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Blog Baumängel bei einer Sanierung

Was Sie bei einem Baupfusch tun können und wie Sie vorbeugen

  • Melden Sie Mängel umgehend
  • Engagieren Sie qualifiziertes Personal
  • Schützen Sie sich durch Versicherungen
9. Oktober 2023
Baumängel bei einer Sanierung, einer Renovierung oder einem Umbau können zu Frustration, finanziellen Verlusten und sogar rechtlichen Konflikten führen. Wie Sie vorbeugen können und was Sie bei einem Pfusch tun können und sollten – unsere Tipps.
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei Umbau- und Sanierungsprojekten bieten Versicherungen Schutz vor unerwarteten Kosten und Konflikten: Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Ansprüche aus Schäden an Dritten ab. Die Bauwesenversicherung schützt vor Schäden am Bauwerk selbst. Und eine Betriebshaftpflichtversicherung des handwerklichen Fachpersonals bringt zusätzliche Sicherheit.
  • Treten Baumängel bei einer Sanierung auf, ist Folgendes zu tun: Erstellen Sie eine Dokumentation und sammeln Sie Beweise. Nehmen Sie unverzüglich Kontakt mit dem ausführenden Unternehmen auf. Senden Sie per Einschreiben eine Mängelrüge innert angemessener Frist. Kommunizieren Sie mit dem handwerklichen Fachpersonal. Ziehen Sie bei Bedarf Expertinnen oder Experten hinzu, im Idealfall eine Person, die von beiden Seiten akzeptiert wird. Leiten Sie wenn nötig rechtliche Schritte ein.
  • Die beste Vorbereitung für Sanierungs-, Umbau- und Renovierungsprojekte: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit der Versicherung auf, um den Versicherungsbedarf abzuklären, und beauftragen Sie ausschliesslich qualifiziertes handwerkliches Fachpersonal, das die Arbeiten auch wirklich selbst ausführt und diese nicht an Subunternehmer weitergibt, die Sie nicht bewilligt haben. 

Ein Bauprojekt ist oft eine aufregende Angelegenheit. Umso ärgerlicher ist es, wenn das Ergebnis einer Sanierung nicht den Erwartungen entspricht. Obwohl in der Schweiz die meisten Handwerkerinnen und Handwerker qualifiziert und zuverlässig sind, gibt es auch immer wieder solche, die ihre Arbeit nicht ordnungsgemäss erledigen oder mangelhaftes Material verwenden. Fehlerhaft angeschlossene Leitungen und Apparate wie Geschirrspüler oder Waschmaschinen sowie ungenügende Abdichtungen im Duschbereich zählen zu den meistverbreiteten Fehlern bei einer Sanierung. Für die Behebung der Mängel steht das handwerkliche Fachpersonal in der Pflicht.

Die rechtliche Grundlage bei einer Sanierung
Grundeigentümerhaftung

Die Grundeigentümerhaftung bezieht sich gemäss Artikel 679 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches auf die rechtliche Verantwortung einer Grundeigentümerin oder eines Grundeigentümers in Bezug auf Schäden oder Verletzungen, die auf oder neben dem Grundstück auftreten können. Bei Sanierungs-, Umbau- oder Renovierungsarbeiten ist sicherzustellen, dass diese Arbeiten ordnungsgemäss durchgeführt werden und keine Gefahr für Dritte besteht. Falls durch die Baumassnahmen Schäden an benachbarten Grundstücken oder Gebäuden auftreten oder Personen verletzt werden, könnte neben dem fehlbaren Unternehmer auch die Grundeigentümerin oder der Grundeigentümer haftbar gemacht werden.

Werkvertrag

Ein Werkvertrag regelt die Pflichten und Rechte zwischen Auftraggebenden und Auftragnehmenden. Das Obligationenrecht definiert diese in den Artikeln 363 bis 379. Das handwerkliche Fachpersonal verpflichtet sich demnach, die vertraglich vereinbarten Arbeiten einwandfrei und ohne Mängel auszuführen. Ist das nicht der Fall, muss die auftraggebende Person handeln – und zwar sofort, sonst erlöschen die Rechte. Enthält der Werkvertrag einen Verweis auf die Norm SIA 118*, bleiben zwei Jahre Zeit, um Mängel zu rügen. Ein Vertrag nach SIA 118 bietet zudem den Vorteil der Umkehr der Beweislast. Das handwerkliche Fachpersonal muss den Nachweis erbringen, dass bei der Sanierung kein Mangel vorliegt.

Ob mit oder ohne Verweis auf die Norm SIA 118, die schriftliche Dokumentation der Vereinbarungen ist von entscheidender Bedeutung, um im Falle eines Mangels eine klare Beweisbasis zu haben. Eine unklare Auftragslage, Missverständnisse, aber auch eine mangelnde Dokumentation oder Überwachung können zu mangelhaften Arbeiten führen. Es empfiehlt sich in jedem Fall, die Arbeiten immer sofort zu prüfen und Mängel bei einer Sanierung direkt zu melden. Häufige Besuche auf der Baustelle bewähren sich ebenso, wie konkrete Fragen zu stellen, wenn etwas nicht in Ordnung zu sein scheint.

* Die SIA-Normen sind ein privates Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) über die «Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten». Sie umfassen 190 Artikel zum Bauwerkvertrag und finden in der Praxis sehr oft Anwendung.

Schutz durch Versicherungen bei einer Sanierung
Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt die Haftpflicht gegenüber Dritten aus Personenschäden, Sachschäden und Vermögensschäden wegen Bauzwischenfällen, sofern diese im Rahmen des versicherten Bauprojekts entstehen. Führen Sie beispielsweise Maurerarbeiten selbst aus und ein Backstein fällt auf ein parkiertes Fahrzeug eines Dritten, deckt die Bauherrenhaftpflichtversicherung den Schaden.

Bauwesenversicherung

Die Bauwesenversicherung deckt Beschädigungen am Bauobjekt während der Bauphase ab, zum Beispiel bei Diebstahl, Vandalismus, Brand oder Naturereignissen. Sie kann sowohl die Bauleistungen selbst als auch bereits verbaute Materialien absichern. Die Versicherung lässt sich bei Bedarf mit zahlreichen Zusatzdeckungen erweitern.

Betriebshaftpflichtversicherung für handwerkliches Fachpersonal

Wenn Sie professionelles handwerkliches Fachpersonal oder Baufirmen für die Arbeiten beauftragen, sollten diese über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügen. Eine solche bietet zusätzlichen Schutz, indem sie Schäden deckt, die während einer Sanierung an Ihrem oder am Eigentum Dritter entstehen können. Um allfällige Zweifel zu beseitigen, können Sie beim handwerklichen Fachpersonal vorab eine Bestätigung für das Bestehen einer Betriebshaftpflichtversicherung einfordern.

Gebäudeversicherung für Feuerschäden

Ein kantonales Obligatorium besteht für die Feuer- und Elementarschadenversicherung. Diese muss über die kantonale Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. Einige Kantone (Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden) erlauben die Feuer- und Elementarschadenversicherung auch über eine private Versicherungsgesellschaft. Die Absicherung gegen Wasserschäden erfolgt teilweise über die kantonale Feuerversicherung oder über eine private Versicherungsgesellschaft. In beiden Fällen liegt der Fokus auf dem Schutz vor Schäden an Ihrem Eigentum.

Tipp: Früher Kontakt mit der Versicherung

Prüfen Sie die Bausumme für Ihre Sanierung, Ihren Umbau oder Ihre Renovierung und nehmen Sie frühzeitig – noch vor Baubeginn – Kontakt mit Ihrer Versicherung auf. Gemeinsam können Sie den Bedarf abklären und die möglichen Deckungsvarianten besprechen. Sie sehen, welche Ereignisse, Kosten und Limiten gedeckt sind, und können abwägen, was noch erforderlich ist. Beispielsweise sind kleinere Umbauten bezüglich Bauherrenhaftpflicht bereits in der Privathaftpflicht mitversichert und erfordern keine zusätzliche Versicherungslösung.

Was ist bei einem Baumangel anlässlich einer Sanierung zu tun?

Im Falle eines Baumangels bei einer Sanierung ist es wichtig, frühzeitig zu handeln sowie die möglichen rechtlichen Schritte und Schutzmassnahmen zu kennen. Nur so können Sie allfällige Probleme effektiv angehen und Ihr Vorhaben erfolgreich abschliessen.

1. Dokumentation erstellen und Beweise sammeln

Wenn Sie feststellen, dass das handwerkliche Fachpersonal seine Arbeit bei einer Sanierung unsauber erledigt hat, gilt es in einem ersten Schritt, die Annahme der Arbeiten zu verweigern. Sammeln Sie alle relevanten Informationen und Beweise im Zusammenhang mit der Sanierung. Fotografieren oder filmen Sie die mangelhafte Arbeit und dokumentieren Sie jegliche Kommunikation mit dem handwerklichen Fachpersonal. Auch Zeuginnen und Zeugen sowie schriftliche Bestätigungen vom handwerklichen Fachpersonal oder gegengezeichnete Dokumente sind wichtig. Diese Informationen können später bei der Klärung des Problems, der Unterstützung durch Ihre Versicherungsgesellschaft und der Durchsetzung von Ansprüchen gegen Haftpflichtige beziehungsweise deren Haftpflichtversicherung hilfreich sein.

2. Mängelrüge und Fristsetzung

Lassen Sie dem ausführenden Unternehmen unverzüglich per Einschreiben eine Mängelrüge zukommen – innerhalb von sieben Tagen. Geben Sie eine angemessene Frist an, um die Mängel der Sanierung zu beseitigen, und machen Sie deutlich, dass Sie sonst weitere Schritte in Erwägung ziehen werden.

3. Kommunikation mit Fachpersonal

Besprechen Sie die Mängel der Sanierung mit den beteiligten Fachleuten. Diskutieren Sie Möglichkeiten zur Nachbesserung oder zu Änderungen an den vereinbarten Leistungen (Minderung oder Wandlung des Vertrags). Vereinbaren Sie dazu einen Termin, um die Bedenken zu erläutern und zu sehen, ob das handwerkliche Fachpersonal bereit ist, die Probleme zu beheben. Halten Sie auch diese Kommunikation schriftlich fest, um einen Nachweis für spätere Schritte zu haben. Nehmen Sie auch Architektinnen und Architekten sowie Bauleiterinnen und Bauleiter in die Pflicht, wenn es um die Beurteilung einer Arbeitsausführung beziehungsweise eines Arbeitsresultats oder die Protokollführung in Diskussionen geht.

4. Expertinnen und Experten hinzuziehen

Wenn das handwerkliche Fachpersonal nicht auf Ihre Mängelrüge reagiert oder die Mängel nicht ordnungsgemäss behebt oder beheben kann, können Sie eine unabhängige und neutrale Fachperson hinzuziehen. Eine solche kann die mangelhafte Arbeit objektiv bewerten und einen Bericht erstellen, der als Beweis für das Versagen des handwerklichen Fachpersonals bei der Sanierung dienen kann. Dieser Bericht ist insbesondere wichtig, wenn Sie einen Schadenersatz bei einer Versicherungsgesellschaft beantragen möchten.

5. Rechtliche Schritte

Wenn alle vorherigen Schritte erfolglos waren, kann es notwendig sein, rechtliche Schritte einzuleiten. Konsultieren Sie eine Rechtsperson, die sich auf Bau- und Vertragsrecht spezialisiert hat, um Ihre rechtlichen Optionen zu besprechen. Ein Rechtsstreit sollte jedoch immer der letzte Ausweg sein und nur in Betracht gezogen werden, wenn andere Lösungsansätze nicht erfolgreich waren.

Zum Schluss noch ein Tipp für jede Sanierung

Um Baumängel bei einer Sanierung zu vermeiden, ist die Auswahl qualifizierter und zuverlässiger Fachleute von grosser Bedeutung. Das minimiert zwar nicht alle Risiken, reduziert jedoch die Wahrscheinlichkeit von Fehlern. Unsere Partnerplattform Houzy bietet ausschliesslich geprüftes und qualitativ hochwertiges handwerkliches Fachpersonal an. Pro Region und Branche nimmt Houzy höchstens drei Handwerkerinnen oder Handwerker in sein Partnernetzwerk auf. Jede einzelne Anfrage wird validiert und verifiziert, bevor sie weitergeleitet wird. Offene Fragen werden damit bereits vorab geklärt.

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