Pour l’achat d’un logement en propriété, vous avez besoin d’au moins 20% de fonds propres. Le pilier 3a peut aider à atteindre ce seuil. Nous vous montrons comment.
- Le retrait anticipé et la mise en gage en détail
- Comparatif des avantages et des inconvénients
- Exemple de calcul concret comme aide à la décision
- Possibilités d’utilisation: le pilier 3a peut être utilisé pour le logement en propriété à usage propre, que ce soit pour l’achat, des rénovations et des transformations, l’amortissement d’hypothèques ou l’acquisition de parts dans des coopératives de construction et d’habitation.
- Retrait anticipé: les avoirs 3a sont directement versés et utilisés comme fonds propres. Cela diminue le montant de l’hypothèque, mais se traduit immédiatement par des impôts et réduit la prévoyance vieillesse.
- Mise en gage: le capital 3a reste dans le 3e pilier et sert de garantie. Cela permet d’obtenir une hypothèque plus élevée tout en gardant une prévoyance intacte, mais entraîne des frais courants plus élevés.
- Conditions: des retraits échelonnés sont possibles jusqu’à cinq ans avant la retraite. Ils peuvent être renouvelés tous les cinq ans et nécessitent le consentement de la ou du partenaire pour les couples mariés ou liés par un partenariat enregistré.
L’encouragement à la propriété du logement (EPL) vous permet d’utiliser vos fonds du pilier 3a de manière anticipée pour acquérir un logement à usage propre. Les utilisations suivantes sont autorisées:
- achat d’un bien immobilier à usage propre
- rénovations ou transformations d’un logement en propriété à usage propre
- remboursement (amortissement) d’hypothèques existantes
- acquisition de parts sociales d’une coopérative de construction et d’habitation
Important: un retrait anticipé du pilier 3a est possible seulement pour financer le logement principal. Le financement d’un immeuble de rendement, d’une maison de vacances ou d’une résidence secondaire est exclu.
💡 Conseil: vous trouverez d’autres possibilités de retrait anticipé du pilier 3a dans notre guide «Retrait du pilier 3a: quand et comment vraiment en profiter».
Il existe deux possibilités pour financer un logement en propriété avec le pilier 3a: soit retirer le pilier 3a de manière anticipée, soit le mettre en gage. En cas de retrait anticipé, l’argent est directement versé et utilisé comme fonds propres. En revanche, en cas de mise en gage, votre capital 3a sert de garantie à l’établissement financier, mais reste investi. Les deux variantes ont leurs avantages et leurs inconvénients.
| Mise en gage | Retrait anticipé | |
| Avantages |
+ Hypothèque plus élevée possible + Déductions fiscales plus élevées + L’avoir de vieillesse reste intact + La rémunération de l’avoir de vieillesse se poursuit |
+ Fonds propres plus élevés + Hypothèque plus basse + Moins d’intérêts hypothécaires |
| Inconvénients |
- Intérêts hypothécaires plus élevés - Risque de réalisation du gage - Capacité financière amoindrie |
- Impôts dus sur le retrait du capital - Déductions fiscales plus faibles - Retrait anticipé non remboursable - Avoir de vieillesse plus faible à la retraite |
Un retrait anticipé du pilier 3a augmente vos fonds propres et réduit ainsi l’hypothèque nécessaire. La plupart du temps, la capacité financière est alors nettement améliorée, car les frais courants sont moins élevés.
En revanche, en cas de mise en gage, vous avez besoin d’une hypothèque plus élevée. Cela entraîne une augmentation de la charge mensuelle et amoindrit la capacité financière.
Avec un retrait anticipé, vous réduisez votre endettement total, car vous avez besoin de moins de fonds externes. Cela se traduit par des intérêts hypothécaires mensuels plus faibles.
En cas de mise en gage, vous contractez une hypothèque plus élevée, mais cela entraîne des frais courants plus importants.
En cas de retrait anticipé, votre avoir de vieillesse diminue en conséquence. Dans le cas d’une police 3a, les prestations d’assurance peuvent en outre baisser.
En revanche, en cas de mise en gage, votre capital de prévoyance est préservé. Il continue à être rémunéré et à croître jusqu’à la retraite.
Le retrait anticipé augmente vos fonds propres. Ainsi, le montant net de l’hypothèque diminue. Cette hypothèque plus basse entraîne des paiements d’intérêts moins élevés et peut également permettre d’obtenir de meilleures conditions. En effet, le risque pour la banque est moindre.
En cas de mise en gage, votre avoir 3a sert de garantie supplémentaire à l’établissement financier. Cela peut également permettre d’obtenir des conditions hypothécaires plus favorables. Autre avantage: si le gage est suffisant, l’amortissement de l’hypothèque de second rang peut être supprimé.
Un retrait anticipé du pilier 3a entraîne immédiatement des impôts. Le capital perçu est toutefois imposé séparément des autres revenus et à un taux réduit, soit environ un cinquième de l’impôt normal sur le revenu. Dans la plupart des cantons, les retraits sont imposés conjointement pour les couples mariés en tant que prestation en capital. Notez également qu’en raison de l’hypothèque plus basse, les intérêts débiteurs que vous pouvez déduire des impôts sont moins importants.
En revanche, la mise en gage présente des avantages fiscaux: comme il n’y a pas de retrait de capital, il n’y a pas d’impôts immédiats. De plus, grâce à une hypothèque plus élevée, vous pouvez déduire davantage d’intérêts débiteurs de vos impôts. Cet avantage fiscal n’est toutefois intéressant que si votre capital 3a génère un rendement supérieur à ce que vous payez en intérêts hypothécaires.
💡 Conseil: le simulateur fiscal de la Confédération vous permet de calculer votre charge fiscale personnelle lors du retrait.
À l’aide d’un exemple tiré de la pratique, nous vous montrons comment le retrait anticipé et la mise en gage du pilier 3a se répercutent concrètement sur votre financement.
Acquéreur potentiel: personne de 45 ans
Prix immobilier: 1'000'000 de francs
Avoir du pilier 3a disponible: 100’000 francs
Épargne: 100’000 francs
Taux hypothécaire: 1,5%
| Mise en gage | Retrait anticipé | |
| Prix de la maison | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Fonds propres | ||
| Avoir en compte | CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Avoir du pilier 3a | N’est pas affecté | CHF 100'000 |
| Total des fonds propres | CHF 100'000 | CHF 200'000 |
| Hypothèques | ||
| Hypothèque de premier rang | CHF 670'000 | CHF 670'000 |
| Hypothèque de second rang | CHF 130'000 | CHF 130'000 |
| Hypothèque supplémentaire* (par mise en gage) | CHF 100'000 | – |
| Total des hypothèques | CHF 900'000 | CHF 800'000 |
| Frais annuels | ||
| Taux hypothécaire (1,5%) | CHF 13'500 | CHF 12'000 |
| Amortissement de l’hypothèque de second rang** | CHF 8'667 | CHF 8'667 |
| Amortissement de l’hypothèque supplémentaire* | CHF 6'667 | – |
| Total des frais annuels | CHF 28'834 | CHF 20'667 |
* La banque accorde une hypothèque supplémentaire de 90% maximum de l’avoir du pilier 3a. Pour une hypothèque de 100'000 francs, l’avoir doit donc être d’au moins 112'000 francs.
** L’hypothèque de second rang et l’hypothèque supplémentaire doivent être amorties dans les 15 ans. Pour en savoir plus sur les hypothèques de 1er et 2nd rang, consultez l’article «Hypothèque de premier rang et de second rang: fonctionnement et exemples»
💡 Important: les frais annuels plus élevés en cas de mise en gage ne montrent qu’une part de la réalité. Lors de votre décision, tenez également compte des aspects suivants:
- En cas de mise en gage, vous pouvez déduire des intérêts hypothécaires plus élevés des impôts.
- En cas de retrait anticipé, des impôts sont immédiatement dus sur le capital 3a retiré.
- L’avoir 3a mis en gage continue à être rémunéré et à augmenter jusqu’à la retraite.
- À chaque amortissement, vous réduisez votre hypothèque tout en vous constituant un patrimoine de manière ciblée: une contribution précieuse pour votre avenir financier.
Selon votre situation financière personnelle, une mise en gage ou la combinaison d’une mise en gage et d’un retrait anticipé peut donc être plus avantageuse qu’un simple retrait anticipé.
- Restrictions temporelles: un retrait anticipé pour la propriété du logement est possible de manière échelonnée jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite. Ensuite, seul le retrait de la totalité de l’avoir 3a est possible.
- Fréquence des retraits: la règle des cinq ans s’applique au retrait anticipé. Il doit s’écouler au moins cinq ans entre deux retraits. Cette règle ne s’applique toutefois que par institution de prévoyance. Ainsi, si vous avez un compte 3a chez cinq prestataires différents, vous pouvez théoriquement effectuer un retrait anticipé EPL chaque année. Il n’y a pas de restriction temporelle pour la mise en gage.
- Montant des retraits: pour ce qui est de la caisse de pension, des retraits partiels sont possibles, mais il existe un retrait minimum. Il en va autrement concernant le pilier 3a: pour l’achat d’un logement en propriété, il faut retirer la totalité de l’avoir d’un compte 3a. Ce n’est qu’en cas de rénovation que des retraits partiels sont également possibles pour le pilier 3a. Il est recommandé de tenir compte de ces différentes possibilités de retrait pour financer votre logement.
💡 Conseil: pour connaître les différences entre le retrait des fonds de la caisse de pension et le retrait du pilier 3a, consultez notre guide "Achat d’un logement: mise en gage ou versement anticipé de la caisse de pension?". - Exigences formelles: pour accéder au pilier 3a, vous devez faire une demande écrite à votre institution de prévoyance. Si vous êtes marié·e ou en partenariat enregistré, vous avez également besoin du consentement écrit de votre partenaire.
- Emplacement du bien immobilier: le bien doit en principe se trouver en Suisse. Une exception est faite pour les frontalier·ères, qui peuvent utiliser le pilier 3a pour acquérir un logement dans leur pays de résidence.
Le choix entre le retrait anticipé et la mise en gage a des conséquences à long terme sur vos finances et votre prévoyance. Un retrait anticipé ne peut plus être remboursé par la suite. La solution optimale consiste donc généralement en une stratégie adaptée à votre situation personnelle. Nous vous accompagnons volontiers dans cette démarche.
Lukas Schaub est planificateur financier chez Baloise depuis avril 2023 et accumule plus de dix ans d’expérience dans le conseil financier et en prévoyance. En tant qu’expert diplômé en planification financière (Institut pour la planification financière), il s’est spécialisé dans les solutions de prévoyance globales, la structuration stratégique du patrimoine et la constitution durable d’un patrimoine.
Sa longue expérience en tant que conseiller à la clientèle lui a permis de connaître personnellement les besoins variés de la clientèle. Lukas Schaub développe des stratégies financières individuelles, parfaitement adaptées aux objectifs et à la situation de vie de ses clientes et clients.