Nos conseils aux propriétaires.
L’entretien d’un propre logement coûte de l’argent. Chaque année, il y a des impôts fonciers à payer et la valeur locative du bien est imposée au titre de revenu fictif. À cela s’ajoute l’impôt sur les gains immobiliers à la revente. Pourtant, moyennant une planification judicieuse, une maison ou un appartement en propriété peut vous valoir d’importantes économies. Nous avons rassemblé pour vous les principales mesures à prendre.
Première mesure: réduire la valeur locative
Vous pouvez diminuer la valeur locative de votre logement. En effet, l’élément déterminant est l’utilisation effective du logement que vous occupez en tant que propriétaire. Si votre situation change, suite par exemple au départ de vos enfants ou de votre conjoint suite à un divorce, vous pouvez faire valoir une valeur locative inférieure. Une condition toutefois: les pièces inutilisées doivent rester effectivement vides. Si ces pièces sont utilisées comme chambre d’ami ou atelier de bricolage, une déduction est possible pour sous-utilisation. Ces réductions ne s’appliquent toutefois pas aux logements de vacances.
Deuxième mesure: déduire les forfaits
Même si vous n’avez pas eu le moindre franc à dépenser, vous pouvez déduire un forfait pour travaux d’entretien. Normalement, ce forfait s’élève à 10 pour cent pour les immeubles neufs et à 20 pour cent dans le cas d’immeubles plus anciens (à partir de dix ans). Cela permet de diminuer nettement la valeur locative et cela se ressent au niveau de la facture fiscale.
Troisième mesure: déduire les frais réels
Les frais réels exposés pour des rénovations et assainissements éventuels sont également déductibles. Nous vous recommandons de répartir ces dépenses sur deux ou trois ans. Vous casserez ainsi la progression fiscale et paierez moins d’impôts au total. La règle de base en la matière: seules sont déductibles les dépenses destinées à maintenir le bien en état. Songeons au remplacement des fenêtres, de la machine à laver ou de l’installation de chauffage ou encore aux réparations et à l’entretien du jardin.
En revanche, la construction d’une terrasse ou d’un nouveau garage est considérée comme une mesure augmentant la valeur du bien. Ces dépenses ont pour effet d’améliorer l’état du bien et ne sont pas déductibles. Cela étant, ces dépenses ne sont pas non plus perdues sur le plan fiscal: en effet, en cas de vente du bien, les frais de construction peuvent être déduits, ce qui entraîne une baisse de l’impôt sur les gains immobiliers, calculé sur la différence entre les frais d’acquisition et le prix de vente. Seule condition: les factures doivent pouvoir être produites lors de la vente.
Quatrième mesure: économiser l’énergie pour réduire les impôts
Tout investissement dans des mesures constructives écologiques génère un avantage fiscal. Les frais engagés pour le montage d’une installation solaire, l’isolation de la façade ou le premier montage d’un double vitrage peuvent être intégralement déduits. L’avantage fiscal porte sur les frais réels, donc après déduction des aides accordées par l’État.
Seule restriction: durant les cinq années qui suivent la construction d’une maison, les investissements écologiques et d’économie d’énergie sont considérés comme des frais augmentant la valeur du bien. D’un point de vue fiscal, il pourrait donc être judicieux de postposer ces travaux.
Cinquième mesure: déduire les primes d’assurance
Les primes des assurances bris de glace, dégâts d’eau, incendie et responsabilité civile constituent également des frais déductibles. Ce n’est pas le cas en revanche de l’assurance mobilier de ménage. Les propriétaires par étages peuvent déduire leur quote-part dans les charges communes ou leurs contributions au fonds de rénovation si celui-ci sert exclusivement à l’entretien de l’immeuble.
Sixième mesure: tirer parti des possibilités d’amortissement
L’amortissement indirect est un autre instrument d’optimisation fiscale. En l’occurrence, le preneur d’hypothèque affecte le montant annuel de l’amortissement au pilier 3a. Le principal avantage de ce système réside dans le fait que les versements dans le troisième pilier sont déductibles jusqu’à concurrence d’un montant annuel de 6'883 CHF.
Comme le montant de l’hypothèque reste plus longtemps élevé de la sorte, il est possible de déduire un montant supérieur d’intérêts. Il est toutefois essentiel que les versements dans le troisième pilier génèrent un rendement qui soit supérieur aux charges d’intérêts après impôts. Sinon, l’avantage lié au versement dans le troisième pilier fondra et l’opération pourrait même devenir contreproductive.
L’amortissement indirect par le biais de la prévoyance liée n’est possible que si vous résidez vous-même dans votre bien et ne s’applique dès lors ni aux logements de vacances ni aux objets loués. Vu le faible niveau actuel des taux, cet instrument présente un intérêt principalement fiscal, le rendement généré par le pilier 3a étant négligeable.
Septième mesure: se faire conseiller
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