«Dank eines proaktiven operativen Managements legt der Baloise Swiss Property Fund (BSPF) ein gutes Halbjahresergebnis 2022/23 vor. Die geplante Kapitalerhöhung im September 2023 soll es ermöglichen, das bestehende Fondsportfolio durch weitere attraktive Liegenschaften zu ergänzen», sagt Jean-Pierre Valenghi, Leiter Immobilien bei Baloise Asset Management AG.
Gesteigerter Sollmietertrag
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2022/23 belaufen sich die Soll-Mietzinseinnahmen auf CHF 17,63 Mio. Der stichtagsbezogene Sollmietertrag der Geschäftsflächen konnte durch die Anpassung der Nettomieten an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) um CHF 158’000 pro Jahr gesteigert werden. Die Mietausfallrate beträgt per Halbjahr 3,3 % der Sollmietzinseinnahmen und konnte damit gegenüber dem Stand vom 31. März 2022 mit damals 4,8 % um rund 1,5 Prozentpunkte reduziert werden. Trotz erhöhten Fremdfinanzierungs- und Instandhaltungsaufwendungen resultiert für die Berichtsperiode ein Gesamterfolg von CHF 8,93 Mio.
Fokus weiter auf Wohnliegenschaften
Das Portfolio mit einer breiten regionalen Diversifikation umfasst per 31. März 2023 72 Bestandsliegenschaften und eine Entwicklungsliegenschaft. Auch nach dem Verkauf einer kleinen Liegenschaft im Tessin bleibt der Fokus mit einem Anteil von 77,3 % an den Soll-Erträgen nach wie vor deutlich auf Wohnobjekten, gefolgt von Büroflächen mit 9,8 %.
Entwicklung Performance des Fonds vom 1. Oktober 2022 bis 31. März 2023
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs 2022/23 hat sich der Kurs des BSPF von CHF 119,50 auf CHF 118,00 (nach Ausschüttung) entwickelt. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 3.00 beträgt die Performance in der Berichtsperiode +1,1 %. Die Performance des BSPF liegt damit marginal unter dem SXI Real Estate Funds Broad Total Return Index (SWIIT)1 mit einer Performance von 1,5 %. Das Agio blieb im genannten Zeitraum weitgehend unverändert (+0,1 Prozentpunkte auf 9,5 %).
Ausblick
An der St. Jakobs-Strasse 30 in Basel konnte eine Bürofläche mit rund 300 m2 Mietfläche per 1. Mai 2023 neu vermietet werden. Der Vertrag hat eine feste Laufzeit bis Ende September 2031. Damit kann der Leerstand der Liegenschaft massgeblich reduziert und die durchschnittliche Restlaufzeit der Geschäftsmietverträge über das Gesamtportfolio verlängert werden.
Im zweiten Halbjahr stehen nebst der geplanten Kapitalerhöhung (siehe unten) die erwartete Referenzzinssatzerhöhung wie auch die Optimierung der Bestandsliegenschaften im Fokus der Fondsleitung. Einerseits ist die Sanierung einer Liegenschaft in La Tour-de-Peilz in vollem Gange, andererseits wird die Planung der Totalsanierung einer Liegenschaft in Zürich vorangetrieben. Zudem wird im Rahmen einer Portfolio-Optimierung der Verkauf von kleineren Einzelobjekten geprüft.
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BSPF plant Vermögensübertragung und Kapitalerhöhung
Wie bereits Anfang Mai kommuniziert, plant die Fondsleitung für Anfang September 2023 eine Kapitalerhöhung für den Baloise Swiss Property Fund im Umfang von bis zu CHF 200 Mio. Die durch die Kapitalerhöhung gewonnen Mittel sollen vorwiegend zum Kauf eines qualitativ hochwertigen Immobilienportfolios, zusätzlich aber auch zur Rückführung von Fremdkapital verwendet werden. Die für die Transaktion erforderliche Bewilligung der FINMA liegt noch nicht vor. Der Erwerb der Liegenschaften würde es dem Baloise Swiss Property Fund erlauben, das Portfolio weiter zu diversifizieren und die Ertragskraft zu stärken. Im Juli 2023 sollen die Emissionskonditionen der geplanten Kapitalerhöhung («best effort») publiziert werden. Für weiterführende Informationen zur geplanten Transaktion: siehe Ad hoc-Mitteilung vom 4.5.2023.
| Name | Baloise Swiss Property Fund |
| Valor / ISIN | 41455103 / CH0414551033 |
| Fondswährung | CHF |
| Ertragsverwendung | ausschüttend |
| Rechtsform | Vertraglicher Anlagefonds |
| Fondsleitung/ Portfolio Management | Baloise Asset Management AG, Basel |
| Depotbank | UBS Switzerland AG, Zürich |
| Market Maker börslicher Handel | Swiss Finance & Property AG, Zürich |
| Tickersymbol | BALSP |
| Lancierungsdatum | 1. Oktober 2018 |
Die vollständigen Angaben zum Immobilienfonds können dem Prospekt, dem Fondsvertrag und den jeweils verfügbaren relevanten Jahres- bzw. Halbjahresberichten entnommen werden, welche die Grundlage für eine allfällige Investition bilden. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die Jahres- bzw. Halbjahresberichte können kostenlos bei der Fondsleitung, der Baloise Asset Management AG, Aeschengraben 21, 4051 Basel, oder bei der Depotbank, der UBS Switzerland AG, Bahnhofstrasse 45, 8001 Zürich, angefordert werden.
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Seit der Gründung des Konzernbereichs Asset Management im Jahre 2001 bestehen auch die Baloise Asset Management AG als Anlageberater und Vermögensverwalter und seit 2020 auch als Fondsleitung. Mit der Baloise Asset Management AG («der Asset Manager von Baloise») wird den wachsenden Bedürfnissen des Konzerns und von Drittkunden nach hochwertigen Finanzprodukten und qualifiziertem Portfoliomanagement Rechnung getragen. Mit dem Baloise Swiss Property Fund lancierte Baloise im 2018 den ersten Immobilienfonds.
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