’ipoteca di 1° grado, invece, vengono pagati solo gli interessi ipotecari. Tutti i dettagli a riguardo sono disponibili nel nostro articolo “Ipoteca di 1° e 2° grado: funzionamento e esempi”.
- Modello ipotecario: se decidete di fare un’ipoteca, potete scegliere tra diversi modelli. I più comuni sono:
- l’ipoteca a tasso fisso con tasso d’interesse costante;
- l’ipoteca SARON con tasso d’interesse variabile a seconda del mercato; e
- l’ipoteca variabile senza durata fissa.
Non sapete ancora quale sia il modello giusto per voi? Leggete la nostra guida sulla strategia ipotecaria e scoprite i vantaggi delle nostre diverse ipoteche.
Con il nostro calcolatore di ipoteche lo scoprite in 2 minuti.
- Calcolo troppo stretto del finanziamento proprio: in molti sottovalutano il rischio di variazione del tasso di interesse e si ritrovano in situazioni finanziarie difficili appena i tassi di interesse ipotecari aumentano. Oppure, una volta trasferitisi nella nuova casa desiderano apportare modifiche all’immobile e necessitano quindi di altri soldi.
💡 Un consiglio: cercate immobili che siano circa il 10% al di sotto del vostro budget massimo, in modo da avere un margine di manovra finanziario. - Difetti all’immobile non riconosciuti o ignorati: l’euforia iniziale per l’acquisto di un immobile può far sì che i futuri acquirenti trascurino più facilmente o addirittura ignorino eventuali difetti esistenti.
💡 Un consiglio: visitate più volte l’immobile (almeno una volta insieme a un professionista) e a orari diversi della giornata. - Cambiamenti della situazione finanziaria non presi in considerazione: con il/la vostro/a partner avete fatto i conti con un reddito doppio ma state pensando di mettere presto su famiglia? Oppure volevate realizzare a breve anche il vostro sogno di un’attività indipendente? Questi cambiamenti hanno un grande impatto su cosa potete permettervi a lungo termine.
Scaricate la nostra check-list sull’acquisto della casa per evitare gli errori frequenti ed essere preparati in modo ottimale per ogni fase.
Avete già trovato l’immobile dei vostri sogni oppure siete appena all’inizio del vostro viaggio verso la casa di proprietà? Mettersi il prima possibile in contatto con noi conviene: insieme possiamo dare uno sguardo alla vostra situazione finanziaria.
Roger Kropf lavora da agosto 2024 in qualità di manager dei prodotti Finanziamenti presso Baloise.
Con oltre venti anni di attività nel settore finanziario, vanta una vasta competenza nelle consulenze di finanziamento e nelle analisi finanziarie e di mercato. Grazie alla sua lunga esperienza nella consulenza alla clientela, conosce le diverse esigenze di chi stipula un’ipoteca e sta attualmente sviluppando per noi soluzioni di finanziamento su misura, in grado di soddisfare tali esigenze della clientela.