Ausstehende Anleihen mit negativen Renditen sind inzwischen eine Seltenheit. Zum Höhepunkt des Tiefzinsumfelds wiesen rund 30% des globalen Obligationenmarkts mit Anlagequalität (Investment Grade), gemessen am Bloomberg Global Aggregate Bond Index, eine negative Rendite auf. Ende Mai 2023 ist dieser Anteil auf 3% geschrumpft. Damit treten Anleihen mit guter Bonität für Anlegerinnen und Anleger, die sichere, wiederkehrende Erträge suchen, wieder in Konkurrenz zu Immobilienanlagen.
Was dabei oft ausgeblendet wird, ist der negative Einfluss der Teuerung auf den Anlageertrag. Gerade in Zeiten erhöhter Inflation ist es entscheidend, Anlageerträge inflationsbereinigt zu betrachten und zu vergleichen. Die inflationsbereinigte Rendite wird als reale Rendite bezeichnet und ist bei 10-jährigen Schweizer Staatsanleihen nach wie vor deutlich negativ (-1,6% per Ende April 2023).
Im Gegensatz zu Obligationen ist bei Immobilienanlagen der Ertrag nicht fix und auf die Laufzeit beschränkt. Im Gegenteil: Er ist zeitlich offen, variabel und passt sich u.a. teilweise der Teuerung an. Davon ausgehend, dass der Ertrag von Immobilienanlagen jährlich um die Hälfte der Teuerung steigt, dann lag die reale Ausschüttungsrendite der im SXI Real Estate-Index zusammengefassten Schweizer Immobilienfonds Ende April bei 1,5%. Das entspricht einer Mehrrendite von über drei Prozentpunkten gegenüber Schweizer Staatsanleihen (siehe Grafik).
Immobilienanlagen bieten Investoren somit sowohl einen laufenden Ertrag, der teilweise mit der Teuerung steigt, als auch die Partizipation an einem Markt mit Potenzial. Letzteres ist deshalb der Fall, weil dem beschränkten Angebot an Wohnliegenschaften eine steigende Nachfrage gegenübersteht: Laut dem Immobilienberater Wüest Partner ist die Bautätigkeit in der Schweiz gemessen an den Bauinvestitionen von Mehrfamilienhäusern seit dem Jahr 2017 rückläufig. Während der Mietwohnungsmarkt damals mit wachsenden Leerständen und rückläufigen Abschlussmieten zu kämpfen hatte, haben zuletzt die hohe Baupreisteuerung, die erhöhten Zinsen und eine strengere Regulierung die Bautätigkeit reduziert.
Diese verhaltene Angebotsentwicklung trifft in jüngster Vergangenheit auf eine steigende Nachfrage. Der Wanderungssaldo der ständigen Wohnbevölkerung hat im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 32% oder rund 20'000 Personen zugenommen (Daten vom Staatssekretariat für Migration SEM). Im ersten Quartal 2023 lag der Saldo wiederum über Vorjahresniveau. Verglichen mit Europa hat die Schweiz als Wohn- und Arbeitsort an Attraktivität gewonnen.
In den zehn Jahren von 2012 bis 2021 ist zudem der Flächenbedarf pro Einwohner in der Schweiz gemäss Bundesamt für Statistik um 1,6 m2 auf 46,6 m2 gestiegen, was eine Zunahme um 3,6% bedeutet. In den letzten drei Jahren dieser Periode (2019 bis 2021) wuchs die durchschnittliche Wohnfläche sogar um mehr als 0,5% pro Jahr. Mit anderen Worten: Die Nachfrage nach Wohnraum hat sich noch beschleunigt.
Auslöser für den zunehmenden Flächenkonsum pro Person ist die Zunahme von Ein- und Zweipersonenhaushalten, ausgelöst durch die alternde Bevölkerung, die Scheidungsrate etc. Hinzu kommt der wachsende Wohlstand in unserem Land.
Die Ertragslage bei Wohnliegenschaften dürfte sich angesichts der stabilen Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig rückläufiger Bautätigkeit sowie aufgrund der bevorstehenden Referenzzinssatzerhöhung damit weiterhin positiv entwickeln.
Privatanleger mit Steuerdomizil Schweiz geniessen weitere Vorteile. Sie profitieren bei Immobilienfonds, die Liegenschaften direkt halten, doppelt. Weil diese Fonds sowohl anfallende Ertrags- als auch Vermögenssteuern bereits beglichen haben, entfallen für Privatanleger weitestgehend Einkommens- und Vermögenssteuern auf dem Wert ihrer Immobilienfondsanteile. Gerade für Privatinvestoren in einer hohen Steuerprogression führt dies zu einer signifikant höheren Nettorendite.
Zusammenfassend: Immobilienanlagen bieten Investoren wiederkehrende Erträge mit einem gewissen Schutz vor der Inflation. Steigende Zinsen sind zwar für die Immobilienbewertung tendenziell preisdämpfend. Investoren profitieren jedoch von der angespannten Angebots- und Nachfragesituation – speziell bei Wohnimmobilien.
Dazu kommen steuerliche Vorteile für Privatpersonen, die ihre Immobilienanlagen via direkt haltende Immobilienfonds tätigen. Von daher eignen sich Immobilienanlagen für Anlegerinnen und Anleger, die sichere, regelmässige und reale Erträge suchen und damit der Teuerung ein Schnippchen schlagen.
Dieser Artikel ist der vierte in der FuW-Serie «CIO Circle».
Matthias Henny ist CIO der Baloise Group.