Une augmentation de loyer vient d’être annoncée.
- Les augmentations de loyer peuvent survenir pour différentes raisons.
- Il est judicieux de vérifier si l’augmentation est justifiée, car des règles strictes s’appliquent à l’augmentation des loyers.
Une personne qui possède un bien immobilier et le loue peut en principe adapter le loyer, mais pas de manière arbitraire et sans raison. En tant que locataire, vous devez veiller à ce que la raison de la hausse du loyer soit indiquée dans le document annonçant l’augmentation. Autrement, l’augmentation n’est pas légale.
En gros, il y a cinq raisons admissibles pour une augmentation de loyer:
- une adaptation au renchérissement
- une hausse du taux d’intérêt de référence
- l’augmentation des coûts d’entretien et d’exploitation
- des transformations ou rénovations importantes
- une adaptation aux usages locaux et de quartier
Le montant maximal de l’augmentation de loyer diffère également selon le motif.
Avec le renchérissement, les prix de la vie quotidienne augmentent. Le renchérissement se produit lorsque la masse monétaire augmente plus fortement que l’offre de produits et de prestations de services. De ce fait, l’argent perd de son pouvoir d’achat et donc de sa valeur – et les choses coûtent plus cher. Cela concerne les produits alimentaires, les produits ménagers et souvent aussi les loyers. L’indice des prix à la consommation (IPC) vous permet de connaître le niveau de l’inflation.
Une augmentation de loyer due à l’inflation est autorisée, car le bailleur peut en répercuter une partie sur les locataires, en règle générale 40%. Cela s’explique par le fait que dans le modèle de financement standardisé, on part du principe que les bailleurs ont investi 40% de capitaux propres dans leurs immeubles.
Depuis 2022, nous assistons à une forte inflation et une augmentation de loyer n’est donc pas improbable. Avec notre assurance de protection juridique, nous sommes à vos côtés et pouvons ainsi faire vérifier les éventuelles augmentations et, le cas échéant, faire valoir vos droits.
Le taux d’intérêt de référence indique le taux d’intérêt moyen des hypothèques sur les biens immobiliers en Suisse. Une fois par trimestre, l’Office fédéral du logement (OFL) publie le taux d’intérêt de référence. Vous pouvez suivre l’évolution du taux d’intérêt de référence sur de nombreuses années.
Si le taux d’intérêt de référence change, les bailleurs peuvent adapter le loyer. Le montant autorisé pour l’augmentation du loyer dépend du taux de référence et du loyer actuel. L’augmentation porte toujours sur le loyer net. D’ailleurs, à l’inverse, vous avez aussi le droit de demander une baisse de loyer si le taux d’intérêt de référence baisse. Toutefois, vous devez vous-même réclamer cette baisse. Une assurance de protection juridique peut vous aider dans cette démarche.
Protégez vos droits
Vous pouvez également combiner sans problème l’assurance de protection juridique avec votre assurance mobilier de ménage.
Contrairement au renchérissement, l’augmentation des frais d’exploitation et d’entretien est appelée «augmentation générale des coûts». Ce domaine comprend par exemple les frais administratifs, les taxes, les impôts à caractère réel, les primes d’assurance que le bailleur doit supporter. Le bailleur peut répercuter ces coûts sur les locataires.
Deux procédures existent à cet effet: soit le bailleur peut démontrer exactement quels coûts ont augmenté. Pour ce faire, il doit présenter un calcul comparatif, ce qui est assez fastidieux. Ou alors, un forfait est exigé à la place, par exemple de 0,5% par an.
Les forfaits habituels varient selon les régions et vous devez, en tant que locataire, donner votre accord. Un examen minutieux peut s’avérer payant, car il arrive que des augmentations de loyer soient abusives et il existe quelques cas particuliers.
Vous devez en principe donner votre accord à une transformation ou à une rénovation et vous êtes également tenu·e de prendre les dispositions nécessaires, par exemple de libérer des pièces ou de recouvrir les meubles pour les protéger. La rénovation ou les travaux de transformation sont souvent suivis d’une augmentation de loyer, car le bailleur a réalisé ce que l’on appelle des «investissements créant des plus-values».
Il peut s’agir de rénovations très importantes – comme la réfection de la façade ou l’installation de nouvelles fenêtres – mais cela peut aussi concerner l’aménagement d’un jardin d’hiver ou l’installation d’un lave-vaisselle moderne. Pour les locataires, il est souvent difficile de savoir quelle est l’augmentation maximale de loyer autorisée. À cela s’ajoute le fait que vous pouvez réduire le loyer pendant les travaux de transformation en raison des nuisances.
Le calcul est très complexe. Il faut déterminer avec précision quelle est la part réelle des travaux qui génère une plus-value. La durée de vie et les intérêts jouent également un rôle. En résumé, dans ce cas, il est préférable de demander conseil.
Le bailleur peut augmenter le loyer si des objets comparables dans la même localité perçoivent des loyers plus élevés et justifiés. Ce n’est pas si simple toutefois: le bailleur doit présenter cinq objets comparatifs différents en tenant compte de différents critères, dont la situation et l’état des objets, l’équipement et bien sûr la taille. Les augmentations de loyer abusives ne sont pas rares dans ce domaine. Une contestation peut donc s’avérer utile.
En principe, les bailleurs ont le droit d’augmenter le loyer. Quant à vous, vous avez le droit de faire vérifier l’augmentation et, le cas échéant, de vous y opposer. Mais attention, il convient d’agir rapidement, car si le délai de contestation est passé, l’augmentation de loyer devient valable même si elle n’est pas justifiée. Voici comment préserver vos droits:
- Une augmentation de loyer n’est valable que si elle vous est communiquée par écrit et sur un formulaire spécifique du canton concerné.
- L’augmentation de loyer doit être justifiée.
- L’augmentation de loyer ne peut être appliquée qu’à la prochaine date de résiliation possible du contrat de location et doit vous parvenir 10 jours avant le début du délai de résiliation. En règle générale, un délai de résiliation de 3 mois est convenu.
- Le bailleur ne peut jamais assortir l’augmentation du loyer d’une résiliation ou d’une menace de résiliation.
- Vous avez 30 jours pour contester l’augmentation de loyer. Ensuite, elle devient valable, même si elle n’était pas recevable.
- Il existe parfois un malentendu selon lequel un locataire de longue date ne peut pas obtenir d’augmentation de loyer. Or, ce n’est pas le cas, même si le bailleur a renoncé pendant de nombreuses années à des augmentations autorisées.
- Si vous souhaitez contester l’augmentation de loyer, toutes les personnes figurant sur le contrat de location doivent signer la contestation. Il est recommandé d’envoyer la contestation par courrier recommandé à des fins de preuve.
Nous vous suggérons de demander conseil sur ce sujet complexe. Il existe de nombreuses exceptions et cas particuliers et c’est précisément le calcul du montant admissible du loyer qui constitue un défi. Avec l’assurance de protection juridique, vous misez sur la sécurité.
Une assurance de protection juridique vous protège contre des frais élevés lorsqu’il s’agit de vos droits.
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