Les obligations en circulation affichant des rendements négatifs sont désormais une rareté. Au plus fort de l’environnement de taux bas, près de 30 % du marché obligataire mondial investment grade, mesuré par l’indice Bloomberg Global Aggregate Bond, affichait un rendement négatif. Fin mai 2023, cette part avait fondu pour s’établir à 3 %. Les obligations de bonne qualité sont donc à nouveau en concurrence avec les placements immobiliers pour les investisseurs à la recherche de revenus sûrs et récurrents.
Toutefois, l’influence négative du renchérissement sur le rendement des placements est souvent occultée. C’est précisément en période d’inflation accrue qu’il est crucial de considérer et de comparer les rendements des placements corrigés de l’inflation. Ce rendement ajusté de l’inflation est appelé rendement réel et reste nettement négatif pour les emprunts d’État suisses à dix ans (-1,6 % à fin avril 2023).
Contrairement aux obligations, le rendement des placements immobiliers n’est pas fixe et limité en termes de durée. Bien au contraire, il n’est pas limité dans le temps, il est variable et s’adapte notamment en partie au renchérissement. En supposant que le rendement des placements immobiliers augmente chaque année de la moitié de la valeur de l’inflation, le rendement réel sur distribution des fonds immobiliers suisses regroupés dans l’indice SXI Real Estate était de 1,5 % fin avril. Cela correspond à un rendement supérieur de plus de 3 % par rapport aux obligations d’État suisses (cf. graphique).
Les placements immobiliers offrent donc aux investisseurs à la fois un revenu courant, qui augmente en partie avec l’inflation, et la participation à un marché recelant du potentiel. Ce dernier s’explique par le fait que l’offre limitée d’immeubles résidentiels est confrontée à une demande croissante: d’après la société de conseil en immobilier Wüest Partner, l’activité de construction en Suisse, mesurée par les investissements en construction d’immeubles d’habitation, est en repli depuis 2017. Tandis que le marché locatif résidentiel était alors confronté à une augmentation des taux de vacance et à une baisse des loyers, le niveau élevé des taxes sur la construction, la hausse des taux d’intérêt et une réglementation plus stricte ont dernièrement réduit l’activité de construction.
Cette évolution contenue de l’offre se heurte depuis peu à une augmentation de la demande. En 2022, le solde migratoire de la population résidente permanente a augmenté de 32 % par rapport à l’année précédente, soit environ 20 000 personnes (données du Secrétariat d’État aux migrations, SEM). Au premier trimestre 2023, le solde était à nouveau supérieur au niveau de l’année précédente. En comparaison avec l’Europe, la Suisse a gagné en attractivité en tant que lieu de résidence et de travail.
L’Office fédéral de la statistique indique qu’entre 2012 et 2021, le besoin en surface par habitant en Suisse a augmenté de 1,6 m² pour s’établir à 46,6 m², soit une progression de 3,6 %. Au cours des trois dernières années de cette période (de 2019 à 2021), la surface résidentielle moyenne a même progressé de plus de 0,5 % par an. En d’autres termes, la demande s’est encore accélérée.
L’élément déclencheur de cette hausse de la consommation d’espace par personne est l’augmentation du nombre de ménages d’une ou deux personnes, engendrée par le vieillissement de la population, le taux de divorce, etc. À cela s’ajoute la prospérité croissante de notre pays.
La rentabilité des immeubles résidentiels devrait donc continuer à évoluer positivement, compte tenu de la stabilité de la demande en logements et du recul de l’activité de construction, ainsi que de la hausse prochaine du taux hypothécaire de référence.
Les investisseurs privés ayant leur domicile fiscal en Suisse jouissent d’avantages supplémentaires. Ils profitent doublement des fonds immobiliers qui détiennent directement des biens. Comme ces fonds ont déjà payé l’impôt sur le revenu et celui sur la fortune, les investisseurs privés ne sont pas pratiquement soumis à ces derniers sur la valeur de leurs parts de fonds immobiliers. En particulier pour les investisseurs privés dans une situation de forte progression fiscale, cela conduit à un rendement net significativement plus élevé.
En résumé: Les placements immobiliers proposent aux investisseurs des revenus récurrents avec une certaine protection contre l’inflation. Certes, la hausse des taux d’intérêt a tendance à faire baisser l’évaluation des biens immobiliers. Toutefois, les investisseurs profitent d’une situation tendue entre offre et demande, notamment dans l’immobilier résidentiel.
À cela s’ajoutent des avantages fiscaux pour les particuliers qui effectuent leurs placements immobiliers via des fonds immobiliers détenus directement. C’est pourquoi ces placements conviennent aux investisseurs qui recherchent des revenus sûrs, réguliers et réels et qui déjouent ainsi le renchérissement.
Cet article est le quatrième de la série FuW «CIO Circle».
Matthias Henny est CIO de Baloise Group.