Viele träumen davon, ein Eigenheim zu besitzen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diesen Traum finanzieren können.
- Finanzierungsbeispiel für Ihr Einkommen
- Vermeiden Sie diese häufigen Fehler
- Entdecken Sie unseren Hypothekenrechner
- Eigenkapital: Für den Kauf eines Eigenheims sind mindestens 20% Eigenkapital erforderlich. Dieses kann aus Ersparnissen, der Pensionskasse, der 3. Säule oder anderen Quellen wie einer Schenkung oder einem Erbvorbezug stammen .
- Tragbarkeit: Die Bank prüft, ob Sie sich das Eigenheim langfristig leisten können. Die monatlichen Finanzierungskosten dürfen maximal 35% des Nettoeinkommens betragen.
- Finanzierungskosten: Die monatlichen Kosten setzen sich zusammen aus: durchschnittlichem Zinssatz von 5% für die Hypothek , Amortisation der 2. Hypothek und Nebenkosten von 0,75% des Immobilienwerts.
- Hypotheken: Eine Hypothek kann sich aus der 1. und 2. Hypothek zusammensetzen. Im Gegensatz zur 1. müssen Sie die 2. Hypothek innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen.
- Hypothekarmodelle: Es gibt verschiedene Hypothekarmodelle, darunter die Festhypothek mit konstantem Zinssatz, die SARON-Hypothek mit variablem, marktabhängigem Zinssatz und die variable Hypothek ohne feste Laufzeit.
- Häufige Fehler: Zu ihnen gehören eine zu knapp berechnete Eigenfinanzierung, ignorierte Mängel und nicht berücksichtigte Veränderungen der finanziellen Situation.
- Eigenkapital: Aus welchen Quellen kann ich mein Eigenkapital beziehen?
- Tragbarkeit: Was bedeutet Tragbarkeit und wie wird sie berechnet?
- Hypotheken: Was sind die 1. und die 2. Hypothek und welche Modelle gibt es?
- Hypothekenrechner: Was darf mein Eigenheim kosten?
- Häufige Fehler: Vermeiden Sie diese drei häufigen Fehler.
Wer ein Eigenheim kaufen möchte, muss eigenes Kapital investieren, sogenannte Eigenmittel. Denn ein Finanzinstitut finanziert in der Regel nicht den gesamten Kaufpreis einer von Ihnen selbst bewohnten Immobilie. Das Verhältnis zwischen dem geliehenen Geld (Hypothek) und dem Wert der Immobilie heisst Belehnung. In der Schweiz beträgt die Belehnung maximal 80% des Immobilienwerts. Die restlichen 20% müssen Sie aus eigenen Mitteln bezahlen.
- Beispiel: Angenommen, Ihr Wohntraum hat einen Wert von 1 Million Franken, dann müssen Sie 200'000 Franken Eigenmittel aufbringen.
- Quellen fürs Eigenkapital: Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen stammen, beispielsweise aus Ersparnissen, Aktienvermögen, Vorbezügen aus der Pensionskasse, der 3. Säule oder aus Erbvorbezügen.
Was Sie beim Beschaffen von Eigenmitteln beachten sollten, erfahren Sie in unserem Beitrag «So viel Eigenmittel brauchen Sie für eine Hypothek».
Für den Eigenheimkauf sind mindestens 20% Eigenkapital erforderlich. Die restlichen 80% können die 1. und 2. Hypothek decken.
Bevor ein Finanzinstitut Ihnen eine Hypothek gewährt, prüft es, ob Sie sich die monatlichen Kosten auch langfristig leisten können. Das nennt man Tragbarkeit. Als Faustregel gilt: Alle monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim dürfen maximal 35% Ihres Nettoeinkommens ausmachen.
Diese monatlichen Kosten setzen sich zusammen aus:
- dem Hypothekarzins (die Bank rechnet mit einem langfristigen Durchschnittszins von ca. 5%)
- der Rückzahlung der Hypothek (Amortisation)
- den Nebenkosten (ca. 0,75% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt und Reparaturen)
Einen Tragbarkeitsrechner und dazugehörige Tipps von unseren Expertinnen und Experten finden Sie im Artikel «Tragbarkeit einer Hypothek verstehen und berechnen».
Die untenstehende Tabelle zeigt, wie viel Eigenkapital Sie und Ihre Partnerin beziehungsweise Ihr Partner für den Immobilienkauf benötigen. Ausserdem erfahren Sie, wie hoch das gemeinsame Einkommen sein muss, um die laufenden Kosten zu decken.
| Verkehrswert Immobilie (CHF) | Mindest benötigtes Eigenkapital (CHF) | Jährlich kalkulatorische Kosten* (CHF) | Mindestens benötigtes Nettoeinkommen (CHF) |
| CHF 600'000 | CHF 120'000 | CHF 33'833 | CHF 96'667 |
| CHF 1'000'000 | CHF 200'000 | CHF 56'389 | CHF 161'111 |
| CHF 1'500'000 | CHF 300'000 | CHF 84'583 | CHF 241'667 |
| CHF 800'000 | CHF 160'000 | CHF 45'111 | CHF 128'889 |
| CHF 1'250'000 | CHF 250'000 | CHF 70'486 | CHF 201'389 |
| CHF 2'000'000 | CHF 400'000 | CHF 112'778 | CHF 322'222 |
* Berechnungsbasis: 5% kalkulatorischer Zinssatz, Amortisation der Hypothek über 66 2/3% innert 15 Jahren, Fremdkapital 80%, 0.75% Nebenkosten und Unterhalt
Wenn das Finanzinstitut 80% Ihrer Immobilie finanziert, wird dieser Betrag in zwei Teile aufgeteilt:
- 1. Hypothek: 67% des Immobilienwertes
- 2. Hypothek: 13% des Immobilienwertes
- Unterschied: Die 2. Hypothek müssen Sie vollständig zurückzahlen, und zwar innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung – je nachdem, was zuerst eintritt. Im Gegensatz zur 1. Hypothek, bei der Sie lediglich die Hypothekarzinsen zahlen. Alle Details dazu finden Sie in unserem Artikel «1. und 2. Hypothek: Funktionsweise und Beispiele».
- Hypothekarmodell: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, können Sie zwischen verschiedenen Modellen wählen. Die gängigsten sind:
- die Festhypothek mit konstantem Zinssatz;
- die SARON-Hypothek mit variablem, marktabhängigem Zinssatz; und
- die variable Hypothek ohne feste Laufzeit.
Sie wissen noch nicht, welches Modell das richtige für Sie ist? Dann lesen Sie unseren Ratgeber zur Hypothekarstrategie und entdecken Sie die Vorteile unserer verschiedenen Hypotheken.
Mit unserem Hypothekenrechner finden Sie es in 2 Minuten heraus.
- Eigenfinanzierung zu knapp berechnet: Viele unterschätzen das Zinsänderungsrisiko und geraten in finanzielle Schwierigkeiten, sobald die Hypothekarzinsen steigen. Oder sie möchten nach dem Einzug ins Eigenheim das eine oder andere an der Immobilie verändern und brauchen dafür ebenfalls Geld.
💡 Tipp: Suchen Sie nach Immobilien, die etwa 10% unter Ihrem maximalen Budget liegen. So haben Sie finanziellen Spielraum.
- Mängel an der Immobilie übersehen oder ignoriert: Die anfängliche Euphorie eines Immobilienkaufs kann dazu führen, dass Interessentinnen und Interessenten über bestehende Mängel leichter hinwegsehen oder sie sogar ignorieren.
💡 Tipp: Besichtigen Sie die Immobilie mehrmals (mindestens einmal mit einer Fachperson) und zu verschiedenen Tageszeiten.
- Veränderungen der finanziellen Situation nicht berücksichtigt: Haben Sie und Ihr Partner oder Ihre Partnerin mit einem doppelten Einkommen kalkuliert, aber planen Sie, demnächst eine Familie zu gründen? Oder wollten Sie sich auch bald Ihren Traum von der Selbstständigkeit erfüllen? Diese Veränderungen haben eine grosse Auswirkung auf das, was Sie sich langfristig leisten können.
Laden Sie unsere Checkliste zum Ablauf eines Hauskaufs herunter, damit Sie häufige Fehler vermeiden und für jede Phase optimal vorbereitet sind.
Haben Sie Ihr Traumobjekt schon gefunden oder stehen Sie noch ganz am Anfang Ihrer Reise in die eigenen vier Wände? Es lohnt sich, frühzeitig mit uns Kontakt aufzunehmen und einen Blick auf Ihre finanzielle Situation zu werfen.
Roger Kropf ist seit August 2024 als Produktmanager Finanzieren bei Baloise tätig.
Mit über zwanzig Jahren Erfahrung in der Finanzbranche bringt er ein umfassendes Fachwissen in Finanzierungsberatungen, Finanz- und Marktanalysen mit. Dank seiner langjährigen Tätigkeit in der Kundenberatung kennt er die verschiedenen Bedürfnisse von Hypothekarnehmerinnen und -nehmern und entwickelt nun bei uns massgeschneiderte Finanzierungslösungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden.