Eine plötzliche Kündigung der Wohnung ist ein grosser Schock. Doch häufig können Sie gegen eine fristlose Kündigung Ihres Mietvertrags vorgehen.
- Die Kündigung ist nur gültig, wenn bestimmte Formalitäten erfüllt sind.
- Lassen Sie die Gültigkeit am besten anwaltlich prüfen.
- Sie haben 30 Tage Zeit für eine Anfechtung.
Sowohl die Vermieterschaft als auch Mietparteien können in der Schweiz einen Mietvertrag ordentlich kündigen. Gründe müssen dabei nicht angegeben werden, jedoch beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate – je nach Mietvertrag auch mehr.
Zusätzlich ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags möglich. Dazu haben ebenfalls beide Parteien das Recht, und zwar «aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen» – so steht es im Artikel 266g des Obligationenrechts. Dabei handelt es sich nicht um eine fristlose Kündigung der Wohnung, denn bei der ausserordentlichen Kündigung ist grundsätzlich noch immer eine Frist von 30 Tagen einzuhalten.
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist nur in schwerwiegenden Ausnahmefällen möglich. Weiter unten finden Sie einige Beispiele.
Achtung: Ein befristeter Mietvertrag endet ohne Kündigung. Hier muss also weder eine Kündigung ausgesprochen werden, noch kann sie angefochten werden.
Die Fälle, in denen eine ausserordentliche oder fristlose Kündigung im Mietrecht zulässig ist, regelt Artikel 257f des Obligationenrechts. Hier die wichtigsten Punkte:
- Die mietende Person muss die Pflicht zur «Sorgfalt» oder «Rücksichtnahme» (zum Beispiel auf andere Personen wie Mitglieder der Hausgemeinschaft) verletzt haben.
- Die Vermieterschaft muss die Pflichtverletzung schriftlich angemahnt haben.
- Es muss für die Vermieterschaft «unzumutbar» sein, das Mietverhältnis fortzusetzen.
In diesem Fall ist eine Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende möglich. Wenn es aber um schwerwiegende Verstösse geht oder die mietende Person sogar vorsätzlich Schaden verursacht, ist auch eine fristlose Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter erlaubt.
Tipp: An den Grund für die fristlose Kündigung einer Wohnung werden hohe Ansprüche gestellt. Der Mieterinnen- und Mieterverband weist darauf hin, dass in der Praxis viele solcher Kündigungen bei Anfechtung aufgehoben werden. Eine Rechtsschutzversicherung unterstützt Sie dabei.
Sichern Sie sich ab: Unser Rechtsschutzpartner, die Assista Rechtsschutz AG, steht Ihnen zur Seite, wenn Sie Ihr Recht durchsetzen müssen. Die Rechtsschutzversicherung können Sie clever mit der Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung von Baloise kombinieren.
Ob die fristlose Kündigung eines Mietvertrags gerechtfertigt war, muss im Zweifel vor Gericht geklärt werden. Folgende Gründe für eine ausserordentliche oder fristlose Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter sind im Mietrecht benannt:
- Zahlungsrückstand: Wenn die mietende Person den Mietzins nicht rechtzeitig zahlt, kann die Vermieterschaft eine 30-tägige Pflicht zur Zahlung setzen. Wird diese nicht eingehalten, ist eine Kündigung der Wohnung mit 30-tägiger Frist rechtmässig.
- Konkurs: Wenn die mietende Person Konkurs erleidet, darf die Vermieterschaft entsprechende Sicherheiten verlangen, um den Mietzins abzusichern. Auch hier gilt wieder eine Frist von 30 Tagen – danach ist die ausserordentliche Kündigung mit Frist möglich.
- Pflichtverletzung: Grobe Verletzungen der Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme rechtfertigen sogar eine fristlose Kündigung. Die Anforderungen sind aber sehr hoch und zum Beispiel dann erfüllt, wenn jemand vorsätzlich die Wohnung beschädigt oder Personen aus der Hausgemeinschaft angreift.
Auch eine Mieterin bzw. Mieter darf fristlos eine Kündigung aussprechen. Mögliche Gründe:
- Teile der Haustechnik fallen komplett aus (beispielsweise Wasser, Strom oder Heizung während der Heizperiode) und der Schaden wird absehbar nicht innerhalb einiger Tage behoben sein.
- Die Vermieterschaft oder andere im Haus wohnende Personen verhalten sich schwer unangemessen – zum Beispiel durch Tätlichkeiten oder sexuelle Belästigung. Achtung: Übliche Nachbarschaftsstreitigkeiten reichen hier nicht aus.
Tipp: Schäden an der Haustechnik können auch Ihren Hausrat in Mitleidenschaft ziehen – beispielsweise durch austretendes Wasser. Eine Hausratversicherung ersetzt Ihnen den Schaden.
Schützen Sie sich vor hohen Kosten bei Schäden an Ihrem Hausrat. Ob Feuer, Diebstahl, Wasser- oder Elementarschäden: Mit Baloise sind Sie rundum abgesichert. Sie können die Hausratversicherung auch ganz einfach in der Haushaltsversicherung mit einer Haftpflichtversicherung kombinieren.
Ob fristlose oder «nur» ausserordentliche Kündigung der Wohnung – die Zeit zum Handeln ist jetzt knapp. So gehen Sie am besten vor:
- Formalitäten prüfen: Ist die Kündigung überhaupt formal wirksam? Dazu muss sie schriftlich auf einem amtlich zugelassenen Formular erstellt worden sein. Eheleute und Personen in eingetragener Partnerschaft müssen ausserdem jeweils eine separate Kündigung erhalten. Das gilt selbst dann, wenn nur eine Person den Mietvertrag unterschrieben hat.
- Frist im Blick behalten: Sie müssen eine Kündigung innerhalb von 30 Tagen bei einer Schlichtungsbehörde anfechten. Nach Ablauf dieser Zeit wird sie automatisch gültig. Bei Ehe und eingetragener Partnerschaft haben beide Personen das Recht, die Kündigung anzufechten.
- Rechtsschutzversicherung informieren: Streitigkeiten zum Mietvertrag sind im Bereich «Privatrechtsschutz» Ihrer Rechtsschutzversicherung abzusichern. Hier erhalten Sie Unterstützung in Form von Beratung, Mediation oder anwaltlicher Vertretung.
- Kontakt zur Schlichtungsbehörde aufnehmen: Fechten Sie die Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde – nicht Ihrer Vermieterschaft – an. Beantragen Sie dabei gleich eine sogenannte «Erstreckung» (Verlängerung) Ihres Mietverhältnisses. Der Mieterinnen- und Mieterverband stellt dafür ein Musterschreiben zur Anfechtung der Kündigung bereit.
- Neue Wohnung suchen: Auch wenn Sie nicht vorhaben auszuziehen, bemühen Sie sich um eine neue Wohnung. Das ist wichtig, wenn Sie eine Erstreckung durchsetzen möchten.
Eine Erstreckung bedeutet, dass die mietenden Personen trotz Kündigung länger in der Wohnung bleiben dürfen. Sie ist theoretisch verlängerbar – bis zu maximal vier Jahren. Es gibt aber einige Fälle, in denen eine Erstreckung ausgeschlossen ist:
- Wenn eine schwere Verletzung der Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme vorliegt, ist die fristlose Kündigung der Wohnung aller Wahrscheinlichkeit nach rechtmässig und eine Erstreckung nicht möglich – etwa, wenn eine Person Feuer in der Wohnung legt.
- Gleiches gilt bei einem Zahlungsrückstand, wenn die anschliessende 30-tägige Frist zur Zahlung schon verstrichen ist.
- Auch wenn auf die Kündigung vorab geplante Umbau- oder Abbrucharbeiten folgen sollen, wird eine Erstreckung sich nicht durchsetzen lassen.
Fast immer lohnt sich jedoch eine rechtliche Prüfung – entweder zur Erstreckung oder zur Anfechtung der Kündigung. Eine Rechtsschutzversicherung unterstützt Sie dabei.
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Wenn die mietende Person mit dem Mietzins im Rückstand ist, muss die Vermieterschaft eine 30-tägige Frist zur Zahlung setzen. Ist die Zahlung dann noch immer nicht eingegangen, ist eine ausserordentliche Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter mit einer Frist von weiteren 30 Tagen möglich.
Theoretisch bedeutet fristlos genau das – fristlos, also sofort. In der Praxis ist das natürlich nicht möglich, weil ein Umzug organisiert werden muss. Idealerweise finden hier beide Parteien eine Einigung, eventuell kann eine Mediation weiterhelfen. Weigert sich die mietende Person jedoch auszuziehen, kann die Vermieterschaft zwar ihre Ansprüche durchsetzen, jedoch nicht die Wohnung eigenmächtig in Besitz nehmen – zum Beispiel durch Austauschen der Schlösser.
Eine fristlose Kündigung ist nicht einfach durchzusetzen. Sie ist grundsätzlich nur dann rechtmässig, wenn die mietende Person ihre Pflichten (Sorgfalt und Rücksichtnahme) in schwerem Mass verletzt – zum Beispiel durch tätliche Angriffe gegenüber im Haus wohnenden Personen oder vorsätzliche Beschädigung der Wohnung.