Quando si rompe qualcosa nell’abitazione in affitto, la tabella della durata di vita consente di fare chiarezza:
- Gli/le inquilini/e non rispondono di tutti i danni da locazione
- L’uso eccessivo deve essere risarcito
- La tabella della durata di vita indica il valore residuo
Gli/le inquilini/e pagano l’affitto anche affinché la parte locatrice mantenga la casa in buono stato. I danni dovuti alla “normale usura” sono quindi compensati con l’affitto: l’inquilino/a non deve pagare le relative spese. La situazione è invece diversa quando si tratta di “usura eccessiva”, perché sarà la parte locataria o la sua assicurazione responsabilità civile a pagare. In tal caso è opportuno consultare la tabella della durata di vita.
Per normale usura si intendono quei segni di usura derivanti dal normale uso dell’immobile locato, per esempio:
- graffi superficiali sul pavimento di legno
- alterazioni di colore sulla carta da parati, provocate da mobili o cornici
- impronte delle lampade sulla parete
- normale quantità di buchi causati da chiodi e tasselli (che sono stati tuttavia sigillati in maniera professionale con dello stucco)
- moquette consumata
Si ha un’usura eccessiva quando l’immobile locato presenta segni dovuti a un utilizzo negligente, per esempio:
- pareti dipinte
- troppi buchi causati da tasselli nella parete
- graffi profondi sul parquet
- crepe nel lavabo
- macchie di nicotina sulle pareti
- finestre con vetri rotti
- graffi lasciati da animali domestici sulle pareti e sulle porte
Attenzione: se a risponderne è la persona affittuaria, in alcuni casi la parte locatrice può usare la cauzione per affittuari per coprire le spese.
Ma anche in caso di usura eccessiva, l’inquilino/a non dovrà sostenere le spese per un lavabo nuovo, se già in uso da alcuni anni. La tabella della durata di vita indica quali sono le spese adeguate. La durata presunta di un lavabo, per esempio, è pari a 35 anni.
Anche se sono trascorsi i 35 anni della durata di vita di un lavabo, questo non significa automaticamente che debba essere sostituito. Secondo l’articolo 256 del Codice delle obbligazioni la parte locatrice è obbligata anzitutto soltanto a consegnare “la cosa [= l’abitazione] nel momento pattuito in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale”. Un lavabo funzionante “in stato idoneo” non dovrà quindi essere necessariamente sostituito dopo 35 anni.
La definizione di “stato idoneo” lascia ovviamente un margine d’interpretazione. Secondo la tabella della durata di vita, la tinta di una parete con vernice a dispersione dura 8 anni. Dopo 8 anni, la parte locatrice non dovrà tuttavia sostenere necessariamente le spese per una ristrutturazione, se le pareti sono ancora in buono stato. Se invece la vernice si stacca dalla parete in modo tale che ciò possa essere considerato un difetto, la parte locatrice deve rinnovarla anche se non ha ancora raggiunto la fine della sua durata di vita.
Alcune spese sono a carico degli/delle inquilini/e: i piccoli danni, che non devono essere riparati da un/una professionista e che per sistemarli di norma non occorrono più di 250 franchi, rientrano nella cosiddetta “piccola manutenzione”.
Alcuni esempi:
- sostituzione di fusibili difettosi
- oliatura delle cerniere delle porte
- sostituzione del portasapone o della tavoletta del water difettosi
- sostituzione della teglia del forno e del filtro della cappa aspirante ecc.
Se invece, ad esempio, c’è una presa elettrica rotta o il vetro di una finestra frantumato, serve l’intervento di un/una professionista: queste riparazioni non rientrano quindi nelle piccole manutenzioni.
Importante: in qualità di inquilini/e, dovete notificare per iscritto il difetto alla parte locatrice. Come termine sono considerati adeguati 10 giorni dall’arrivo in una nuova abitazione. Nel caso scopriate dei difetti dopo tale termine, dovreste notificarli immediatamente, soprattutto se possono portare a danni indiretti. Descrivete il difetto nel modo più dettagliato e specifico possibile. In caso di dubbi è consigliabile chiedere una consulenza per sapere cosa è considerato difetto e cosa no.
La tabella paritetica della durata di vita è stata creata dall’Associazione Inquilini in collaborazione con l’Associazione dei proprietari fondiari (HEV Svizzera) e indica la durata di vita media prevista per tutti gli oggetti d’arredo considerati rilevanti. Sulla base di ciò è possibile calcolare il valore residuo (detto anche valore attuale) di un oggetto.
Esempio: lasciate la vostra casa in affitto e al momento della riconsegna dell’abitazione viene riscontrato che è necessario sostituire la carta da parati in fibra grezza. I calcoli vengono effettuati in questo modo:
- Secondo la tabella, la durata di vita di una carta da parati di questo tipo è di 10 anni.
- Voi però avete vissuto nella casa solo per 7 anni.
- La carta da parati ha quindi ancora una durata di vita di 3 anni. Questo corrisponde a un valore residuo del 30%.
- Al momento del trasloco dovete quindi sostenere il 30% delle spese necessarie per sostituirla.
Viceversa, questo significa che, se aveste vissuto nell’abitazione per più di 10 anni, non dovreste rimborsare alcuna spesa, nemmeno nel caso in cui i/le vostri/e figli/e avessero ad esempio dipinto la carta da parati e fosse quindi presente una “usura eccessiva”.
Nota: al momento del trasloco, la parte locatrice deve immediatamente controllare l’intera abitazione per appurare la presenza di eventuali difetti e notificarli entro pochi giorni lavorativi. I difetti devono essere elencati in modo preciso e dettagliato. Solo in questo caso la persona uscente è obbligata al rimborso dei relativi costi. Se trascorre il termine previsto, gli/le inquilini/e non devono sostenere alcuna spesa.
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L’assicurazione responsabilità civile di privati di Baloise tutela voi e tutte le altre persone della vostra economia domestica dalle spese elevate. Per esempio, se causate accidentalmente una crepa nel lavabo o se i/le vostri/e figli/e “decorano” le pareti.
La durata di vita dei principali oggetti d’arredo è indicata nel seguente elenco.
- piccola manutenzione: filtri per la cappa aspirante, teglia del forno, guarnizioni (per es. del frigorifero)
- rubinetterie: 20 anni
- cappa aspirante: 10 anni
- lavastoviglie: 15 anni
- fornello e forno: 15 anni
- frigorifero: 10 anni
- congelatore: 15 anni
- microonde: 15 anni
- piano della cucina: 15-25 anni, a seconda del materiale
- mobili della cucina: 15-20 anni, a seconda del materiale
- piastrelle da parete: 30-40 anni, a seconda del materiale
- fughe in mastice: 10 anni
- piccola manutenzione: tubo della doccia, portasapone
- vasca, piatto doccia: 20-35 anni, a seconda del materiale
- cabina doccia: 15 anni (plastica), 25 anni (vetro)
- lavabo: 35 anni
- miscelatori: 20 anni
- guarnizioni: 6 anni
- sigillature delle fughe: 8 anni
- mobili del bagno: 10 anni (legno, materie plastiche), 25 anni (metallo)
- lavatrice: 15 anni
- specchio: 20 anni
- armadietto a specchio: 10 anni (plastica, derivati del legno), 25 anni (metallo)
- cassetta del water: 20 anni (esterna plastica/ceramica), 30 anni (esterna ceramica), 40 anni (a incasso)
- la maggior parte degli accessori: 15 anni (per es. mensola in vetro, supporto per portasapone)
- bastoni per tende: 10 anni
- piastrelle da parete: 30-40 anni, a seconda del materiale
- gomma, linoleum, PVC duro: 20 anni
- rivestimento in PVC, Novilon: 10 anni
- pavimento in sughero: 15 anni
- pavimento impiallacciato fino a 2,4 mm: 10 anni
- contropavimenti: 40 anni
- pavimenti in laminato: 10-25 anni, a seconda della qualità
- parquet impiallacciato: 10 anni
- sigillatura del parquet: 10 anni
- parquet multistrato: 30 anni
- listelli in legno dolce: 30 anni
- parquet incollato, parquet massiccio: 40 anni
- piastrelle in gres porcellanato, pietra artificiale, pietra naturale (dura): 40 anni
- pietra naturale (morbida), piastrelle in ceramica, piastrelle in terracotta, piastrelle in argilla: 30 anni
- moquette: 8-10 anni
- battiscopa: 15 anni (plastica), 25 anni (legno di faggio/quercia)
- porte: 25 anni (derivati del legno, truciolato), 30 anni (metallo, legno massiccio)
- porte in legno massiccio: 30 anni
- porte scorrevoli: 15 anni (su rulli), 30 (derivati del legno o legno massiccio)
- verniciature di porte: 20 anni
- ferramenta di porte: 15 anni
- inserti di vetro nelle porte: 30 anni
- guarnizioni in gomma delle porte: 15 anni
- telai e infissi: 30-40 anni, a seconda del materiale
- sistemi di chiusura: 20 anni
- serrature, scatole di serrature, chiavi: 30 anni
- finestre con doppi vetri: 25 anni
- finestre con vetri isolanti: 25 anni (tranne le finestre in metallo: 30 anni)
- guarnizioni in gomma: 10 anni
- avvolgibili: 8 anni (interne, finestre di tetti), 15 anni (interne, alluminio o plastica), 25 anni (esterne)
- veneziane: 10 anni (nuova verniciatura su legno), 30 anni (legno), 40 anni (metallo)
- tende da sole: 15 anni (tessuto)
- motori: 15 anni
- cinghie per tende da sole: 8 anni
- manovelle: 15 anni
- supporti: 5-10 anni (plastica, metallo)
- verniciatura di pareti e soffitti (acrilico, resina alchidica, resina sintetica): 15 anni
- verniciatura di pareti e soffitti (a dispersione, a colla, Blanc-fix, imbiancatura): 8 anni
- intonaco sintetico: 30 anni
- intonaco grezzo: 25 anni
- intonaco bianco: 20 anni
- carta da parati: 10 anni (in fibra grezza), 24 anni (carta da parati da ridipingere)
- pannelli in legno: 20-30 anni, a seconda del materiale
- soffitti: 20-40 anni, a seconda del materiale
- ringhiere: 20 anni (listelli in legno), 30 anni (profili metallici)
- struttura in legno: 30 anni
- struttura metallica: 40 anni
- installazione elettrica: 25 anni
- piastrelle in cemento: 30 anni
- zerbini, tappeti antisporco: 10 anni
- armadi a muro: da 15 anni (ferramenta) fino a 35 anni (legno massiccio)
- cavi: 40 anni
- prese elettriche: 15 anni
- portalampadine: 15 anni
- contatori: 20 anni
- lampade: 20 anni
- interruttori: 15 anni
- antenna TV, cavo della TV o antenna parabolica: 15 anni
- camino: 25 anni
- unità motore: 20 anni
- ventola per l’aspirazione del fumo: 20 anni
Un consiglio: in caso di controversia, la parte locatrice deve dimostrare l’età effettiva dell’oggetto o, per esempio, può dimostrare anche quando è stato levigato per l’ultima volta il pavimento in parquet.
Se nella vostra abitazione in affitto avete involontariamente causato un danno di cui dovete rispondere alla parte locatrice, la vostra assicurazione responsabilità civile di privati copre le spese. L’assicurazione responsabilità civile si occupa inoltre di respingere le richieste di risarcimento ingiustificate. Sono coperti anche i danni causati da altre persone della vostra economia domestica, dai/dalle vostri/e figli/e o da animali domestici.
Un consiglio: in caso di sinistro è importante che informiate immediatamente la vostra assicurazione e la parte locatrice. Accertatevi inoltre che non possano verificarsi danni indiretti. Voi dovete rispondere solo delle spese relative alle effettive riparazioni, per esempio per l’eliminazione di fori alle pareti, ma non per il risanamento (non necessario) dell’intera parete. Anche in questo caso l’assicurazione responsabilità civile di privati vi assiste.
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A causa di lavori di manutenzione, sabato 10.05.2025 non sarà possibile accedere ad alcuni sistemi. Grazie per la vostra comprensione.