Unsere Experten Lukas Stähelin und Jean-Michel Hegnauer teilen ihre Erfahrungen mit Immobilienmandaten im Interview
Die zunehmende Regulationsdichte macht die ganzheitliche Führung eines direkt gehaltenen Immobilienportfolios immer anspruchsvoller. Durch Immobilienmandate können institutionelle Investoren vom ausgewiesenen Know-how der Baloise profitieren und so langfristig den Wert ihrer Immobilien optimieren.
Durch die Zinssenkungen der SNB im laufenden Jahr sind Immobilien-Investments gegenüber anderen Assetklassen wie bspw. Obligationen wieder attraktiver geworden. Erfolgreiche Kapitalerhöhungen verschiedener Fonds im laufenden Jahr bestätigen die anhaltende Nachfrage nach Immobilien. Im Transaktionsmarkt zeigt sich die Nachfrageseite tendenziell selektiver, da das Angebot an begehrten Anlageobjekten, wie beispielsweise Anlageobjekten, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien aufweisen, weiterhin knapp ist.
Seit dem Ende des Negativ-Zins-Umfelds ist die Performancekomponente der Wertsteigerung bei Immobilien weggebrochen, bzw. hat negative Bewertungseffekte gehabt. Die Bedeutung eines effizienten Immobilienmanagements, welches die Cashflow-Rendite optimiert, ist wieder vermehrt in den Fokus gerückt. Hinzu kommt, dass die Immobilienbranche mit zunehmender Komplexität und regulatorischen Anforderungen konfrontiert ist. Um diese Herausforderungen bewältigen zu können, bedarf es eines spezialisierten Know-hows in den verschiedenen Teildisziplinen.
Pensionskassen stellen sich vermehrt die Frage, welche Teile der Wertschöpfungskette sie mit internen Ressourcen abdecken wollen. In ihnen bekannten Marktsegmenten und ihrer Region haben sie diese Wertschöpfungskette oft gerne in der eigenen Hand. Sofern sie sich weiterentwickeln, bzw. diversifizieren wollen, sind sie auf einen Partner angewiesen, der ihnen Transaktionssicherheit und ein professionelles Immobilienmanagement garantieren kann, sowie über lokale Netzwerke und Partnerschaften verfügt.
Mit einem Immobilienmandat beauftragt ein Eigentümer den Beauftragten, das Management und die Optimierung seines Portfolios oder Teilen davon auszuführen. Bei einer Mandatslösung stehen das professionelle Management über den gesamten Lebenszyklus der Liegenschaft, die Renditeoptimierung und die Interessensvertretung des Eigentümers im Mittelpunkt. Bei einem Mandat bleibt der Eigentümer weiterhin direkt investiert und gibt lediglich das Management an einen Beauftragten weiter. Das bedeutet, Entscheidungen bleiben weiterhin beim Eigentümer.
Für Immobilienmandate werden unterschiedliche Teildisziplinen kundenspezifisch gebündelt. Das Portfoliomanagement umfasst die strategische und finanzielle Planung sowie die Steuerung und Kontrolle des gesamten Immobilienportfolios. Ziel ist, durch ein aktives Management des Bestands, die Portfolioperformance zu optimieren. Auf Ebene Liegenschaft entwickelt der Asset Manager die Objektstrategie und ist verantwortlich für dessen operative Umsetzung. Er entwickelt zusammen mit dem Baumanagement das Objekt. Im Fokus steht immer die Optimierung von Liegenschaftserträgen und -aufwendungen. Das Baumanagement umfasst die Planung von Bauprojekten, die aktive Steuerung sowie die Kontrolle hinsichtlich Qualität, Kosten und Zeit von Projekten und die Umsetzung von Massnahmen zur Werterhaltung oder -steigerung durch Sanierungen und Neupositionierungen. Im Rahmen des Transaktionsmanagements werden durch kontinuierliche Marktbeobachtung Kauf- und Verkaufsgelegenheiten identifiziert und im Einklang mit der Strategie des Eigentümers umgesetzt.
Ein Immobilienmandat eignet sich insbesondere für institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen oder Family Offices, die über umfangreiche Immobilienbestände verfügen oder solche aufbauen wollen und professionelle Unterstützung beim strategischen Management, der Planung, Steuerung und Optimierung ihres Portfolios benötigen. Es ist insbesondere für Immobilieneigentümer attraktiv, die nicht über eigene Ressourcen oder das spezialisierte Know-how verfügen, um ihre Investitionen effektiv und effizient zu managen. Ein grosser Vorteil einer Mandatslösung liegt in der umfassenden Palette an Dienstleistungen, die ein Immobilien-Asset-Manager aus einer Hand anbieten kann.
Zudem verfügen wir in unserer Unternehmensgruppe über ein umfangreiches (Immobilien-)Netzwerk. Dieses ermöglicht den Zugang zu exklusiven Transaktionsmöglichkeiten. Dadurch kann der institutionelle Kunde sich unter Umständen aufwändige Bieterverfahren ersparen.
Das Aufsetzen eines Immobilienmandats erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst finden eine Bedarfsanalyse und Zieldefinition zwischen dem Eigentümer und dem betreuenden Portfoliomanager statt, um die spezifischen Anforderungen des Mandats zu klären. Basierend auf dieser Bedarfsanalyse entwickelt das Team ein individuelles Konzept für das Mandat, das die Anlagestrategie, die Art und Weise des Portfoliomanagements, geplante Investitions- und Devestitionsstrategien sowie Massnahmen zur Wertsteigerung beinhaltet. Anhand dessen wird eine massgeschneiderte Dienstleistung angeboten.
Mit dem Start des Mandates übernimmt das Team die Planung, Steuerung, Umsetzung und Überwachung des Immobilienportfolios gemäss den vereinbarten Richtlinien und Zielen. Dies umfasst auch die regelmässige Abstimmung mit dem Eigentümer sowie das Erstellen eines Reportings.
Um eine gute Strukturierung und ein attraktives Verhältnis von Aufwand und Ertrag zu erreichen, sollte ein Immobilienmandat eine Mindestgrösse aufweisen. Diese kann je nach Asset Manager und dessen spezifischen Kompetenzen sowie Art und Qualität des Portfolios variieren.
-
Professionelle Organisation, einer umfassenden Expertise und einer stabilen, zuverlässigen und flexiblen operativen Plattform
-
Schnelle und umfassende Entscheidungswege dank agilen, cross-funktionalen Teams
-
Risiko-Früherkennung dank Best in Class Risikomanagementsystem und Team
-
Kosteneffiziente Beschaffung aufgrund etablierter Kontrollmechanismen und guter Governance
-
Zugang zu Ressourcen vor Ort durch lokale Fachkenntnisse und Netzwerke
-
Exklusiver Transaktionsmarktzugang ermöglicht Off-Market Deals aufgrund des flächendeckenden Bank- und Versicherungsnetzwerks
-
Sonderlösungen für Spezialdeals dank internem Know-how zur Strukturierung von M&A-Lösungen
-
Mögliche Beteiligung an grösseren Investitionsvorhaben dank Baloise als potenziellem Investitionspartner
Lukas Stähelin ist seit ist seit Frühling 2023 beim Asset Management von Baloise als Immobilien Portfolio Manager tätig. Sein Studium an der HSLU und schloss er mit einem BSc BA mit Vertiefung Immobilien ab. Seit knapp 20 Jahren ist er in der Immobilienbranche tätig und verfügt über Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung, Assetmanagement und Entwicklung.
Jean-Michel Hegnauer leitet seit Frühling 2023 die Distributionsaktivitäten für Schweizer institutionelle Kunden beim Asset Management von Baloise. Er absolvierte ein Masterstudium an der London School of Economics in Rechnungslegung und Finanzen und schloss sein Bachelorstudium an der Universität St. Gallen (HSG) in Betriebswirtschaftslehre ab. Seit 15 Jahren begleitet er institutionelle Investoren bei der Kapitalanlage.