Per acquistare una casa serve almeno un 20% di capitale proprio. Il pilastro 3a può esservi di aiuto per raggiungere questo importo. Vi mostriamo come.
- Prelievo anticipato e costituzione in pegno
- Tutti i vantaggi e gli svantaggi a confronto
- Esempio di calcolo concreto come aiuto decisionale
- Possibilità di utilizzo: il pilastro 3a può essere utilizzato per un’abitazione di proprietà ad uso proprio, che si tratti dell’acquisto, di rinnovi e lavori di trasformazione, dell’ammortamento di ipoteche o di quote di cooperative di costruzione di abitazioni.
- Prelievo anticipato: l’avere del pilastro 3a viene versato direttamente e viene impiegato come capitale proprio. Questo consente di ridurre l’ipoteca, comporta però il pagamento immediato di imposte e riduce la previdenza per la vecchiaia.
- Costituzione in pegno: il patrimonio del pilastro 3a rimane nel 3° pilastro e funge da garanzia. Questo consente un’ipoteca più elevata senza intaccare la previdenza, porta però a costi correnti più alti.
- Requisiti: i prelievi scaglionati sono consentiti fino a cinque anni prima del pensionamento. Possono essere ripetuti ogni cinque anni e, nel caso di coppie sposate o in unione domestica registrata, necessitano del consenso del/della partner.
La promozione della proprietà di abitazioni (PPA) vi consente di utilizzare anticipatamente il patrimonio del pilastro 3a per un’abitazione di proprietà ad uso proprio. Sono consentiti i seguenti scopi di utilizzo:
- acquisto di un immobile ad uso proprio
- lavori di rinnovo o di trasformazione all’abitazione ad uso proprio
- rimborso (ammortamento) di ipoteche esistenti
- acquisto di certificati di partecipazione a cooperative di costruzione di abitazioni
Importante: l’abitazione di proprietà deve essere sempre per uso abitativo proprio. In caso di immobili a reddito, case vacanza o seconde case il prelievo anticipato non è consentito.
💡 Un consiglio: nella nostra guida “ Prelievo del pilastro 3a: quando e come potete trarre il massimo vantaggio ” trovate ulteriori opzioni per un prelievo anticipato del pilastro 3a.
Ci sono due possibilità per finanziare l’abitazione di proprietà con il pilastro 3a: il prelievo anticipato o la costituzione in pegno del pilastro 3a. In caso di prelievo anticipato i soldi vengono versati direttamente e utilizzati come capitale proprio. In caso di costituzione in pegno, invece, l’avere del pilastro 3a funge da garanzia per l’istituto finanziario e resta investito. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi.
| Costituzione in pegno | Prelievo anticipato | |
| Vantaggi |
+ Possibilità di un’ipoteca più elevata + Maggiori detrazioni fiscali + L’avere di vecchiaia non viene intaccato + L’avere di vecchiaia continua ad essere remunerato |
+ Maggiore capitale proprio + Ipoteca più bassa + Meno interessi ipotecari |
| Svantaggi |
– Maggiori tassi ipotecari – Rischio della realizzazione del pegno – Sostenibilità più difficile |
– Imposte da pagare al momento del pagamento – Detrazioni fiscali più basse – Il prelievo anticipato non è rimborsabile – Avere di vecchiaia più basso al momento del pensionamento |
Un prelievo anticipato del pilastro 3a fa aumentare i vostri fondi propri e riduce quindi l’ipoteca necessaria. Questo di solito migliora notevolmente la sostenibilità poiché i costi correnti diminuiscono.
Nel caso della costituzione in pegno, invece, vi serve un’ipoteca maggiore. Questo porta a un carico mensile maggiore e influisce negativamente sulla sostenibilità.
Con un prelievo anticipato riducete il vostro debito complessivo perché necessitate di un minor capitale di terzi. Questo comporta tassi ipotecari mensili più bassi.
Con una costituzione in pegno potete accedere a un’ipoteca più elevata, cosa questa che provoca però costi correnti più elevati.
Nel caso di un prelievo anticipato il vostro avere di vecchiaia si riduce di conseguenza. Con una polizza 3a possono diminuire inoltre le prestazioni assicurative.
Nel caso di una costituzione in pegno il vostro capitale di previdenza resta invece a vostra disposizione, continua ad essere remunerato e ad aumentare fino al pensionamento.
Il prelievo anticipato fa aumentare il vostro capitale proprio. Così facendo, l’ipoteca netta diminuisce. Questa ipoteca più bassa porta a pagamenti di interessi più bassi e può consentire anche condizioni migliori. Per la banca, infatti, il rischio è più ridotto.
Nella costituzione in pegno il vostro avere del pilastro 3a funge da ulteriore garanzia per l’istituto finanziario. Anche questo aspetto può portare a condizioni ipotecarie più favorevoli. Un ulteriore vantaggio: se il pegno è sufficiente, l’ammortamento della seconda ipoteca può venire meno.
Un prelievo anticipato del pilastro 3a comporta subito delle imposte. Il capitale riscosso viene tassato però separatamente dal resto del reddito e a un tasso ridotto, ovvero circa un quinto della normale imposta sul reddito. Nella maggior parte dei cantoni, per le coppie i prelievi vengono tassati congiuntamente come prestazione in capitale. Tenete presente anche che, con un’ipoteca più bassa, dopo avrete meno interessi passivi da pagare e quindi da poter detrarre dalle imposte.
La costituzione in pegno consente invece dei vantaggi fiscali: dato che non vi è alcun prelievo di capitale, sull’importo non vengono riscosse neppure le imposte. Inoltre, grazie all’ipoteca più elevata, potete detrarre più interessi passivi dalle imposte. Questo vantaggio fiscale conviene tuttavia solo se il vostro patrimonio 3a genera un rendimento maggiore rispetto agli interessi ipotecari che pagate.
💡 Un consiglio: con il calcolatore d’imposta ufficiale della Confederazione potete calcolare il vostro carico fiscale personale al momento della riscossione.
Con un esempio pratico vi mostriamo gli effetti concreti che hanno il prelievo anticipato e la costituzione in pegno del pilastro 3a sul vostro finanziamento.
Persona interessata all’acquisto: 45enne
Prezzo dell’immobile: 1’000’000 franchi
Avere disponibile del pilastro 3a: 100’000 franchi
Risparmi: 100’000 franchi
Tasso di interesse ipotecario: 1,5%
| Costituzione in pegno | Prelievo anticipato | |
| Prezzo della casa | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Capitale proprio | ||
| Averi in conto | CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Avere del pilastro 3a | Resta invariato | CHF 100'000 |
| Totale capitale proprio | CHF 100'000 | CHF 200'000 |
| Ipoteche | ||
| Ipoteca di 1° grado | CHF 670'000 | CHF 670'000 |
| Ipoteca di 2° grado | CHF 130'000 | CHF 130'000 |
| Ipoteca aggiuntiva* (tramite costituzione in pegno) | CHF 100'000 | – |
| Totale ipoteche | CHF 900'000 | CHF 800'000 |
| Costi annui | ||
| Tasso di interesse ipotecario (1,5%) | CHF 13'500 | CHF 12'000 |
| Ammortamento ipoteca di 2° grado** | CHF 8'667 | CHF 8'667 |
| Ammortamento ipoteca aggiuntiva* | CHF 6'667 | – |
| Totale costi annui | CHF 28'834 | CHF 20'667 |
* La banca concede un’ulteriore ipoteca pari al massimo al 90% dell’avere del pilastro 3a. Per un’ipoteca da 100’000 franchi l’avere deve essere di almeno 112’000 franchi.
** La seconda ipoteca e l’ipoteca aggiuntiva devono essere ammortizzate entro 15 anni. Per saperne di più sull’ipoteca di 1° e 2° grado leggete l’articolo “Ipoteca di 1° e di 2° grado: funzionamento e esempi”.
💡 Importante: gli elevati costi annui della costituzione in pegno sono solo una parte della verità. Al momento di prendere una decisione, tenete in considerazione anche i seguenti aspetti.
- Con la costituzione in pegno per quanto riguarda le imposte potete rivendicare un interesse ipotecario più elevato.
- Con il prelievo anticipato vengono riscosse subito le imposte sul capitale 3a prelevato.
- L’avere 3a costituito in pegno continua a essere remunerato con interessi e quindi ad aumentare fino al pensionamento.
- Con ogni ammortamento riducete la vostra ipoteca e incrementate allo stesso tempo il patrimonio in modo mirato, un contributo prezioso per il vostro futuro finanziario.
A seconda della vostra situazione finanziaria personale, una costituzione in pegno o una combinazione tra costituzione in pegno e prelievo anticipato potrebbero essere più vantaggiose di un semplice prelievo anticipato.
- Limitazioni temporali: un prelievo anticipato per l’abitazione di proprietà può essere fatto gradualmente fino a cinque anni prima del pensionamento ordinario. Dopodiché è possibile solo prelevare l’intero avere del pilastro 3a.
- Frequenza delle riscossioni: per il prelievo anticipato si applica la regola dei cinque anni. Tra due prelievi devono intercorrere almeno cinque anni. Questa regola si applica però solo per ciascun istituto di previdenza. Se avete quindi un conto 3a presso cinque fornitori diversi, in teoria potete fare un prelievo anticipato PPA ogni anno. Per la costituzione in pegno non ci sono limitazioni temporali.
- Entità dei prelievi: presso la cassa pensioni sono consentiti prelievi parziali a partire però da un importo minimo. Nel pilastro 3a è diverso: per l’acquisto di un’abitazione di proprietà deve essere prelevato l’intero avere del conto 3a. Solo in caso di rinnovi sono consentiti prelievi parziali dal pilastro 3a. Dovreste tenere in considerazione queste diverse opzioni di prelievo per il finanziamento della vostra casa.
💡 Un consiglio: nella nostra guida “Acquisto della casa: costituzione in pegno o prelievo anticipato dei fondi previdenziali?” scoprite quali sono le differenze tra il prelievo dei fondi della cassa pensione e del pilastro 3a.
- Requisiti formali: per accedere al pilastro 3a dovete presentare una richiesta scritta al vostro istituto di previdenza. Se siete sposati o vivete in un’unione domestica registrata, vi serve inoltre il consenso scritto della/del partner.
- Ubicazione dell’immobile: l’immobile deve essere situato in Svizzera. Viene fatta eccezione per frontaliere e frontalieri, che possono avvalersi del pilastro 3a anche per una casa di proprietà situata presso il domicilio principale all’estero.
La decisione tra prelievo anticipato e costituzione in pegno ha effetti a lungo termine sulle vostre finanze e sulla vostra previdenza. Un prelievo anticipato non può essere rimborsato in un secondo momento. La soluzione ottimale è quindi scegliere una strategia adeguata per la vostra situazione personale. Siamo a disposizione per una consulenza.
Lukas Schaub è pianificatore finanziario presso Baloise da aprile 2023 e ha oltre dieci anni di esperienza nel settore della consulenza finanziaria e previdenziale. In quanto esperto di pianificazione finanziaria diplomato (istituto per pianificazione finanziaria), si è specializzato in soluzioni di previdenza a tutto tondo, nella strutturazione patrimoniale strategica e nella costituzione patrimoniale sostenibile.
Grazie alla sua esperienza pluriennale come consulente alla clientela, conosce personalmente le molteplici esigenze della clientela. Lukas Schaub sviluppa strategie finanziarie individuali, fatte su misura per gli obiettivi e le situazioni di vita dei/delle suoi/sue clienti.