Eine Anleitung für Hauseigentümer.
Ein Eigenheim zu unterhalten geht ins Geld. Jedes Jahr werden Liegenschaftssteuern fällig, der Eigenmietwert muss als fiktives Einkommen versteuert werden und beim Verkauf fallen Grundstückgewinnsteuern an. Doch mit einer sorgfältigen Planung lässt sich mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung auch kräftig sparen. Wir haben die wichtigsten Schritte für Sie zusammengetragen.
Schritt 1: den Eigenmietwert herabsetzen
Ein Herabsetzen des Eigenmietwerts ist möglich. Denn entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der selbstbewohnten Liegenschaft. Verändern sich die Verhältnisse, etwa durch den Wegzug von Kindern oder eines Ehepartners nach einer Scheidung, kann ein tieferer Eigenmietwert geltend gemacht werden. Voraussetzung dafür ist aber: Die nicht genutzten Räume müssen tatsächlich leer bleiben. Werden diese Räume neu etwa als Gästezimmer oder Bastelraum genutzt, ist ein Abzug im Sinne einer Unternutzung möglich. Für Ferienwohnungen gilt dieser Anspruch nicht.
Schritt 2: Pauschale abziehen
Selbst wenn man dafür keinen Franken ausgeben musste: Für Unterhaltsarbeiten kann ein Pauschalabzug geltend gemacht werden. Er beträgt bei neueren Liegenschaften normalerweise 10 Prozent, bei älteren Liegenschaften (ab zehn Jahren) 20 Prozent. So reduziert sich der Eigenmietwert um einen signifikanten Betrag, was sich wiederum positiv auf die Steuerrechnung auswirkt.
Schritt 3: effektive Kosten abziehen
Auch effektive Kosten für Renovationen und Sanierungen lassen sich abziehen. Wir empfehlen, die damit verbundenen Ausgaben auf zwei oder drei Jahre zu verteilen. So lässt sich die Steuerprogression brechen, damit insgesamt weniger Steuern anfallen. Die Grundregel dabei: Abziehbar sind nur Aufwendungen, die den Zustand der Liegenschaft erhalten. Dazu gehören etwa das Ersetzen von Fenstern, der Waschmaschine oder der Heizung sowie Reparaturen oder der Unterhalt des Gartens.
Der Anbau einer Terrasse oder einer neuen Garage gelten hingegen als wertvermehrende Massnahmen. Sie verbessern den Zustand der Liegenschaft und sind nicht abzugsfähig. Doch auch diese Ausgaben sind steuerlich nicht verloren: Kommt es zu einem Verkauf der Liegenschaft, dürfen sie den Erstellungskosten angerechnet werden und reduzieren so die Grundstückgewinnsteuer, die sich aus der Differenz von Anschaffungskosten und Verkaufspreis ermittelt. Voraussetzung: Die Quittungsbelege müssen beim Verkauf immer noch vorweisbar sein.
Schritt 4: Energie sparen spart Steuern
Investitionen in umweltschonende Baumassnahmen lohnen sich auch steuerlich. Die Kosten für den Einbau einer Solaranlage,die Isolierung der Fassade oder den erstmaligen Einbau einer Doppelverglasung können vollumfänglich geltend gemacht werden. Abzugsfähig sind die effektiven Kosten, also nach Abzug von staatlichen Förderbeiträgen.
Einzige Einschränkung: In den ersten fünf Jahren nach der Erstellung eines Hauses gelten auch umweltschonende und energiesparende Investitionen als wertvermehrende Anlagekosten. Aus steuerlicher Sicht lohnt es sich also, damit gegebenenfalls noch zuzuwarten.
Schritt 5: Versicherungsprämien abziehen
Zu den abziehbaren Liegenschaftskosten gehören zudem Versicherungsprämien für die Glas-, Wasserschaden-, Brand- und Haftpflichtversicherung. Die Hausratversicherung ist hingegen nicht abziehbar. Stockwerkeigentümer können die gemeinsamen Betriebskosten anteilsmässig abziehen oder die Beiträge an den Erneuerungsfonds, sofern dieser ausschliesslich für den Liegenschaftsunterhalt verwendet wird.
Schritt 6: Möglichkeiten der Amortisation nutzen
Ein weiteres steuerwirksames Instrument ist die indirekte Amortisation. Dabei zahlt der Hypothekarnehmer den jährlichen Amortisationsbetrag in die Säule 3a ein. Dies hat vor allem den Vorteil, dass Einzahlungen in die dritte Säule bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 6'883 CHF abziehbar sind.
Da die Hypothekarsumme in diesem Fall länger hoch bleibt, können zudem mehr Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Anlagen in der dritten Säule eine Rendite generieren, die über dem Zinsaufwand nach Steuern liegt. Andernfalls schmilzt der durch die Einzahlung in die dritte Säule entstandene Vorteil wieder und kann sogar zu einem Nachteil werden.
Die indirekte Amortisation über die gebundene Vorsorge ist nur möglich bei selbst genutztem Wohneigentum, nicht etwa bei Ferienwohnungen oder vermieteten Objekten. Bei den derzeit tiefen Zinsen lohnt sich dieses Instrument vor allem aus steuerlicher Sicht, nicht aber um von der Rendite aus der Säule 3a zu profitieren.
Schritt 7: sich beraten lassen
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