Eine Mietzinserhöhung flattert ins Haus – was nun?
- Mieterhöhungen dürfen aus verschiedenen Gründen ausgesprochen werden
- Es gelten strenge Regeln bei der Mietzinserhöhung.
Wer eine Immobilie besitzt und vermietet, darf grundsätzlich den Mietzins anpassen – allerdings nicht willkürlich und ohne Grund. Den Grund müssen Sie als mietende Person in der Ankündigung der Mieterhöhung wiederfinden, andernfalls ist sie nicht rechtens.
Grob gesprochen gibt es fünf zulässige Gründe für eine Mieterhöhung:
- eine Anpassung an die Teuerung
- ein gestiegener Referenzzins
- gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten
- grössere Umbauten oder Renovierungen
- Anpassung an die Orts- und Quartiersüblichkeit
Je nach Anlass unterscheidet sich auch, wie hoch die maximale Mieterhöhung sein darf.
Mit der Teuerung steigen die Preise für das alltägliche Leben. Zur Teuerung kommt es, wenn die Geldmenge stärker wächst als das Angebot an Produkten und Dienstleistungen. Dadurch verliert das Geld an Kaufkraft und damit an Wert – und Dinge kosten mehr. Das betrifft Nahrungsmittel, Haushaltsprodukte und oft auch die Mieten. Wie hoch die Teuerung ist, können Sie am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ablesen.
Eine Mietzinserhöhung aufgrund der Teuerung ist erlaubt, denn die Vermieterschaft darf einen Teil davon auf die Mieterinnen und Mieter umwälzen – in der Regel 40 %. Das liegt daran, dass man im standardisierten Finanzierungsmodell davon ausgeht, dass die Vermieterschaft 40 % Eigenkapital in ihre Liegenschaften investiert hat.
Seit 2022 ist es zu einem starken Anstieg der Teuerung gekommen. Eine Mietzinserhöhung ist daher nicht unwahrscheinlich. Wir stehen Ihnen mit unserer Rechtsschutzversicherung zur Seite. So können wir eventuelle Erhöhungen prüfen lassen und gegebenfalls Ihr Recht einfordern.
Der Referenzzinssatz gibt an, mit welchem Zinssatz Hypotheken auf Liegenschaften in der Schweiz durchschnittlich verzinst sind. Einmal im Quartal gibt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) den Referenzzinssatz bekannt. Sie können die Entwicklung des Referenzzinssatzes über viele Jahre nachverfolgen.
Wenn sich der Referenzzinssatz verändert, dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Miete anpassen. Wie viel bei der Mieterhöhung zulässig ist, hängt vom aktuellen Referenz- und Mietzins ab. Erhöht wird immer die Nettomiete. Übrigens haben Sie umgekehrt auch das Recht auf eine Senkung des Mietzinses, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Allerdings müssen Sie diese selbst einfordern. Eine Rechtsschutzversicherung kann Sie dabei unterstützen.
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Die Rechtsschutzversicherung können Sie auch problemlos mit Ihrer Hausratsversicherung kombinieren.
Im Gegensatz zur Teuerung werden gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten als «allgemeine Kostensteigerung» bezeichnet. In diesen Bereich fallen zum Beispiel Verwaltungskosten, Gebühren, Objektsteuern, Versicherungsprämien etc., die die Vermieterschaft tragen muss. Diese Kosten kann sie auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.
Dazu gibt es zwei Vorgehensweisen: Die Vermieterschaft kann entweder exakt nachweisen, welche Kosten gestiegen sind. Dazu muss sie eine Vergleichsrechnung vorlegen, was recht aufwendig ist. Oder es wird stattdessen eine Pauschale gefordert, zum Beispiel von 0,5 % pro Jahr.
Die üblichen Pauschalen sind regional unterschiedlich und Sie als Mieterin oder Mieter müssen zustimmen. Die genaue Prüfung kann sich auszahlen, denn es kommt durchaus zu missbräuchlichen Mietzinserhöhungen und es gibt einige Sonderfälle.
Einem Umbau bzw. einer Renovierung müssen Sie grundsätzlich zustimmen und Sie sind auch verpflichtet, entsprechende Vorbereitungen zu treffen, zum Beispiel Zimmer freizuräumen oder Möbel zum Schutz abzudecken. Nach erfolgter Renovierung oder nach Umbauarbeiten folgt häufig eine Mietzinserhöhung, denn die Vermieterschaft hat sogenannte «wertvermehrende Investitionen» getätigt.
Dabei kann es sich um sehr umfassende Renovierungen handeln – etwa die Ausbesserung der Fassade oder den Einbau neuer Fenster –, aber auch die Gestaltung eines Wintergartens oder der Einbau eines modernen Geschirrspülers zählen dazu. Für Mieterinnen und Mieter ist es oft sehr undurchsichtig, welche maximale Mieterhöhung erlaubt ist. Hinzu kommt, dass Sie während der Umbauarbeiten aufgrund der Beeinträchtigungen den Mietzins mindern dürfen.
Die Berechnung ist sehr komplex. Es muss genau ermittelt werden, wie hoch der tatsächliche wertvermehrende Anteil an den Arbeiten ist, und auch die Lebensdauer und die Verzinsung spielen eine Rolle. Kurz: In diesem Fall sollten Sie sich unbedingt beraten lassen.
Die Vermieterschaft darf die Miete erhöhen, wenn vergleichbare Objekte im gleichen Ort höhere, gerechtfertigte Mietzinse erheben. Die Hürde ist aber hoch: Die Vermieterschaft muss fünf verschiedene Vergleichsobjekte anbringen und dabei verschiedene Kriterien berücksichtigen, darunter die Lage und den Zustand der Objekte, die Ausstattung und natürlich die Grösse. Missbräuchliche Mietzinserhöhungen sind in diesem Bereich nicht selten. Eine Anfechtung kann sich daher lohnen.
Grundsätzlich dürfen Vermieterinnen und Vermieter die Miete erhöhen – und Sie haben das Recht, die Erhöhung prüfen zu lassen und sich gegebenenfalls dagegen zu wehren. Aber aufgepasst: Sie sollten schnell handeln, denn wenn die Frist zur Anfechtung verstrichen ist, wird die Mietzinserhöhung gültig – auch wenn sie nicht gerechtfertigt ist. So wahren Sie Ihr Recht:
- Eine Mietzinserhöhung ist nur dann gültig, wenn sie Ihnen schriftlich und auf einem bestimmten Formular des jeweiligen Kantons mitgeteilt wird.
- Die Mieterhöhung muss begründet sein.
- Die Mieterhöhung darf erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin des Mietvertrags umgesetzt werden und muss Ihnen 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. In der Regel sind 3 Monate Kündigungsfrist vereinbart.
- Niemals darf die Vermieterschaft die Mietzinserhöhung mit einer Kündigung oder der Androhung einer Kündigung verbinden.
- Sie haben 30 Tage Zeit, die Mieterhöhung anzufechten. Danach wird sie gültig, selbst wenn sie nicht zulässig wäre.
- Bisweilen besteht das Missverständnis, dass eine langjährige Mieterin bzw. ein langjähriger Mieter keine Mieterhöhung erhalten darf. Das ist jedoch nicht der Fall – auch dann nicht, wenn die Vermieterschaft über viele Jahre auf zulässige Erhöhungen verzichtet hat.
- Wenn Sie die Mietzinserhöhung anfechten möchten, müssen alle Personen, die im Mietvertrag stehen, die Anfechtung unterschreiben. Es ist empfehlenswert, die Anfechtung zu Beweiszwecken per Einschreiben zu versenden.
Wir empfehlen Ihnen, sich in diesem komplexen Thema beraten zu lassen. Es gibt viele Ausnahmen und Sonderfälle und gerade die Berechnung der zulässigen Höhe der Miete ist herausfordernd. Mit der Rechtsschutzversicherung sind Sie auf der sicheren Seite.
Eine Rechtsschutzversicherung schützt Sie vor hohen Kosten, wenn es um Ihr Recht geht.
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