Für den Kauf von Wohneigentum brauchen Sie mindestens 20% Eigenkapital. Die Säule 3a kann helfen, diesen Betrag aufzubringen. Wir zeigen Ihnen, wie.
- Vorbezug und Verpfändung im Detail
- Alle Vor- und Nachteile im Vergleich
- Konkretes Rechenbeispiel als Entscheidungshilfe
- Möglichkeiten der Verwendung: Die Säule 3a kann für selbstbewohntes Wohneigentum eingesetzt werden: für den Kauf, für Renovationen und Umbauten, für die Amortisation von Hypotheken oder für Anteile an Wohnbaugenossenschaften.
- Vorbezug: Das 3a-Guthaben wird direkt ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt. Das reduziert die Hypothek, zieht aber sofort Steuern nach sich und reduziert die Altersvorsorge.
- Verpfändung: Das 3a-Vermögen bleibt in der 3. Säule und dient als Sicherheit. Dies ermöglicht eine höhere Hypothek bei intakter Vorsorge, führt aber zu höheren laufenden Kosten.
- Voraussetzungen: Gestaffelte Bezüge sind bis fünf Jahre vor der Pensionierung möglich. Sie können alle fünf Jahre wiederholt werden und erfordern bei verheirateten oder eingetragenen Paaren die Zustimmung der Partnerin oder des Partners.
Die Wohneigentumsförderung (WEF) ermöglicht Ihnen, Ihr Säule-3a-Vermögen vorzeitig für selbstbewohntes Wohneigentum zu verwenden. Folgende Verwendungszwecke sind dabei erlaubt:
- Kauf einer selbstbewohnten Immobilie
- Renovationen oder Umbauten von selbstbewohntem Wohneigentum
- Rückzahlung (Amortisation ) bestehender Hypotheken
- Erwerb von Anteilsscheinen einer Wohnbaugenossenschaft
Wichtig: Das Wohneigentum muss immer dem eigenen Wohnbedarf dienen. Bei Renditeliegenschaften, Ferienhäusern oder Zweitwohnungen ist ein Vorbezug nicht möglich.
💡 Tipp: Weitere Möglichkeiten für einen Vorbezug der Säule 3a finden Sie in unserem Ratgeber «Bezug der Säule 3a: Wann und wie Sie am meisten profitieren».
Es gibt zwei Möglichkeiten um Wohneigentum mit der Säule 3a zu finanzieren: die Säule 3a entweder vorbeziehen oder sie verpfänden. Beim Vorbezug wird das Geld direkt ausbezahlt und als Eigenkapital verwendet. Bei der Verpfändung hingegen dient Ihr 3a-Guthaben dem Finanzinstitut als Sicherheit, bleibt aber investiert. Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile.
| Verpfändung | Vorbezug | |
| Vorteile |
+ Höhere Hypothek möglich + Höhere Steuerabzüge + Altersguthaben bleibt unangetastet + Verzinsung des Altersguthabens läuft weiter |
+ Höheres Eigenkapital + Tiefere Hypothek + Weniger Hypothekarzins |
| Nachteile |
– Höhere Hypothekarzinsen – Risiko der Pfandverwertung – Höhere Tragbarkeitshürde |
– Steuern auf Auszahlung fällig – Tiefere Steuerabzüge – Vorbezug nicht rückzahlbar – Tieferes Altersguthaben bei Pensionierung |
Ein Vorbezug der Säule 3a erhöht Ihre Eigenmittel und reduziert damit die benötigte Hypothek. Dies verbessert die Tragbarkeit meist deutlich, da die laufenden Kosten niedriger sind.
Bei einer Verpfändung hingegen benötigen Sie eine höhere Hypothek. Das führt zu einer höheren monatlichen Belastung und verschlechtert die Tragbarkeit .
Mit einem Vorbezug reduzieren Sie Ihre Gesamtverschuldung, da Sie weniger Fremdkapital benötigen. Dies führt zu tieferen monatlichen Hypothekarzinsen.
Bei einer Verpfändung nehmen Sie eine höhere Hypothek auf, was aber höhere laufende Kosten verursacht.
Bei einem Vorbezug reduziert sich Ihr Altersguthaben entsprechend. Bei einer 3a-Police können zudem die Versicherungsleistungen sinken.
Bei einer Verpfändung hingegen bleibt Ihr Vorsorgekapital erhalten. Es wird weiterhin verzinst und wächst bis zur Pensionierung weiter an.
Der Vorbezug erhöht Ihr Eigenkapital. Dadurch sinkt die Nettohypothek. Diese tiefere Hypothek führt zu tieferen Zinszahlungen und kann auch bessere Konditionen ermöglichen. Denn das Risiko für die Bank ist kleiner.
Bei der Verpfändung dient Ihr 3a-Guthaben dem Finanzinstitut als zusätzliche Sicherheit. Auch dies kann zu günstigeren Hypothekarkonditionen führen. Ein weiterer Vorteil: Bei ausreichendem Pfand kann die Amortisation der 2. Hypothek entfallen.
Ein Vorbezug der Säule 3a zieht sofort Steuern nach sich. Das bezogene Kapital wird aber getrennt vom übrigen Einkommen und zu einem reduzierten Satz besteuert, und zwar zu etwa einem Fünftel der normalen Einkommenssteuer. In den meisten Kantonen werden die Bezüge bei Ehepaaren als Kapitalleistung gemeinsam besteuert. Beachten Sie auch: Wegen der tieferen Hypothek fallen später weniger Schuldzinsen an, die Sie von den Steuern abziehen können.
Die Verpfändung hingegen bringt steuerliche Vorteile: Da kein Kapitalbezug erfolgt, fallen keine sofortigen Steuern an. Zudem können Sie dank der höheren Hypothek mehr Schuldzinsen von den Steuern abziehen. Dieser Steuervorteil lohnt sich allerdings nur, wenn Ihr 3a-Vermögen eine höhere Rendite erzielt, als Sie an Hypothekarzinsen bezahlen.
💡 Tipp: Mit dem offiziellen Steuerrechner des Bundes können Sie Ihre persönliche Steuerbelastung beim Bezug berechnen.
Anhand eines praxisnahen Beispiels zeigen wir Ihnen, wie sich der Vorbezug beziehungsweise die Verpfändung der Säule 3a konkret auf Ihre Finanzierung auswirkt.
Kaufinteressent: 45-jährige Person
Immobilienpreis: 1'000'000 Franken
Vorhandenes Säule-3a-Guthaben: 100'000 Franken
Ersparnisse: 100'000 Franken
Hypothekarzins: 1,5%
| Verpfändung | Vorbezug | |
| Hauspreis | CHF 1'000'000 | CHF 1'000'000 |
| Eigenkapital | ||
| Kontoguthaben | CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Guthaben aus Säule 3a | Bleibt unangetastet | CHF 100'000 |
| Total Eigenkapital | CHF 100'000 | CHF 200'000 |
| Hypotheken | ||
| 1. Hypothek | CHF 670'000 | CHF 670'000 |
| 2. Hypothek | CHF 130'000 | CHF 130'000 |
| Zusatzhypothek* (durch Verpfändung) | CHF 100'000 | – |
| Total Hypotheken | CHF 900'000 | CHF 800'000 |
| Jährliche Kosten | ||
| Hypothekarzinsen (1,5%) | CHF 13'500 | CHF 12'000 |
| Amortisation 2. Hypothek** | CHF 8'667 | CHF 8'667 |
| Amortisation Zusatzhypothek* | CHF 6'667 | – |
| Total jährliche Kosten | CHF 28'834 | CHF 20'667 |
* Die Bank gewährt eine zusätzliche Hypothek von maximal 90% des Säule-3a-Guthabens. Für eine Hypothek von 100'000 Franken muss das Guthaben also mindestens 112'000 Franken betragen.
** Die 2. Hypothek und die Zusatzhypothek sind innerhalb von 15 Jahren zu amortisieren. Mehr zur 1. und 2. Hypothek erfahren Sie im Artikel «1. und 2. Hypothek: Funktionsweise & Beispiele».
💡 Wichtig: Die höheren jährlichen Kosten bei einer Verpfändung zeigen nur einen Teil der Wahrheit. Berücksichtigen Sie bei Ihrem Entscheid auch diese Aspekte:
- Bei der Verpfändung können Sie bei den Steuern einen höheren Hypothekarzins geltend machen.
- Beim Vorbezug fallen sofort Steuern auf das bezogene 3a-Kapital an.
- Das verpfändete 3a-Guthaben wird bis zur Pensionierung weiter verzinst und wächst an.
- Mit jeder Amortisation reduzieren Sie Ihre Hypothek und bauen gleichzeitig gezielt Vermögen auf – ein wertvoller Beitrag für Ihre finanzielle Zukunft.
Je nach Ihrer persönlichen finanziellen Situation kann deshalb eine Verpfändung oder eine Kombination aus Verpfändung und Vorbezug vorteilhafter sein als ein reiner Vorbezug.
- Zeitliche Einschränkungen: Ein Vorbezug für Wohneigentum ist gestaffelt bis fünf Jahre vor dem ordentlichen Pensionierungsalter möglich. Danach ist nur noch der Bezug des gesamten 3a-Guthabens möglich.
- Häufigkeit der Bezüge: Für den Vorbezug gilt die Fünf-Jahre-Regel. Zwischen zwei Bezügen müssen mindestens fünf Jahre liegen. Diese Regel gilt aber nur pro Vorsorgeeinrichtung. Wenn Sie also bei fünf Anbietern je ein 3a-Konto haben, können Sie theoretisch jedes Jahr einen WEF-Vorbezug machen. Für die Verpfändung gibt es keine zeitliche Beschränkung.
- Höhe der Bezüge: Bei der Pensionskasse sind Teilbezüge möglich, allerdings gibt es einen Mindestbezug. Anders bei der Säule 3a: Für den Kauf von Wohneigentum muss das gesamte Guthaben eines 3a-Kontos bezogen werden. Nur bei Renovationen sind auch bei der Säule 3a Teilbezüge möglich. Diese unterschiedlichen Bezugsmöglichkeiten sollten Sie bei der Finanzierung Ihres Eigenheims berücksichtigen.
💡 Tipp: Wie sich der Bezug von Pensionskassengeldern von jenen der Säule 3a unterscheidet, erfahren Sie in unserem Ratgeber «Eigenheimkauf: Pensionskasse verpfänden oder vorbeziehen?».
- Formelle Anforderungen: Für den Zugriff auf die Säule 3a müssen Sie bei Ihrer Vorsorgeeinrichtung einen schriftlichen Antrag stellen. Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie zusätzlich die schriftliche Zustimmung Ihrer Partnerin oder Ihres Partners.
- Standort der Immobilie: Die Liegenschaft muss sich grundsätzlich in der Schweiz befinden. Eine Ausnahme gilt für Grenzgängerinnen und Grenzgänger: Sie können die Säule 3a auch für ein Eigenheim am ausländischen Hauptwohnsitz nutzen.
Die Entscheidung zwischen Vorbezug und Verpfändung hat langfristige Auswirkungen auf Ihre Finanzen und Ihre Vorsorge. Ein Vorbezug kann später nicht mehr zurückbezahlt werden. Die optimale Lösung ist deshalb meist eine auf Ihre persönliche Situation abgestimmte Strategie. Gerne unterstützen wir Sie dabei.
Lukas Schaub ist seit April 2023 Finanzplaner bei Baloise und verfügt über mehr als zehn Jahre Erfahrung in der Finanz- und Vorsorgeberatung. Als diplomierter Finanzplanungsexperte (Institut für Finanzplanung) hat er sich auf ganzheitliche Vorsorgelösungen, strategische Vermögensstrukturierung und nachhaltigen Vermögensaufbau spezialisiert.
Dank seiner langjährigen Erfahrung als Kundenberater kennt er die vielfältigen Bedürfnisse der Kundschaft aus erster Hand. Er entwickelt individuelle Finanzstrategien, die auf die Ziele und die Lebenssituation seiner Kundinnen und Kunden zugeschnitten sind.