La tabelle d’amortissement indique la durée de vie des aménagements et aide à y voir plus clair lorsque quelque chose se casse dans un logement en location:
- Les locataires ne sont pas responsables de tous les dommages
- Une utilisation excessive doit être indemnisée
- La tabelle d’amortissement indique la valeur résiduelle
Les locataires paient un loyer entre autres pour que la bailleresse ou le bailleur puisse entretenir le logement. Ainsi, les dommages dus à «l’usure normale» sont couverts par le loyer et les locataires n’ont pas à en répondre des frais. La situation est différente en cas d’«usure excessive»: ici, ce sont les locataires ou leur assurance responsabilité civile qui paient. Dans ce cas, la tabelle d’amortissement devient intéressante.
Par usure normale, on entend les traces d’usure qui apparaissent lors d’une utilisation normale de l’objet loué, par exemple:
- Rayures superficielles sur le parquet
- Différences de couleur du papier peint dues à la présence de meubles ou de cadres
- Traces laissées par les lampes sur le mur
- Trous laissés par les clous et les chevilles, s’ils ne sont pas en surnombre et ont été colmatés avec du mastic
- Moquette usée
Il y a usure excessive lorsque l’objet loué présente des traces d’utilisation en raison d’un traitement négligent, par exemple:
- Murs peints
- Présence excessive de trous laissés par des chevilles dans les murs
- Rayures profondes sur le parquet
- Fissures dans le lavabo
- Murs jaunis par la nicotine
- Vitres brisées
- Rayures faites par vos animaux domestiques sur les murs et les portes
Attention: si la ou le locataire est responsable, la bailleresse ou le bailleur peut dans certaines circonstances utiliser la garantie de loyer pour couvrir les frais.
Même en cas d’usure excessive, les locataires ne sont pas dans l’obligation de supporter les coûts d’un lavabo à l’état neuf, par exemple, s’il a déjà été utilisé pendant quelques années. La tabelle d’amortissement indique quels coûts sont raisonnables. La durée de vie (ou durée d’amortissement) supposée d’un lavabo est par exemple de 35 ans.
Même si les 35 ans de durée de vie d’un lavabo sont écoulés, cela ne signifie pas automatiquement qu’il doit être remplacé. Selon l’article 256 du code des obligations, la bailleresse ou le bailleur est tout d’abord seulement tenu·e de «de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état». Ainsi, un lavabo apte à être utilisé ne doit pas obligatoirement être remplacé, même après 35 ans.
La définition de l’«état apte» laisse bien entendu une marge d’interprétation. Selon la tabelle d’amortissement, la durée de vie d’une peinture murale à dispersion est de huit ans. Néanmoins, après huit ans, la bailleresse ou le bailleur ne doit pas nécessairement supporter les coûts d’une rénovation si les murs sont encore en bon état. En revanche, si la peinture s’écaille du mur de telle manière que cela peut être interprété comme un défaut, la bailleresse ou le bailleur doit la renouveler, même si la durée de vie n’est pas encore écoulée.
Certains frais doivent être pris en charge par les locataires: les petits dommages qui ne nécessitent pas l’intervention d’une ou un spécialiste et dont la réparation ne coûte généralement pas plus de 250 francs relèvent de ce que l’on appelle le «petit entretien».
Par exemple:
- Remplacer les fusibles défectueux
- Huiler les charnières de porte
- Remplacer la lunette des toilettes ou un porte-savon défectueux
- Remplacer la plaque à pâtisserie et le filtre à vapeur, etc.
Cependant, s’il s’agit par exemple d’une prise électrique cassée ou d’une vitre fissurée, des compétences professionnelles sont nécessaires: de telles réparations ne relèvent donc pas du petit entretien.
À noter: en tant que locataire, vous devez signaler un défaut par écrit à la bailleresse ou au bailleur. Un délai de dix jours après l’emménagement dans un nouveau logement est considéré comme raisonnable. Les défauts constatés plus tard doivent être signalés immédiatement, surtout s’ils peuvent entraîner des dommages consécutifs. Indiquez le défaut de manière aussi détaillée et spécifique que possible. En cas de doute, il est recommandé de demander conseil sur ce qui est considéré comme un défaut et ce qui ne l’est pas.
La tabelle paritaire d’amortissement a été développée par l’association des locataires en collaboration avec l’association des propriétaires fonciers. Elle indique une durée de vie moyenne escomptée pour tous les objets d’aménagement pertinents. Sur cette base, il est possible de déterminer la valeur résiduelle (également appelée valeur actuelle) d’un objet.
Exemple: vous quittez votre logement de location et, lors de la remise du logement, il est constaté que le papier peint ingrain doit être renouvelé. Voici comment le calcul est effectué:
- Selon la tabelle d’amortissement, la durée de vie d’un papier peint ingrain est de dix ans.
- Mais vous n’avez habité que sept ans dans le logement.
- Le papier peint a donc encore une durée de vie de trois ans. Cela correspond à une valeur résiduelle de 30 %.
- Lors du déménagement, vous devrez donc payer 30 % des frais pour le renouvellement du papier peint.
Inversement, cela signifie que si vous aviez déjà vécu plus de dix ans dans ce logement, vous ne devriez rembourser aucuns frais, et ce même si, par exemple, vos enfants ont dessiné sur le papier peint et qu’il y a donc une «usure excessive».
Remarque: lors du déménagement, la bailleresse ou le bailleur doit immédiatement contrôler l’ensemble du logement et signaler les défauts dans un délai de quelques jours ouvrables. Les défauts doivent être énumérés de manière précise et détaillée. Ce n’est que dans ce cas que la personne qui quitte le logement est tenue de rembourser les frais. Si le délai expire, elle ne sera pas tenue de supporter les frais.
Conseil: vous prévoyez de déménager? Notre check-list pour le déménagement vous permettra de garder une vue d’ensemble.
Avec l’assurance responsabilité civile privée de Baloise, vous vous protégez, ainsi que toutes les autres personnes vivant dans votre ménage, contre des coûts élevés. Par exemple, si vous faites par mégarde une fissure dans le lavabo ou si vos enfants «décorent» les murs.
Vous trouverez la durée de vie des principaux éléments d’ameublement dans la liste suivante.
- Petit entretien: filtre pour la hotte d’aspiration, plaque à pâtisserie, joints (p. ex. réfrigérateur)
- Robinetterie: 20 ans
- Hotte d’aspiration: 10 ans
- Lave-vaisselle: 15 ans
- Cuisinière et four: 15 ans
- Réfrigérateur: 10 ans
- Congélateur: 15 ans
- Micro-ondes: 15 ans
- Couverture de cuisine; 15 à 25 ans, selon le matériau
- Meubles de cuisine: 15 à 20 ans, selon le matériau
- Panneaux muraux: 30 à 40 ans, selon le matériau
- Joints de mastic: 10 ans
- Petit entretien: tuyau de douche, porte-savon
- Baignoire, bac à douche: 20 à 35 ans, selon le matériau
- Cabine de douche: 15 ans (plastique), 25 ans (verre)
- Lavabo: 35 ans
- Mitigeurs: 20 ans
- Joints: 6 ans
- Joints d’étanchéité: 8 ans
- Meubles de salle de bains: 10 ans (bois, plastiques), 25 ans (métal)
- Machine à laver: 15 ans
- Miroir: 20 ans
- Armoire à glace: 10 ans (plastique, matériau à base de bois), 25 ans (métal)
- Réservoir de chasse d’eau: 20 ans (apparent plastique/céramique), 30 ans (apparent céramique), 40 ans (encastré)
- La plupart des garnitures: 15 ans (p. ex. tablette en verre, porte-savon)
- Tringles à rideaux: 10 ans
- Panneaux muraux: 30 à 40 ans, selon le matériau
- Caoutchouc, linoléum, PCV dur: 20 ans
- Revêtement PV, Novilon: 10 ans
- Sol en liège: 15 ans
- Sol en placage bois jusqu’à 2,4 mm: 10 ans
- Sols d’installation: 40 ans
- Sols stratifiés: 10 à 25 ans, selon la qualité
- Parquet contreplaqué: 10 ans
- Vitrification de parquet: 10 ans
- Parquet multicouche: 30 ans
- Lames de bois tendre: 30 ans
- Parquet collé, parquet massif: 40 ans
- Dalles en grès cérame fin, pierre artificielle, pierre naturelle (dure): 40 ans
- Pierre naturelle (tendre), carreaux de céramique, carreaux de faïence, carreaux de terre cuite: 30 ans
- Tapis: 8 à 10 ans
- Plinthes: 15 ans (plastique), 25 ans (hêtre/chêne)
- Portes: 25 ans (matériau à base de bois, aggloméré), 30 ans (métal, bois massif)
- Portes en bois massif: 30 ans
- Portes coulissantes: 15 ans (roulettes), 30 ans (matériau à base de bois ou bois massif)
- Peintures sur les portes: 20 ans
- Ferrures sur les portes: 15 ans
- Insert de verre dans les portes: 30 ans
- Joints en caoutchouc des portes: 15 ans
- Encadrements et huisseries: 30 à 40 ans, selon le matériau
- Systèmes de fermeture: 20 ans
- Serrures, boîtiers de serrures, clés: 30 ans
- Fenêtres à double vitrage: 25 ans
- Fenêtres à vitrage isolant: 25 ans (sauf fenêtres métalliques: 30 ans)
- Joint en caoutchouc: 10 ans
- Stores à lamelles: 8 ans (intérieur, fenêtres de toit), 15 ans (intérieur, aluminium ou plastique), 25 ans (extérieur)
- Volets à persiennes: 10 ans (nouvelle peinture sur bois), 30 ans (bois), 40 ans (métal)
- Stores: 15 ans (tissu)
- Moteurs: 15 ans
- Sangles pour stores: 8 ans
- Manivelles: 15 ans
- Support: 5 à 10 ans (plastique, métal)
- Peinture des murs et plafonds (acrylique, résine alkyde, résine synthétique): 15 ans
- Peinture des murs et plafonds (à dispersion, à la colle, Blanc-fix, blanchie): 8 ans
- Abrasion du plastique: 30 ans
- Abrasion, crépi brut: 25 ans
- Crépi blanc: 20 ans
- Papiers peints: 10 ans (papier ingrain), 24 ans (papiers peints à repeindre)
- Boiseries: 20 à 30 ans, selon le matériau
- Plafonds: 20 à 40 ans, selon le matériau
- Balustrade: 20 ans (lattes en bois), 30 ans (profilés métalliques)
- Construction en bois: 30 ans
- Construction en métal: 40 ans
- Installation électrique: 25 ans
- Dalles de ciment: 30 ans
- Tapis de sol, sas anti-saleté: 10 ans
- Armoires encastrées: 15 ans (ferrures) à 35 ans (bois massif)
- Conduites: 40 ans
- Prises électriques: 15 ans
- Douilles: 15 ans
- Compteurs: 20 ans
- Luminaires: 20 ans
- Interrupteurs: 15 ans
- Antenne TV, raccordement TV par câble ou parabole: 15 ans
- Cheminée: 25 ans
- Agrégats: 20 ans
- Ventilateur pour l’évacuation des fumées: 20 ans
Conseil: en cas de litige, la bailleresse ou le bailleur doit prouver l’âge réel d’un objet, ou, par exemple, prouver la date du dernier ponçage d’un parquet.
Si vous avez causé involontairement un dommage dans votre logement en location et que vous en êtes responsable vis-à-vis de la bailleresse ou du bailleur, votre assurance responsabilité civile privée prend en charge les frais. De plus, l’assurance responsabilité civile s’occupe de rejeter les demandes injustifiées. Les dommages causés par d’autres personnes de votre ménage, vos enfants ou vos animaux domestiques sont également couverts.
Conseil: en cas de sinistre, il est important d’informer immédiatement votre assurance et la bailleresse ou le bailleur. En outre, assurez-vous qu’il ne puisse pas y avoir de dommages consécutifs. Vous ne pouvez être tenu·e responsable que des frais engagés pour la réparation effective: par exemple, pour l’élimination des trous dans les murs, mais pas pour la rénovation (inutile) du mur complet. Ici aussi, votre assurance responsabilité civile privée vous vient en aide.
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