Una guida per i proprietari di abitazioni.
Mantenere un’abitazione di proprietà comporta spese non indifferenti. Ogni anno si devono pagare le imposte immobiliari, il valore locativo è tassato come reddito fittizio e in caso di vendita si devono versare le imposte sugli utili da sostanza immobiliare. Ma con una pianificazione accurata è possibile conseguire un notevole risparmio fiscale, proprio grazie alla casa o all’appartamento di proprietà. Abbiamo riassunto per voi i passi più importanti.
1° passo: ridurre il valore locativo
Il valore locativo può essere ridotto. Il fattore determinante è l’uso effettivo dell’immobile ad uso proprio. Se la situazione cambia, ad esempio perché i figli lasciano il nido o il partner se ne va a seguito del divorzio, è possibile indicare un valore locativo inferiore. A patto che le stanze non utilizzate restino effettivamente vuote. Se invece diventano camera per ospiti o stanza per il fai da te, allora è possibile avvalersi di una riduzione per sottoutilizzazione. Questo diritto non si applica agli appartamenti vacanze.
2° passo: deduzione forfettaria
Anche senza aver speso un singolo franco, per i lavori di manutenzione è possibile avvalersi di una deduzione forfettaria. Per gli immobili più recenti, questa ammonta di solito al 10 per cento, per quelli meno recenti (dai dieci anni su) al 20 per cento. In tal modo il valore locativo si riduce di un importo significativo, con un effetto positivo sull’ammontare delle imposte.
3° passo: deduzione delle spese effettive
È possibile dedurre anche le spese effettive per ristrutturazione e risanamento. Consigliamo di ripartire queste spese su due o tre anni, in modo da calcolare la progressione fiscale che consenta di versare meno imposte. La regola generale è la seguente: possono essere dedotti i costi sostenuti per la conservazione dello stato dell’immobile. Vi rientrano ad esempio la sostituzione delle finestre, della lavatrice o del riscaldamento così come le riparazioni o la manutenzione del giardino.
L’aggiunta di una terrazza o di un nuovo garage sono invece considerate misure di incremento del valore: migliorano le condizioni dell’immobile e non possono essere detratte. Ma anche queste spese non sono “perse”, dal punto di vista fiscale: difatti, se l’immobile viene venduto, possono essere conteggiate nei costi di realizzazione in modo da ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, calcolata sulla differenza tra il costo di acquisto e il prezzo di vendita. A condizione però di disporre ancora dei documenti giustificativi al momento della vendita.
4° passo: risparmiare energia per ridurre le imposte
Gli investimenti negli interventi di natura edilizia mirati alla tutela dell’ambiente generano anche vantaggi fiscali. I costi per l’installazione di un impianto ad energia solare, l’isolamento della facciata o la prima installazione dei vetri termoisolanti possono essere dedotti interamente. La deducibilità riguarda i costi effettivi, cioè gli importi risultanti dopo aver sottratto gli incentivi statali.
C’è un’unica limitazione: nei primi cinque anni dopo la realizzazione di una casa, anche gli investimenti mirati alla tutela ambientale e al risparmio energetico sono considerati costi d’investimento volti all’incremento del valore. Perciò dal punto di vista fiscale potrebbe risultare conveniente rimandare questi interventi.
5° passo: dedurre i premi assicurativi
Tra le spese immobiliari deducibili rientrano anche i premi delle assicurazioni rottura dei vetri, acque, incendio e responsabilità civile. L’assicurazione mobilia domestica non è invece deducibile. I proprietari per piani possono dedurre la loro quota dei costi d’esercizio comuni o i contributi al fondo di rinnovamento, a condizione che questo sia impiegato esclusivamente per la manutenzione dell’immobile.
6° passo: sfruttare le possibilità di ammortamento
Un ulteriore strumento efficace per ridurre le imposte è l’ammortamento indiretto: il debitore ipotecario versa l’importo annuale dell’ammortamento del pilastro 3a. Il principale vantaggio è rappresentato dalla possibilità di dedurre i versamenti nel terzo pilastro fino a un limite massimo di 6'883 CHF all’anno.
Poiché in questo caso la somma ipotecaria resta elevata più a lungo, sono maggiori gli interessi da portare in deduzione dalle imposte. Occorre tuttavia fare attenzione che gli investimenti nel terzo pilastro generino un rendimento superiore agli oneri per interessi al netto delle imposte. In caso contrario, i versamenti nel terzo pilastro possono perdere di convenienza o addirittura trasformarsi in svantaggio.
L’ammortamento indiretto tramite la previdenza vincolata è possibile soltanto per l’abitazione di proprietà ad uso proprio, non è ammesso per le case vacanze o gli immobili dati in affitto. Considerati i bassi tassi d’interesse del momento, questo strumento è conveniente soprattutto sul piano fisale, non lo è invece per beneficiare dei rendimenti del pilastro 3a.
7° passo: farsi consigliare
La maggior parte dei clienti della Baloise ammortizza l’ipoteca indirettamente. Approfittando degli interessi particolarmente attraenti delle nostre ipoteche a tasso fisso o dell’ipoteca SARON, possono allo stesso tempo ammortizzare indirettamente il debito e massimizzare il risparmio fiscale. Scoprite qual è il modello di finanziamento più conveniente per voi dal punto di vista delle imposte.
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